事件:公司发布2023年三季报。2023年1-9月实现营收758.3亿元,同比减少15.3%;归母净利润37.7亿元,同比增长27.5%。业绩符合我们预期。 Q3毛利率企稳回升,业绩同比大幅增长。2023年Q3公司实现营收243.9亿元同比下降23.6%;实现归母净利润16.2亿元同比增长51.0%。主要原因在于:(1)结算项目利润率较高,公司Q3毛利率为22.5%同比提升3.5pct;(2)结算项目权益比例较高,少数股东损益占净利润比重为6.3%,较2022年Q3的54.2%大幅下降。费控方面:受房地产市场景气度下行影响,公司Q3销管费率同比提升0.92pct至5.5%。 1-9月销售金额同比增长12.3%,已完成全年目标68.6%。公司1-9月实现销售金额2263.1亿元,同比增长12.3%,实现销售面积917.6万方,同比增长21.9%。截至9月30日,公司已完成全年销售目标3300亿元的68.6%,考虑到四季度为传统销售旺季,公司土储充沛有望在四季度加大推盘力度,我们认为全年销售目标仍有较大概率顺利完成。 投拓积极,聚焦高能级城市。公司1-9月实现全口径拿地金额691.1亿元,同比降低33.1%。金额口径投销比为30.5%,权益比例较高为80.2%。 城市分布方面,一线城市/二线城市/三四线城市的拿地金额占比分别为42.8%/53.6%/3.5%,公司投拓充分聚焦核心城市,1-9月拿地金额占比最高的3座城市分别为北京(拿地金额219.4亿元,下同)、杭州(88.9亿元)、厦门(63.7亿元)。 财务稳健,三道红线稳居绿档。截至2023年9月30日,公司在手货币资金为887.7亿元,公司三道红线指标稳居绿档:剔预资产负债率为60.5%,净负债率为33.2%,现金短债比为2.1。随着四季度各地土拍限价放开,公司有望发挥财务优势把握窗口期补充高能级城市优质土储。 盈利预测与投资评级:招商蛇口作为地产龙头央企,近年来聚焦高能级城市投资换仓积极,销售稳健富有韧性。我们预计公司结算端毛利率有望企稳回升 。 维持其2023/2024/2025年归母净利润预测为57.8/100.2/140.5亿元,对应的EPS为0.64元/1.11元/1.55元,对应PE分别为17.1X/9.8X/7.0X,维持“买入”评级。 风险提示:毛利率修复不及预期;市场景气度恢复不及预期。