2023年三季报点评：销售稳健投拓聚焦，财务优势显著

保利发展（600048） 证券研究报告·公司点评报告·房地产开发 2023年三季报点评：销售稳健投拓聚焦，财务优势显著 买入（维持） 2023年10月29日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 盈利预测与估值 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 281,108 318,476 350,897 380,688 同比 -1% 13% 10% 8% 归属母公司净利润（百万元） 18,347 20,564 23,487 26,618 同比 -33% 12% 14% 13% 每股收益-最新股本摊薄（元/股） 1.53 1.72 1.96 2.22 P/E（现价&最新股本摊薄） 7.33 6.54 5.72 5.05 关键词：#业绩符合预期 股价走势 投资要点 29% 24% 19% 14% 9% 4% -1% -6% -11% -16% 保利发展沪深300 事件：公司发布2023年三季报。2023年1-9月实现营收1925.1亿元，同 比增长23.1%；归母净利润132.9亿元，同比增长1.3%，业绩符合预期。 业绩小幅增长，利润率短期承压。2023年1-9月公司营收同比增长23.1%而归母净利润同比增长仅1.3%的主要原因：（1）低毛利项目结转，导致公司2023年1-9月毛利率同比下降5.1pct至19.4%；（2）2023年1-9月实现 投资收益14.0亿元，同比下降45.5%。公司加强费用管控，管理费用率为1.8%同比降低0.2pct。截至2023年9月末，公司合同负债4463.8亿元，覆 盖2022年营收1.6倍，为未来业绩释放奠定基础。 销售稳定注重回款，拿地积极聚焦核心城市。公司2023年1-9月实现销售金额3351.5亿元，同比增长4.7%，实现销售面积1918.6万方，同比减少0.1%；公司注重现金回款，2023年1-9月实现销售回款3334亿元，回笼率 为99.5%。拿地方面，公司2023年1-9月实现拿地金额1082亿元，同比下降12.4%；金额口径的投销比为32.3%，较2022全年的35.3%下降3.0pct。公司投拓聚焦核心城市，38个核心城市拿地金额占比高达99%。截至2023年9月末，公司共有在建拟建项目729个，在建面积11579万方，待开发 面积5855万方，土储资源充沛。 三道红线稳居绿档，财务优势显著。截至2023年9月末，公司在手货币资金为1426.7亿元。三道红线维持绿档：净负债率62.9%，剔除预收账款资产负债率66.3%，现金短债比2.1。公司在手现金充裕，财务优势显著，随 着四季度部分高能级城市土拍取消限价，我们认为公司有机会把握窗口期补充优质土储项目。 盈利预测与投资评级：保利发展作为地产龙头央企，财务优势显著，积极拿地聚焦核心城市。尽管三季度行业景气度有所下行，但我们预测四季度 行业政策有望持续放松，叠加推盘力度加大的季节性因素，公司全年销售有望维持正增长。我们维持其2023/2024/2025年归母净利润预测为205.6/234.9/266.2亿元，对应的EPS为1.72元/1.96元/2.22元，对应PE分别为6.5X/5.7X/5.1X，维持“买入”评级。 风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。 2022/10/312023/2/282023/6/282023/10/26 市场数据 收盘价(元)11.23 一年最低/最高价10.96/17.96 市净率(倍)0.69 流通A股市值(百134,428.08 万元) 总市值(百万元)134,428.08 基础数据 每股净资产(元,LF)16.31 资产负债率(%,LF)76.76 总股本(百万股)11,970.44 流通A股(百万股)11,970.44 相关研究 《保利发展(600048)：2023中报点评：城市深耕优势尽显，投拓积极未来可期》 2023-08-31 《保利发展(600048)：2022年年报点评：经营稳健市占率提升，投拓积极未来业绩可期》 2023-04-02 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 1/3 公司点评报告 保利发展三大财务预测表 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 1,300,401 1,430,460 1,520,360 1,662,750 营业总收入 281,108 318,476 350,897 380,688 货币资金及交易性金融资产 176,687 215,063 249,996 277,009 营业成本(含金融类) 219,228 248,316 267,138 289,361 经营性应收款项 26,611 32,856 42,717 49,945 税金及附加 13,121 15,446 19,054 20,367 存货 877,893 925,525 972,421 1,043,848 销售费用 7,530 8,280 9,474 10,279 合同资产 273 422 403 471 管理费用 4,744 6,298 6,432 6,852 其他流动资产 218,937 256,594 254,822 291,478 研发费用 1,238 1,592 1,650 1,847 非流动资产 170,064 183,489 