房地产行业点评报告：广州城改规划率先出台，明确规模探索房票安置

事件：10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》（下称为《规划》）经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。本次规划在今年2月6日曾正式公开征求社会意见，也是2009年以来广州市第三次更新总体规划。 《规划》重点：明确更新规模和更新时序，探索完善房票安置机制。（1）根据《规划》，至2025/2030/2035年累计推进城市更新约130/230/300万方（含城中村改造70/120/155万方）。《规划》明确至2035年拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个。其中：旧村庄全面改造项目252个（含城中村项目150个）、旧村庄混合改造项目24个（含城中村项目15个），“拆、治、兴”并举推动改造；旧城混合改造项目15个，综合运用“留、改、拆”方式推进。（2）《规划》明确项目正负面清单，避免短时间内大拆大建和“运动式”更新。（3）《规划》提出优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略。 7月国常会后多地发布城中村相关政策，住建部城改系统已入库162个项目，预计四季度城中村改造将推进更多落地措施。2023年7月21日，国常会通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，之后上海、长春、郑州等城市跟进落实，其中广州市住建局在8月16日提出今年广州全市至少推进127个城中村改造项目。全国范围看，根据央广网报道，住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。我们预计四季度城中村改造相关政策将会有更多细则落地，加快推进节奏。 城中村改造有望成为拉动房地产投资、提振商品房销售的有力抓手。（1）投资方面：2022年全国房地产开发投资额13.3万亿元，同比下降10.0%； 2023年1-9月为8.7万亿元，同比下降9.1%。投资额连续2年下滑在历史上也较为罕见，当前房地产形势下明年投资额很难出现扭转。我们认为城中村改造明年有望对冲房地产投资下行，对整体投资具有一定拉动作用。（2）销售方面：传统的“原拆原还”安置模式，只创造商品房供给不创造需求，本次广州《规划》提出的房票安置制度，若能在全国范围内落地，在保持一定回迁比例的同时实施部分房票安置，将在保障民生的基础上创造大量购房需求，带动房地产销售市场企稳回升。在当下销售景气度下行的情况下，房票安置带来购房需求的确定性甚至高于货币化安置。 投资建议：本轮城中村改造，代表着存量时代下中国房地产市场“重保障、重民生”的新型发展道路，有望对房地产开发投资和商品房销售两方面产生显著提振作用。拥有城中村改造经验、当地资源丰富的地方国企有望率先受益，重点推荐：城建发展、越秀地产、珠江股份，建议关注：中华企业、天健集团。 风险提示：城中村改造政策落地进度不急预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 图1：广州市旧村庄集聚程度分布示意图 表1：2023年7月国常会后城中村改造政策一览 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，应当注明出处为东吴证券研究所，并注明本报告发布人和发布日期，提示使用本报告的风险，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权或未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。 东吴证券投资评级标准 投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力相对基准表现的预期（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数，新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）），具体如下： 公司投资评级： 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在15%以上； 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于5%与15%之间； 中性：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-5%与5%之间； 减持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-15%与-5%之间； 卖出：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在-15%以下。 行业投资评级： 增持：预期未来6个月内，行业指数相对强于基准5%以上； 中性：预期未来6个月内，行业指数相对基准-5%与5%； 减持：预期未来6个月内，行业指数相对弱于基准5%以上。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议。投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码：215021传真：（0512）62938527公司网址：http://www.dwzq.com.cn