京津冀物流地产市场的新融合

研究部 2024年10月 joneslanglasalle.com.cn 京津冀物流地产市场的新融合 济和人民群众的重要脉络，物流地产市场的一体化进程是必不可少的。在这一趋势下，以北京的内生需求为链接的 自2014年京津冀协同发展上升为国家战略以来，北京、天津、河北三省市的经济民生交流逐年提升，作为服务实体经 需求圈（简称“北京需求圈”），将持续扩大辐射范围，目前涵盖北京、廊坊及天津武清区等区域。北京、天津、河北物流 地产市场一体化打下坚实的基础。未来，随着津冀地区消费增长带来多元需求来源，北京需求圈将不再只依赖于北 万，扩容近3倍。其中，天津的武清与河北的廊坊，作为区域市场形成的桥头堡，均迎来增量发展机遇，为京津冀物流 地产市场之间的需求流动性正在逐步增强。在过去十年，京津冀物流地产市场总体量从2014年的353万，增长至1359 京市场的内生需求，其市场活力将不断增强，推动其边界持续拓展，最终成长为京津冀物流地产一体化大市场。 太长不看版： 京津冀物流地产市场表现仍有差异：天津、廊坊 随着京津冀城市群中的需求流动性进一步加强， 1物流地产市场平均租金均低于北京近50%，而空置率多年来与北京存在显著差距。 3 北京需求圈正在经历供应高峰，新增供应将达到508万平方米，即当前市场体量扩容2/3。截至2026年，北京需求圈内总存量将超过1,200万平方米。 5 中长期内，随着消费逐步回温，天津市市区、滨海新区和雄安新区等地未来需求的多极增长将极大促进京津冀地区仓储物流内循环，从而形成京津冀物流地产一体化大市场。 2北京需求圈继续向外扩张。 4 中短期内，北京需求圈将仍以北京需求外溢为主要市场活跃力；北京市政府大规模拆违将持续为整个需求圈带来大面积新租需求。 2JLL睿见观察小组 京津冀地区物流地产市场表现差异逐步减少，一体化大市场正在形成 虽然北京、河北*、天津物流地产市场仍处于相对独立的运营状态，三地市场并未共享统一的供需逻辑，但整体来看，河北廊坊市、天津武清区作为承接北京外溢需求的衍生市场已与北京市场产生较强关联性。天津、廊坊物流地产市场平均租金均低于北京近50%。作为京津冀城市群中的绩优板块，2023 年承压下北京物流地产市场租金仍保持在1.8元/平方米/天的较高水平。而天津、廊坊因在2023年采取以价换量策略来刺激市场活力，市场租金分别同比下降5.8%和13.5%至0.9元/平方米/天，降幅达各城市历年来最高水平。 天津、廊坊物流地产市场空置率多年来居高不下，与北京存在显著差距。在来自供应链、生物医药等行业的稳定新租需求支撑下，2023年北京物流地产市场净吸纳量仍保持在45万左右的较高水平，空置率亦维持在10.4%的健康水平。受益于北京外溢需求，天津、廊坊净吸纳量相比去年明显回升，但因两地市场近年来均持续迎来大量新增供应，难以在短时间内完成去化，空置率于2023年分别达到36.1%和49.6%。 2023年京津廊三地物流地产市场总存量、租金及空置率对比图 / / % 334 1.8 10.4 662 0.9 36.1 362 0.9 49.6 数据来源：仲量联行研究部 在今年2月23日召开的中央财经委员会第四次会议中明确提强调，物流是实体经济的“筋络”，连接生产和消费、内贸 明确，2024年政府重要工作之一就是实施降低物流成本行动。以长三角的成熟一体化物流地产市场为例，成熟城市 和外贸，必须有效降低全社会物流成本，增强产业核心竞争力，提高经济运行效率。2024年的《政府工作报告》也再次 中各城市租金及空置率差距一般相对较小，价格层次趋于稳定，需求呈良性的循环流动状态，各市场间具备较强关 联性，共享统一的大供需逻辑。