上海第三批土拍延续冷热分化，央国企优势进一步凸显

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/9 中国房地产 2023年7月 研报 上海第三批土拍延续冷热分化，央国企优势进一步凸显 文/谢杨春、吴嘉茗 10月份上海分两次进行了第三批集中供地，共计成交17宗地块，总成交金额675.7亿元，两次成交的平均溢价率分别为6.67%和2.34%，较前几批次有所降低，但仍有8宗地块进入摇号阶段，另有3宗和6宗地块溢价成交和底价成交。整体来看上海三批次土拍市场热度平稳，与新房市场相似，冷热分化的格局显著。 拿地房企方面，土拍规则更新后国央企集中度进一步提升，几乎拿下全部摇号地块，保利发展、招商、象屿、建发各竞得2宗地块，中海则以240亿元刷新上海总价地王TOP3。 表：上海2023年前5次集中土拍情况对比（单位：万平方米、亿元、元/平方米） 指标 第一批次 第二批次-1 第二批次-2 第三批次-1 第三批次-2 成交幅数 19 15 9 7 10 成交建面 198.9 187.3 75.8 100 169.8 成交总价 518.9 405.5 238.2 196.9 478.8 平均楼板价 26095 21644 31407 19697 28193 溢价率 7.30% 7.80% 8.14% 6.67% 2.34% 流拍率 0% 6.25% 0% 0% 0% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 土拍规则升级下国央企优势进一步凸显，地块整体参与度略有下降 三批次上海土拍规则较此前有了明显的“升级”：地块报价至最高限价后，需先进行“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”的竞拍，两者均拍至最高限制后才进入摇号环节。与原先最高限价后直接摇号相比，新增的两个环节对于房企自身提出了更高的能力要求、运营要求，意在除去资金能力以外，对房企进行更多维度的筛选。 规则的更新对于国央企而言虽然后期项目的建造、运营成本不得不增加，但也提升了国央企投资的竞争优势。 结合第三批次土拍的参拍房企来看，国央企主力地位确实更加凸显：保利参拍幅数达到10宗， 象屿、招商参与9宗，越秀也参与6宗地块的竞拍，是本次参拍最为积极的几家房企；反观民企的参拍情况则相当冷淡，仅有安徽置地、天安参与，今年第二批次中参与土拍的龙湖、宝华等均未现身。 参拍房企 地块名称 批次 表：上海第三批共17宗地块参拍房企情况 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/9 第三批-1 长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块 招商、保利、中海、华润、中铁建、中铁置业、越秀、新长宁 南汇区三林环外区域PDP0-0901单元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02地块 招商、保利、中海、华润、越秀、象屿、安高&安联 奉贤区奉贤新城15单元12A-01A地块 招商、保利、象屿、奉贤发展 静安区中兴社区C070202单元280-06地块 招商、保利、象屿、越秀 青浦区朱家角镇阁游路北侧D11A-01a、D11B-01a地块 建发、.国贸、同济 金山区金山新城JSC1-0401单元1-03B-01地块 一名竞买人 青浦区金泽镇西岑社区06-01、06-08、07-01、06-11、07-07、18-06、19-01、19-06、19-11、19-13、19-14、20-06地块及18-05、19-05公共绿地、泽立路、兰科路、泽厚路、云腾路、聚云路地下空间 一名竞买人 第三批-2 青浦区赵巷镇佳环路东侧B2-01地块 华润、绿城、华发、招商、建发、中海、中国铁建、金隅、安联、象屿&天安国贸、安徽置地、北京建工、金融街、金茂、中铁置业、首开、越秀、中华企业、保利&上海建工、美的 闵行区浦江镇拓展大型居住社区42-01地块 保利、招商、建发、安徽高速、越秀、象屿&交投 普陀区桃浦社区W061101单元H8街坊H8-1地块 保利、华润、建发、中建八局、金隅、象屿 嘉定区嘉定新城G03-09、G04-10、G04-11、G05A-06地块 保利、招商、中海、国贸、越秀、象屿 松江区洞泾镇SJS30003单元01-13号地块 保利、招商、象屿 嘉定区嘉定工业区南门社区JDC1-0801、JDC1-0802单元44-08地块 保利、招商&南山、象屿 宝山区大场镇W12-1301单元07-01、36-01、37-01、40-01地块 一名竞买人 浦东新区合庆镇PDP0-0602单元54-02地块 一名竞买人 浦东新区祝桥老镇社区PDS7-0101单元H-21地块 一名竞买人 徐汇区龙华街道188N-F-04、188N-F-05、188N-U-04、198-A-03、198-A-04、198-C-02地块及188N-F-01（部分）、188N-F-03（部分）、188N-U-01、188N-U-03（部分）公共绿地、龙启路（部分）、规划一路（部分）、188N-F-02（部分）、188N-U-02（部分）地下空间 一名竞买人 数据来源：网络资讯，CRIC整理 虽然国央企积极参拍，但从地块的角度来看，本轮地块参与热度不及第二批次，第二批次挂牌的24宗地块中有9宗的参拍房企数量达到10家以上，而本批次的地块参拍房企基本都在10家以下， 仅有青浦赵巷地块参拍房企超过20家，一枝独秀。 图：上海第三批次17宗地块参拍房企数量 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/9 数据来源：网络资讯，CRIC整理 供地结构影响溢价率较第一、二批次明显回落，但仍有47%地块触顶摇号成交 本轮的17宗地块分为两次集中出让，成交金额分别为196.9亿元和478.8元，平均溢价率分别为6.67%和2.34%，纵向对比来看，热度不及今年的前几轮土拍，且溢价率回落幅度较大。 虽然从整体溢价率来看，第三批的两次土拍溢价率和触顶成交比例不及前几轮，但结合地块的实际情况来看，徐汇龙华地块起拍价240亿元、宝山地块是大型TOD综合地块，两宗地块总价较高、用途复杂，本身就有非常高的拿地门槛，且由于龙华地块总价过高，对整体的溢价率也有影响。 