归母净利润高增，定增落地助发展

2023年10月30日招商蛇口发布2023年三季度报告：2023年前 三季度营收758.3亿元，同比-15.26%；归母净利润37.7亿元， 同比+27.45%。其中，第三季度营收243.9亿元；同比-23.61%； 归母净利润16.2亿元，同比+50.99%。 公司营收下滑，归母净利润逆势增长：2023年前三季度公司营收 同比下滑15.26%，主要由于当期房地产项目结转规模同比减少。同期利润总额、净利润分别同比下滑12.67%和12.93%，但归母净利润同比逆势增长27.45%，主要由于公司销售确收的权益比例大幅提升，与此对应的是少数股东损益同比-48.16%。 销售稳步增长，站稳行业五强：2023年1-9月公司累计销售面积 917.6万方，同比+21.9%；累计销售金额2263.1亿元，同比+12.3%。在行业销售整体承压的背景下，公司销售保持增长态势。根据克而瑞，公司累计销售额自今年6月起稳居行业第5位。 投资拿地聚焦深耕：2023年1-9月公司累计获取38宗地块，总计 人民币(元)成交金额(百万元) 容建面371万方，权益地价558亿元，位列中指院权益拿地金额 排名第6位。公司持续补充高质量土储，拿地100%聚焦一二线城市及“强心30城”，其中今年公司大力拓展北京市场，已先后在 北京获取5宗项目（9月获取2宗），地价投入约170亿，为后续高质量发展奠定坚实的基础。 行业首单股权融资落地：2023年9月28日公司公告完成定增事项， 标志着去年11月出台的“第三支箭”首单成功落地。本次定增进 展顺利，受到了专业机构投资者的认可与支持，募资总额85.0亿 元，发行数量7.2亿股，增发价格11.81元/股（较底价高出5.64%）。本次发行股份募集配套资金的完成，为公司增强了流动性、扩宽了融资渠道、优化了资产负债结构。 公司归母净利润逆势高增长，销售动能足，投资高度聚焦。当前利润端正处于筑底阶段，明年有望触底回升。我们维持盈利预测不变，2023-25年归母净利润分别为66.3、107.3和140.8亿元，同比增速分别为55.4%、61.9%和31.2%。公司股票现价对应PE估值为14.9/9.2/7.0倍，维持“买入”评级。 16.00 14.00 12.00 10.00 221031 221130 221231 230131 230228 230331 230430 230531 230630 230731 230831 230930 成交金额招商蛇口沪深300 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。 附录：三张报表预测摘要损益表（人民币百万元） 资产负债表（人民币百万元） 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 主营业务收入 129,621 160,643 183,003 210,903 238,413 265,495 货币资金 89,306 79,533 86,243 104,858 109,873 113,829 增长率 23.9% 13.9% 15.2% 13.0% 11.4% 应收款项 96,991 122,866 130,691 148,486 166,147 183,159 主营业务成本 -92,435 -119,723 -147,775 -167,197 -182,745 -199,130 存货 360,793 417,636 411,549 435,353 478,168 524,650 %销售收入 71.3% 74.5% 80.7% 79.3% 76.7% 75.0% 其他流动资产 28,437 33,023 26,704 36,419 42,919 50,787 毛利 37,186 40,920 35,228 43,706 55,668 66,365 流动资产 575,527 653,058 655,187 725,116 797,108 872,424 %销售收入 28.7% 25.5% 19.3% 20.7% 23.3% 25.0% %总资产 78.1% 76.3% 73.9% 74.5% 75.0% 75.3% 营业税金及附加 -9,054 -9,681 -7,785 -12,654 -14,305 -15,930 长期投资 138,748 171,934 195,941 211,662 228,768 247,389 %销售收入 7.0% 6.0% 4.3% 6.0% 6.0% 6.0% 固定资产 5,334 9,699 11,630 12,444 13,310 14,231 销售费用 -2,986 -3,914 -4,081 -4,851 -5,483 -6,106 %总资产 0.7% 1.1% 1.3% 1.3% 1.3% 1.2% %销售收入 2.3% 2.4% 2.2% 2.3% 2.3% 2.3% 无形资产 1,987 2,904 4,596 4,770 5,010 5,233 管理费用 -1,979 -2,145 -2,313 -2,742 -3,099 -3,451 非流动资产 161,631 203,145 231,284 247,887 265,997 285,667 %销售收入 1.5% 1.3% 1.3% 1.3% 1.3% 1.3% %总资产 21.9% 23.7% 26.1% 25.5% 25.0% 24.7% 研发费用 -71 -116 -125 -144 -163 -181 资产总计 737,157 856,203 886,471 973,0031,063,1051,158,091 %销售收入 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 短期借款 55,508 37,198 40,542 40,985 43,035 45,186 息税前利润（EBIT） 