房地产行业周报：新一轮“房改”加大保障房供给，广州探索房票安置机制

行业研究 2023年10月31日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产周报20231030：新一轮“房改”加 东大保障房供给，广州探索房票安置机制 分析师 陈刚电话：021-25102897邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情： 有 限本周（10.23-10.27）A股地产指数（申万房地产）涨幅0.22%（上周-4.22%），A股大盘（中证A股）涨幅1.99%（上周-4.29%）； 公H股（10.23-10.27）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅1.11%（上周-4.60%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指司数）涨幅2.50%（上周-3.43%），H股大盘（恒生指数）涨幅1.32%（上周-3.60%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地证产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现强于大盘。 券 研行业基本面： 究新房销售降幅收窄，二手房销售保持增长。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~10.27）同比增长-2.7%，本月至今报（10.1~10.27）同比下滑8.3%，上月整月同比下滑25.6%；其中一线城市(4城)本月至今（10.1~10.27）同比下滑4.6%、上告月整月同比下滑28.6%；二线城市(10城)本月至今（10.1~10.27）同比下滑5.4%、上月整月同比下滑13.9%。12城二手房成 交面积（1.1~10.28）同比增长20.1%，本月至今（10.1~10.28）同比增长12.6%，上月整月同比下滑7.0%；其中，一线城市(2城)本月至今（10.1~10.28）同比增长1.8%，上月整月同比增长3.5%；二线城市(6城)本月至今（10.1~10.28）同比增长10.1%，上月整月同比下滑15.1%。 土地市场进一步下滑。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.10.22）成交土地建面同比下滑26.1%，上周 累计同比下滑25.8%；本周100大中城市（10.16~10.22）土地成交溢价率4.4%，上周1.8%；100大中城市本年累计 （2022.12.26~2023.10.22）土地成交总价同比下滑32.5%，上周累计同比下滑33.1%。 内债融资弱势。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~10.29）累计同比下滑15.0%，10月（10.1~10.29）同比下滑35.6%。政府将推动新一轮“房改”。8月25日，国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件，近期已传 达到各城市人民政府、各部委直属机构，该意见被称为新一轮“房改”。文件明确两大目标：一是加大保障性住房建设和供给；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。8月28日，广州成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。此外，杭州进一步调整优化住房公积金信贷政策，住房限购范围内首套房首付款比例不低于25%，二套房首付款比例不低于35%，非住房限购范围内首套房首付款比例不低于20%。央行广西区分行对广西个人住房信贷政策进行积极调整，将全区首套住房贷款首付比例统一为20%。 投资策略： 我们认为核心城市限购政策正迎来普遍放松，同时多主体供应、多渠道保障，租购并举的楼市新格局正在政策上逐渐完善。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多 的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报20231030：新一轮“房改”加大保障房供给，广州探索房票安置机制 目录 1.市场行情(2023.10.23~2023.10.27)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅6 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜6 2.新房销售(截至2023.10.27)7 2.1新房累计成交面积同比7 2.2新房月度成交面积同比9 3.二手房销售(截至2023.10.28)9 3.1二手房累计成交面积同比10 3.2二手房月度成交面积同比11 4.土地市场(截至2023.10.22)11 4.1成交土地规划建筑面积同比12 4.2成交土地溢价率12 4.3成交土地总价13 5.内债融资情况(截至2023.10.29)14 5.1境内地产债发行规模14 6.政策要闻(2023.10.23~2023.10.29)15 7.投资策略16 8.风险提示16 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势5 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅5 图5：本周A股各板块周涨跌幅6 图6：本周H股各板块周涨跌幅6 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜6 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜7 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜7 图10：27城商品房成交面积日累计值8 图11：27城商品房成交面积日累计同比8 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比8 图13：28城商品房月成交面积同比9 图14：各线城市商品房月成交面积同比9 P3 东兴证券普通报告 房地产周报20231030：新一轮“房改”加大保障房供给，广州探索房票安置机制 图15：12二手房成交面积日累计值10 图16：12城二手房成交面积日累计同比10 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比10 图18：12城二手房月成交面积同比11 图19：各线城市二手房月成交面积同比11 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值12 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12 图22：100大中城市成交土地楼面均价12 图23：成交土地溢价率13 图24：100大中城市成交土地总价周累计值13 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比13 图26：境内地产债发行规模日累计值14 图27：境内地产债发行规模日累计同比14 图28：境内地产债每月发行规模同比15 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比7 表4：二手房成交面积同比9 表5：100大中城市土地成交与供应11 表6：内债发行规模同比14 表7：本周主要地产要闻梳理15 P4 东兴证券普通报告 房地产周报20231030：新一轮“房改”加大保障房供给，广州探索房票安置机制 1.市场行情(2023.10.23~2023.10.27) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/10/27) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2390.3 0.22% -4.22% -16.88% 中证A股 3080.9 1.99% -4.29% -8.82% 沪深300 3562.4 1.48% -4.17% -10.78% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/10/27) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 1412.7 1.11% -4.60% -24.52% 恒生物业服务及管理指数 1965.0 2.50% -3.43% -20.42% 恒生指数 17398.7 1.32% -3.60% -10.96% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券普通报告 房地产周报20231030：新一轮“房改”加大保障房供给，广州探索房票安置机制 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产周报20231030：新一轮“房改”加大保障房供给，广州探索房票安置机制 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2023.10.27) 东兴证券普通报告 P7 房地产周报20231030：新一轮“房改”加大保障房供给，广州探索房票安置机制 表3：新房成交面积同比 27城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(13城) 本年至今累计同比 -2.7% 3.4% -2.8% -7.4% 本月至今累计同比 -8.3% -4.6% -5.4% -18.5% 上月同比 -25.6% -28.6% -13.9% -42.3% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 P8 东兴证券普通报告 房地产周报20231030：新一轮“房改”加大保障房供给，广州探索房票安置机制 图10：27城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：27城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图13：28城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产周报20231030：新一轮“房改”加大保障房供给，广州探索房票安置机制 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2023.10.28) 表4：二手房成交面积同比 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 20.1% 12.1% 21.0% 29.8% 本月至今累计同比 12.6% 1.8% 10.1% 37.7% 上月同比 -7.0% 3.5% -15.1% -2.4% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 P10 东兴证券普通报告 房地产周报20231030：新一轮“房改”加大保障房供给，广州探索房票安置机制 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图16：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20231030：新一轮“房改”加大保障房供给，广州探索房票安置机制 P11 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.土地市场(截至2023.10.22)表5：100大中城市土地成交与供应 100大中城市 一线城市 二线城市 三线城市