图：上海2022年至2023年历次土拍成交总价和溢价率（单位：亿元，%） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 具体到第三批的两次成交情况来看，17宗地块中共有8宗触顶（摇号）成交，占比达到47%，虽然与前几轮相比摇号地块的比例有所下降，但在本次加入了竞品质和公租房比例环节的情况下，开发商拿地的热情其实仍表现得较为坚挺。 此外溢价成交和底价成交的比例分别为18%和35%，除了徐汇龙华地块和宝山大场地块以外，其 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/9 他底价成交的地块则均位于青浦、浦东和金山的偏远区位，底价成交也在意料之中。 表：上海本次成交地块溢价率分布（按幅数） 成交批次 第三批-1 第三批-2 总幅数 占比 底价成交 2 4 6 35% 溢价成交 1 2 3 18% 触顶成交 4 4 8 47% 合计 7 10 17 / 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 房地联动价稳中有升，平均房价地价差提升2000元/平方米 上海集中供地持续设置了房地联动价，对比本批次地块与周边地块的房地联动价或售价情况来看，本批次地块的房地联动价稳中有升：静安中兴社区地块可对标越秀在4月份拿下的306-04地块， 房地联动价上浮4000元/平方米；徐汇区龙华街道大型综合地块，房地联动价142000元/平方米， 比2022年成交的保利滨江天珺项目地块房地联动价提升1.9万元/平方米。此外普陀区桃浦地块、松江洞泾地块、嘉定新城地块等房地联动价都与周边项目持平。 表：上海第三批次地块与周边项目房地联动价/售价对比（单位：元/平方米） 批次 土地名称 房地联动价 周边项目售价/联 动价 变化幅度 第三批-1 2023年095号公告静安区中兴社区C070202单元280-06地块 125000 越秀中兴路项目 121000 4000 2023年094号公告青浦区朱家角镇阁游路北侧D11A-01a、D11B-01a地块 44000 恒文青浦朱家角 项目42000 2000 2023年094号公告金山区金山新城JSC1-0401单元1-03B-01地块 33000 复地星愉湾 30034 3000 第三批-2 2023年103号公告徐汇区龙华街道188N-F-04、188N-F-05、188N-U-04、198-A-03、198-A-04、198-C-02地块及188N-F-01（部分）、188N-F-03（部分）、188N-U-01、188N-U-03（部分）公共绿地、龙启路（部分）、规划一路（部分）、188N-F-02（部分）、188N-U-02（部分）地下空间 142000 保利滨江天珺 123000 19000 2023年102号公告普陀区桃浦社区W061101单元H8街坊H8-1地块 79000 象屿交控·中环云 悦府79000 持平 2023年103号公告宝山区大场镇W12-1301单元07-01、36-01、37-01、40-01地块 69000 保利·海上臻悦 63000 6000 2023年102号公告青浦区赵巷镇佳环路东侧B2-01地块 56000 国贸虹桥璟上 55400 600 2023年102号公告松江区洞泾镇SJS30003单元01-13号地块 53000 嘉利椿廷53000 持平 2023年102号公告浦东新区祝桥老镇社区 52000 森兰海天名筑 -3000 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 5/9 PDS7-0101单元H-21地块 54906 2023年102号公告嘉定区嘉定新城G03-09、G04-10、G04-11、G05A-06地块 50400 大家钱江维科映 翠府50400 持平 2023年102号公告嘉定区嘉定工业区南门社区JDC1-0801、JDC1-0802单元44-08地块 46000 星尚·观澜世嘉 45200 800 2023年102号公告闵行区浦江镇拓展大型居住社区42-01地块 43000 大华星曜43000 持平 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 第三批次17宗地块中，有12宗为纯住宅用地，平均房价地价差26991元/平方米，比上一批次提升了大约2000元/平方，平均地价房价比0.5，比上一轮次减少0.06，整体来看，本批次的纯住宅地块在盈利方面空间更高。 房地联动价保持不变或提升，对于保证房企的盈利空间、参拍积极性等都有一定作用，本次青浦赵巷地块吸引20多组房企参拍，除了周边配套完善、交通便利以外，成交楼板价与房地联动价之 间近3万元/平方米的价差也是吸引房企参拍的重要因素。 图：上海2023年第三批次成交地块盈利空间（单位：元/平方米） 注：仅显示纯住宅地块 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 国央企几乎包揽三批次摇号地块，土地市场集中度进一步走高 从成交结果来看，国央企集中度进一步提升，几乎“包场”，17宗地块中有12宗地块被国央企竞得（包括联合体形式），另外5宗地由城投公司拿下，民企在总价较高的一线城市存在感持续削弱。 幅数方面，保利、建发和象屿各自竞得2宗地块，象屿的两宗地块均为摇号获得，可谓运气与 实力并存；招商也拿下2宗摇号地块，独立竞得1宗，与港中旅联合竞得1宗。 金额方面，中海以240亿元底价竞得本轮总价最贵的徐汇龙华地块，也成功刷新上海总价地王 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/9 TOP3，此外招商、华润拿地总价分别达到101.6亿元和70亿元，拿地金额排行靠前的房企均为国央企，体现了国央企雄厚的资金实力。 平台公司中，除了新长宁集团摇中长宁区程家桥地块、同济房地产以总价11.1亿元、溢价率2.12%竞得青浦朱家角地块以外，其余均为托底拿地。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 表：上海2023年第三批次房企拿地情况（单位：亿元，%） 批次 土地名称 拿地房企 成交总价 溢价率 第