业绩维持正增长，投拓聚焦核心城市

上半年收入+22.9%，业绩+2.1%维持正增长。公司2023年上半年实现营业总收入314.8亿元（同比+22.9%，经调整，下同）；实现净利润25.3亿元（+6.6%）；实现归母净利润19.3亿元（+2.1%）。公司上半年业绩维持正增长，增速小幅放缓，主要是（1）受行业趋势影响，毛利率降至18.8%；（2）受结转结构影响，期内归母净利润占比降至76.1%（-5.2pct）；（3）投资净收益同比减少1.4亿元至2.5亿元。 融资端稳定，定增申请已获上交所审核通过。截至期末，公司有息负债总额为1560.8亿元（+8.8%），其中短期债务占比为18.2%到期结构合理。 综合融资成本同比下降20bp至5.59%，后续仍有压降空间。期内，公司拟定增募集资金60亿元的项目申报已获交易所审核通过后，尚需证监会同意注册后方可实施。我们认为本次定增将进一步增厚公司股东权益，为公司未来扩表提供空间。 1-7月销售大幅增长46%，核心城市推盘助力销售领先行业。公司2023年1-7月全口径累计销售金额为846.3亿元（+45.5%），规模排名克而瑞百强房企第14位，较去年同期进步2位。公司销售增速大幅优于百强房企-5.9%的均值，处于主流房企增速的头部梯队。1-7月权益销售金额623.3亿元（+64.2%），权益比为73.7%。整体看公司销售表现强劲，主要得益于包括上海在内的华东城市集中推盘。 拿地持续聚焦核心城市，8月新获上海城市更新项目。2023年以来，公司延续了聚焦核心城市布局的策略，至8月末共新增12个项目（全部位于核心城市：上海、深圳、杭州、成都、苏州、西安），累计拿地金额达258.2亿元（不含上海静安项目，下同），权益拿地金额234.8亿元。在核心城市土拍竞争激烈的环境下，上海依然是公司重点布局的城市。8月14日，华发获得上海静安区核心区域的天目社区历史风貌保护项目（城市更新）实施主体资格，项目计容建面7.5万方，预计可售货值为126.2亿元。至此，华发今年在上海已获3幅地块，合计货值为286.6亿元，有效充实公司可售货源。 投资建议：维持“买入”评级。1、公司具有国资背景，融资畅通；2、公司大量补充核心城市优质土储，土储重心已转向华东，销售确定性强；3、近年利润率较高的地块将进入结转周期，且待结转金额充裕，2023年业绩有望得到修复 。 我们预计公司2023/2024/2025年营收分别为660.3/726.5/812.4亿元；归母净利润为29.7/33.1/36.7亿元；对应的EPS为1.40/1.56/1.73元/股；对应PE为8.1/7.3/6.6倍。 风险提示：房地产政策放松力度不及预期；拿地规模及毛利率不及预期。 财务指标 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 现金流量表（百万元） 图表1：华发股份营业总收入及同比 图表2：华发股份归母净利润及同比 图表3：华发股份归母净利润及少数股东净利润占比结构 图表4：华发股份毛利率及归母净利率 图表5：华发股份合约销售金额及同比 图表6：华发股份拿地金额及同比 投资建议 维持“买入”评级。1、公司具有国资背景，融资畅通；2、公司大量补充核心城市优质土储，土储重心已转向华东，销售确定性强；3、近年利润率较高的地块将进入结转周期，且待结转金额充裕，2023年业绩有望得到修复。我们预计公司2023/2024/2025年营收分别为660.3/726.5/812.4亿元；归母净利润为29.7/33.1/36.7亿元；对应的EPS为1.40/1.56/1.73元/股；对应PE为8.1/7.3/6.6倍。 风险提示 房地产政策放松力度不及预期；拿地规模及毛利率不及预期。