198,522 212,748 财务费用 3,686 5,523 6,116 6,780 长期股权投资 106,250 111,305 119,412 125,994 加:其他收益 239 239 281 295 固定资产及使用权资产 15,381 19,144 22,093 25,423 投资净收益 4,201 5,096 4,886 5,411 在建工程 571 525 478 439 公允价值变动 (142) 0 0 0 无形资产 371 342 310 280 减值损失 (1,277) (405) (255) (205) 商誉 67 77 82 89 资产处置收益 113 96 123 124 长期待摊费用 370 290 220 160 营业利润 34,693 38,047 46,068 50,828 其他非流动资产 47,055 51,807 55,928 60,364 营业外净收支 607 607 607 607 资产总计 1,470,464 1,613,949 1,718,883 1,875,498 利润总额 35,301 38,654 46,676 51,435 流动负债 842,280 928,609 972,330 1,065,022 减:所得税 8,290 9,277 12,136 12,859 短期借款及一年内到期的非流动负债 81,145 89,639 98,934 108,140 净利润 27,011 29,377 34,540 38,576 经营性应付款项 163,598 179,275 188,694 226,883 减:少数股东损益 8,664 8,813 11,053 11,959 合同负债 412,019 427,103 451,463 480,340 归属母公司净利润 18,347 20,564 23,487 26,618 其他流动负债 185,519 232,591 233,239 249,660 非流动负债 305,992 341,617 377,233 412,417 每股收益-最新股本摊薄(元) 1.53 1.72 1.96 2.22 长期借款 242,482 258,351 272,632 287,628 应付债券 57,716 75,423 94,900 113,403 EBIT 34,477 38,933 47,430 52,278 租赁负债 5,080 7,067 8,855 10,464 EBITDA 36,775 44,904 53,668 58,401 其他非流动负债 714 777 846 923 负债合计 1,148,273 1,270,226 1,349,563 1,477,440 毛利率(%) 21.99 22.03 23.87 23.99 归属母公司股东权益 196,264 208,983 223,527 240,306 归母净利率(%) 6.53 6.46 6.69 6.99 少数股东权益 125,927 134,740 145,793 157,752 所有者权益合计 322,192 343,723 369,320 398,058 收入增长率(%) (1.37) 13.29 10.18 8.49 负债和股东权益 1,470,464 1,613,949 1,718,883 1,875,498 归母净利润增长率(%) (33.01) 12.08 14.22 13.33 现金流量表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 重要财务与估值指标 2022A 2023E 2024E 2025E 经营活动现金流 7,422 24,820 25,111 18,524 每股净资产(元) 15.64 16.71 17.92 19.32 投资活动现金流 637 (13,602) (15,660) (14,211) 最新发行在外股份（百万股 11,970 11,970 11,970 11,970 筹资活动现金流 (3,015) 27,157 25,483 22,699 ROIC(%) 3.90 3.99 4.34 4.45 现金净增加额 5,182 38,376 34,934 27,013 ROE-摊薄(%) 9.35 9.84 10.51 11.08 折旧和摊销 2,298 5,971 6,238 6,124 资产负债率(%) 78.09 78.70 78.51 78.78 资本开支 (106) (3,738) (2,937) (3,323) P/E（现价&最新股本摊薄） 7.33 6.54 5.72 5.05 营运资本变动 (21,751) (14,250) (20,790) (32,091) P/B（现价） 0.72 0.67 0.63 0.58 ） 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，预测均为东吴证券研究所预测。 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2/3 特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不 应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码：215021 传真：（0512）62938527 公司网址：http://www.dwzq.com.cn 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确