据仲量联行观察，当前京津冀物流地产市场的租金及空置率等市场表现的巨大差异， 会使得京津冀物流地产市场一体化进程中出现极大的成本节省，整体区域内物流效率将进一步提升，并有效降低整 体物流成本。 目前来看，北京、天津、河北还在逐步打破市场边界，共建统一的供需循环。以高空置、低租金为主要特点的天津、廊 坊物流地产市场正在为北京较为成熟的市场提供重要的补充性低价选择，很多以降本增效为主要目标的企业正在 积极寻求这两个市场所提供的解决方案。 *注：因河北省物流地产市场项目当前主要集中分布在廊坊市，其他城市体量极其有限，下文将以廊坊为代表分析河北物流地产市场的发展情况。 3JLL睿见观察小组 降本增效市场趋势影响下，北京“需求圈”持续扩张 1 2 3 周边地区开始承接京内外溢需求，北京需求圈初步形成 因北京供应受限，需求逐步外溢至天津武清区、廊坊广阳和安次区。 新冠疫情期间政策因素导致北京需求圈收缩 防控政策导致京津冀地区之间运输通行部分受限，租户流动性大幅降低。 降本增效市场趋势影响下，北京需求圈加速扩张 河北廊坊及天津武清区通过显著价格优势不断吸引京内租户外迁。 由于供不应求态势已延续多年，北京的需求资源不断向周边卫星城市外溢，带动周边部分物流地产市场协同发展，从而形成以北京的内生需求为链接的需求圈。聚焦北京需求圈的发展历程，可分为以下三个主要阶段： 当前，北京需求圈已发展至第三阶段，涵盖北京、廊坊及天津武清区在内，区域间需求流动性进一步加强。在进入第三阶段之前，需求圈历经了较为复杂的演变历程。 2012年以前，北京物流地产市场尚处于发展孕育阶段，由《北京市物流发展规划》确立的顺义空港、通州马驹桥、大兴京南三大物流基地尚在建设形成当中。与此同时，天津、廊坊物流仓储设施体量则极其有限，并未形成聚集性物流地产市场，北京需求圈尚未存在。 自2012年开始，随着天津持续迎来大规模供应放量，部分在京企业由于业务扩张产生的中心仓或物流集散区扩容需求无法被满足，从而开始逐步迁址至性价比更高、存量更大的天津物 流地产市场。其中，天津武清区以距北京最近的有利区位条件吸纳了亚马逊、阿里巴巴、京东、唯品会等来自京内的头部电商企业需求，集合了众多大型电商企业服务整个华北市场的区域分拨中心，成为当时天津租金水平最高、空置率最低的子市场。随后廊坊广阳、安次区域也借鉴武清发展模式，在一定程度上扩大其市场体量与服务规模，主动承接部分北京外溢需求。以北京为核心，带动天津武清、廊坊广阳、安次区域共同发展的北京需求圈至此初步形成，正式步入上述第一个发展阶段。 4 2020年，受新冠疫情防控政策影响，京津冀地区之间通行受限。天津、廊坊物流地产市场无法继续大规模承接北京外溢需求，租户流动性因此大幅降低，需求圈严重收缩。直至2022年末，随着新冠疫情防控政策优化调整，京津冀地区恢复正常通行，为北京“需求圈”恢复奠定基础。2023年至今，因降本增效市场趋势不断扩大，外加廊坊、天津租金降幅达历年最高水平，在此影响下京内以成本为导向的外溢需求日渐凸显。据仲量联行研究部统计，2023年由北京向津冀地区外溢的需求达20万平方米以上。随着京津冀城市群中的需求流动性进一步加强，北京需求圈在恢复至2019年范围后，仍继续向外扩张，正式步入上述第三个发展阶段。 因北京物流用地于2021年开始持续放量，北京物流地产市场的新增供应自此迅速增加，廊坊和武清市场的供应高峰则出现在2022-2023年。在过去三年内，北京需求圈新增超过441万平方米的新物流地产项目，这一体量已超过过去十年供应总量之和。