土拍冷热分化持续，广州发布城改规划

投资要点 10月44城新房成交面积同比-12%，环比-14%；14城二手房成交面积同比+32%，环比-2%。截至27日，10月44城新房累计成交面积同比-12%，环比9月同期-14%；全年累计同比-8%。其中，一线城市10月累计成交同比-3%，环比9月同期-2%，全年累计同比+3%。二线城市10月累计成交同比-7%，环比9月同期-13%；全年累计同比-9%。三四线城市10月累计成交同比-38%，环比9月同期-29%；全年累计同比-18%。10月14城二手房累计成交面积同比+32%，环比9月同期-2%；全年累计同比+28%。 土拍冷热分化持续，央国企优势进一步凸显。10月上海分两次进行第三批集中供地，共计成交17宗地块，其中8宗触顶摇号，占比47%；平均溢价率为6.67%和2.34%，溢价成交与底价成交的比例为18%和35%，整体市场热度平稳，冷热分化格局显著，国央企集中度进一步提升，几乎拿下全部摇号地块。杭州、南京购房新政落地后的首次集中土拍市场热度未能回升，两城均仅有1宗核心优质地块摇号成交，其余均底价成交，杭州整体溢价率仅0.82%、降至历史低位。从成交结果看，杭州土拍国企与城投仍是拿地主力，金额分别占比40%与46%；而南京除河西G55地块为绿城摇中外，其余11宗地块均由城投托底。接下来土拍规则调整为市场定价后，在优质地块带动下，土地市场热度或能提升。 广州城市更新规划发布，探索房票安置政策机制。10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》发布，拉开新一轮城中村改造序幕。据规划，广州将“拆、治、兴”并举，至2035年推进旧村庄旧城镇改造项目291个，包括165个城中村改造项目，其中全面改造150个、混合改造15个，主要集中在中心城区。 此外政策方面实现突破创新，要求“整合归宗、置换收购、储改结合”，并提出优化成本核算与征拆标准、探索“房票安置”政策机制、拓宽城中村改造资金支持渠道等策略。预计四季度将有更多城中村改造政策细则落地，带动销售、投资进一步改善。 金山放松限购，上海将迎来特定区域边际放松。10月24日，上海金山区发布人才安居新政，限购社保或个税年限由5年缩短至3年，政策实施范围包括滨海城区、高新社区以及亭枫社区三个重点区域，共计36.2平方公里。购房资格由原来以居民家庭为单位调整为个人，即人才类购房取消了单身限购的条件。本次金山限购政策调整体现“因区施策”原则，也发出上海非核心区持续宽松的信号，后续政策或将持续从人口、特定区域入手边际放松，以提振预期。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 10月44城新房成交面积同比-12%，环比-14%；14城二手房成交面积同比+32%，环比-2%。截至27日，10月44城新房累计成交面积同比-12%，环比9月同期-14%；全年累计同比-8%。其中，一线城市10月累计成交同比-3%，环比9月同期-2%，全年累计同比+3%。二线城市10月累计成交同比-7%，环比9月同期-13%；全年累计同比-9%。三四线城市10月累计成交同比-38%，环比9月同期-29%；全年累计同比-18%。10月14城二手房累计成交面积同比+32%，环比9月同期-2%；全年累计同比+28%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 土拍冷热分化持续，央国企优势进一步凸显。10月上海分两次进行第三批集中供地，共计成交17宗地块，其中8宗触顶摇号，占比47%；平均溢价率为6.67%和2.34%，溢价成交与底价成交的比例为18%和35%，整体市场热度平稳，冷热分化格局显著，国央企集中度进一步提升，几乎拿下全部摇号地块。杭州、南京购房新政落地后的首次集中土拍市场热度未能回升，两城均仅有1宗核心优质地块摇号成交，其余均底价成交，杭州整体溢价率仅0.82%、降至历史低位。从成交结果看，杭州土拍国企与城投仍是拿地主力，金额分别占比40%与46%；而南京除河西G55地块为绿城摇中外，其余11宗地块均由城投托底。接下来土拍规则调整为市场定价后，在优质地块带动下，土地市场热度或能提升。 图3：上海2022-2023年历次土拍成交情况 广州城市更新规划发布，探索房票安置政策机制。10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》发布，拉开新一轮城中村改造序幕。据规划，广州将“拆、治、兴”并举，至2035年推进旧村庄旧城镇改造项目291个，包括165个城中村改造项目，其中全面改造150个、混合改造15个，主要集中在中心城区。此外政策方面实现突破创新，要求“整合归宗、置换收购、储改结合”，并提出优化成本核算与征拆标准、探索“房票安置”政策机制、拓宽城中村改造资金支持渠道等策略。预计四季度将有更多城中村改造政策细则落地，带动销售、投资进一步改善。 表1：广州分步推进城中村改造 金山放松限购，上海将迎来特定区域边际放松。10月24日，上海金山区发布人才安居新政，限购社保或个税年限由5年缩短至3年，政策实施范围包括滨海城区、高新社区以及亭枫社区三个重点区域，共计36.2平方公里。购房资格由原来以居民家庭为单位调整为个人，即人才类购房取消了单身限购的条件。本次金山限购政策调整体现“因区施策”原则，也发出上海非核心区持续宽松的信号，后续政策或将持续从人口、特定区域入手边际放松，以提振预期。 