23,096 25,064 20,924 23,315 32,618 40,696 应付款项 136,201 180,715 187,591 215,211 237,973 259,488 %销售收入 17.8% 15.6% 11.4% 11.1% 13.7% 15.3% 其他流动负债 182,078 210,165 195,776 220,192 262,227 305,028 财务费用 -2,224 -2,006 -1,960 -3,747 -3,804 -3,871 流动负债 373,787 428,079 423,910 476,388 543,235 609,702 %销售收入 1.7% 1.2% 1.1% 1.8% 1.6% 1.5% 长期贷款 77,715 107,780 121,074 127,127 133,484 140,158 资产减值损失 -3,104 -4,449 -6,459 -4,438 -2,889 -2,339 其他长期负债 32,298 43,590 57,048 58,361 59,879 61,548 公允价值变动收益 8 157 472 0 0 0 负债 483,800 579,448 602,031 661,877 736,597 811,408 投资收益 6,107 3,728 2,017 3,025 3,630 4,356 普通股股东权益 101,370 108,671 101,712 122,875 129,314 137,759 %税前利润 25.3% 16.3% 12.7% 16.4% 12.2% 11.1% 其中：股本 7,923 7,923 7,739 9,061 9,061 9,061 营业利润营业利润率营业外收支 24,08018.6%30 22,75314.2%89 15,3608.4%457 18,3618.7%50 29,76012.5%50 39,04814.7%50 未分配利润少数股东权益负债股东权益合计 58,126 151,987 737,157 61,879 168,084 856,203 60,857 182,729 886,471 64,83471,27379,718 188,252197,195208,924 973,0031,063,1051,158,091 税前利润利润率 24,109 18.6% 22,843 14.2% 15,8178.6% 18,4118.7% 29,810 12.5% 39,098 14.7% 比率分析 所得税 -7,196 -7,641 -6,719 -6,260 -10,135 -13,293 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 所得税率 29.8% 33.5% 42.5% 34.0% 34.0% 34.0% 每股指标 净利润 16,913 15,202 9,098 12,151 19,675 25,805 每股收益 1.546 1.309 0.551 0.731 1.184 1.553 少数股东损益 4,660 4,829 4,834 5,523 8,943 11,729 每股净资产 12.794 13.716 13.143 13.561 14.272 15.204 归属于母公司的净利润 12,253 10,372 4,264 6,628 10,732 14,075 每股经营现金净流 3.486 3.279 2.865 1.841 2.315 2.411 净利率 9.5% 6.5% 2.3% 3.1% 4.5% 5.3% 每股股利 0.640 0.540 0.230 0.293 0.474 0.621 现金流量表（人民币百万元） 回报率净资产收益率 12.09% 9.54% 4.19% 5.39% 8.30% 10.22% 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 总资产收益率 1.66% 1.21% 0.48% 0.68% 1.01% 1.22% 净利润 16,913 15,202 9,098 12,151 19,675 25,805 投入资本收益率 3.93% 3.71% 2.46% 2.94% 3.92% 4.63% 少数股东损益 4,660 4,829 4,834 5,523 8,943 11,729 增长率 非现金支出 4,732 6,638 9,320 5,255 3,775 3,300 主营业务收入增长率 32.71% 23.93% 13.92% 15.25% 13.04% 11.36% 非经营收益 -1,190 -3,168 -243 2,837 2,446 1,966 EBIT增长率 11.81% 8.52% -16.52% 11.43% 39.90% 24.77% 营运资金变动 7,167 7,305 3,998 -3,557 -4,920 -9,229 净利润增长率 -23.58% -15.35% -58.89% 55.43% 61.92% 31.16% 经营活动现金净流 27,622 25,977 22,174 16,686 20,976 21,842 总资产增长率 19.34% 16.15% 3.54% 9.76% 9.26% 8.93% 资本开支 -4,220 -10,003 -5,784 -1,643 -1,834 -1,953 资产管理能力 投资 -3,258 -9,320 -7,607 -15,859 -17,251 -18,773 应收账款周转天数 6.4 6.9 7.1 7.0 6.9 6.8 其他 2,659 -4,954 3,377 3,025 3,630 4,356 存货周转天数 1,328.7 1,186.6 1,024.0 960.0 969.6 979.3 投资活动现金净流 -4,818 -24,277 -10,014 -14,476 -15,456