在物流用地持续大规模放量的影响下，预计北京需求圈内新增供应将达到508万平方米，即当前市场体量扩容2/3。截至2026年，北京需求圈内总存量将超过1,200万平方米。 JLL睿见观察小组 JLL睿见观察小组 北京需求圈供应趋势及体量变迁（2014-2026年预测） 北京物流地产市场体量廊坊物流地产市场体量天津武清区域物流地产市场存量 数据来源：仲量联行研究部 今年以来，北京物流地产市场的需求保持稳健，但由于更多企业以降 低成本、提高效益为目标，积极寻找新的租赁机会，具有较高性价比 的项目将吸引更多需求。在此背景下，持续的供应高峰将继续影响项 目层面的定价和租赁策略。市场容量扩充的同时，北京需求圈内的价 格差异也将加快北京、武清和廊坊市场需求的流动速度，促使更多的 北京外溢需求落地于武清和廊坊。 5 北京需求圈未来发展趋势：从依赖单一需求来源到构建多元需求支撑体系 中短期内，北京需求圈将仍以北京需求外溢为主要市场活跃力。北京市政府大规模拆违将持续为整个需求圈带来大面积新租需求。2023年北京市政府工作报告中指出，过去五年已拆除违法建设2.4亿平方米。未来将以最终实现北京市基本无违法建设区为目标，持续开展疏解整治促提升专项行动。据仲量联行研究部统计，2023年因原仓储场地拆违而向需求圈内高标仓迁移的租赁需求总计超20万平方米，集中分布在供应链、电商等行业。虽然此类需求转化周期长、转化率较低，但由于基数较大，预计仍有可观的新租需求将在未来中短期陆续落地。同时，客户对租金敏感度的持续上升表明降本增效的市场趋势将在短期内延续，北京和京外市场的价差将进一步引导北京需求外溢，从而加强北京需求圈活跃度。 另一方面，2024至2025年，125万平方米新增供应将于北京市平谷区入市，预计需求端的大批量供应将通过明显低于北京市场平均水平的租金吸引外溢需求回流至北京，这将促使北京需求圈的循环体系进一步完善。 中长期内，随着消费逐步回温，天津市、滨海新区和雄安新区等地未来需求的多极增长将极大促进京津冀地区仓储物流内循环，从而不断拓展北京需求圈的边界。作为国家规划中的国际消费中心城市，天津市未来将以消费增长及完备的基础设施布局带动北京需求圈内仓储需求向上攀升。根据天津市政府发布的《天津市加快建设国际消费中心城市行动方案 （2023—2027年）》方案，到2027年，全市社会消费品零售总额将突破7,000亿元，国内外旅游人数达到3.2亿人次，国内国际 旅游花费超过5,000亿元。此外，随着河北雄安新区的不断建设完善，未来其消费能级的迅速提升也将推动整个需求圈内仓储需求进一步增长。 2023年政府工作报告中指出，雄安新区于全年共推进总体建设项目322个，总投资额超8,000亿元，人口规模达到120万人，未来北京将陆续疏解450万人口到雄安。京津冀地区的新兴经济增长极将成为未来物流需求增长的重要驱动力。随着这些地区的基础设施建设和产业发展的推进，预计将吸引更多的物流企业进驻，带动仓储需求增长。这将使北京需求圈从只依赖于北京市场的单一内生需求，走向与津冀地区互惠共生的发展道路。 6JLL睿见观察小组 关于睿见观察小组 睿地见产观察小分是队，由是仲一量群联热行爱研行究业部的组数建据的控商和业 逻辑怪，蹭最新鲜的热点，写最通达的文章。 欢随迎时关了注解睿最见前观沿察的小行组业的干今货日。头条官方账号， 作者 庞溟 大中华区首席经济学家及研究部总监 Bruce.Pang@jll.com 米阳 华北区研究部负责人 Yang.Mi@jll.com 王香怡 华北区研究部分析师 Linda.Wang@jll.com 李茵莹 中国区研究部高级分析师 Amanda.Li@jll.com 仲仲仲仲仲仲仲仲仲仲仲仲仲仲仲