2市场回顾 上周A股市场整体表现来看，上证指数上涨1.16%，沪深300指数上涨1.48%，创业板指数上涨1.74%，万德全A上周交易额4.21万亿，环比增加8.99%。从板块表现来看，采农林牧渔、医药生物、食品饮料以及汽车等板块涨幅较大。 申万房地产板块上周上涨0.22%，在所有申万一级行业中相对排名24/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌20.19%，在所有申万一级行业中相对排名25/28。上周申万地产板块交易额855.14亿，环比上涨10.63%。 图4：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图5：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周顺发恒业、云南城投、ST银亿等个股涨幅显著。泛海控股、中润资源、天健集团等个股跌幅显著。 图6：上周顺发恒业、云南城投、ST银亿等个股涨幅显著 图7：上周泛海控股、中润资源、天健集团等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周张江高科、金科股份、ST爱旭、保利地产以及万科A等排在行业前列，成交额均超过了30亿。其中张江高科和金科交易额合计超过200亿，占板块交易额比重为23.43%。从年初累计涨幅来看，张江高科、顺发恒业、长春经开等涨幅居前，上涨个股个数占比22.73%。年初以来，宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅居前。 图8：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图9：年初以来申万地产上涨个股占比为21.21% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有25只股票上涨，10只股票涨幅为0，建业地产、越秀地产、九龙仓集团等位居涨幅前列。 年初以来，上海实业控股等个股表现强势。上周从成交金额来看，华润置地、万科企业、碧桂园和中国海外发展合计超过30亿（人民币）。 图10：上周表现强势的港股通内房股 图11：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有12只股票上涨，融创服务控股、蓝光嘉宝服务和雅生活服务3只股票涨幅为0，而恒大物业、金科服务和彩生活等个股跌幅靠前。年初以来，整体个股表现较弱。从上周成交额来看，碧桂园服务和中海物业达到7均超过5亿（人民币），碧桂园服务、招商积余以及华润万象生活等个股表现比较强势，其余股票成交额均在2亿元以下。 图12：上周表现强势的物业股 图13：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 10月23日，成都就公告计划拍卖7宗土地，计划11月15日拍卖。此次拍卖将落地执行“取消地价上限”这一政策，竞拍方式仅为“竞地价”。成都市拍卖出让国有建设用地使用权公告显示，7宗地分别位于金牛、青羊、成华、龙泉、青白江，其中最高起拍楼面价16000元/㎡，该地块为青羊区蔡桥66.45亩地块；其次是成华区昭觉寺片区18.79亩地块，起拍楼面价14000元/㎡。（中国房地产网） 10月24日，《三亚中央商务区促进楼宇经济发展办法》正式印发实施，从支持企业入驻楼宇、提升楼宇服务质量、提升楼宇发展质量等三个方面提出11条具体扶持措施。具体来说，可以概括为“三个促进”。《办法》促进鼓励类企业入驻园区商务楼宇。给予符合条件的企业租金补贴、购置补贴、装修补贴。其中，租金补贴方面，根据企业类型、规模分别给予20%-50%不同额度的租金补贴，每年补贴金额最高可达150万元。同时，给予重点企业一次性置业补贴和装修补贴，其中购置补贴每年最高可达150万元；单个企业装修补贴最高可达30万元。（信息新报） 10月24日，上海金山区出台人才安居新政。方案提出，要聚焦重点行业，实行人才积分认定管理，对符合一定积分标准的人才分类给予租房补贴；聚焦高层次人才，实行分等定级管理，对符合一定认定标准的人才分类给予购房补贴。同时，结合城镇布局、产业规划和转型需求，划定重点转型区域人才购房政策实施范围。经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。（中国房地产网） 10月25日，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房公积金管理委员会关于我市住房公积金租房提取有关事项的通知》。《通知》提出，1）提高无房职工住房公积金租房提取额度标准。2）加大对多子女家庭职工租房提取支持力度。3）支持承租公共租赁住房职工按实际月租金提取。4）建立保障性租赁住房租金直付机制。（中证报） 10月26日，上海第三批集中土拍分两次进行，共成交17宗地块，总成交金额675.7亿元。其中，10月24日-25日成交10宗地块，总揽金约478.8亿元，平均溢价率2.34%，较第一次的6.67%有所下降。业内人士指出，上海第三批土拍热度不及前两轮，但结合规则升级、地块特殊性的影响因素后，本轮17宗地块仍全部成功出让，8宗进入摇号环节，总吸金675.7亿元，可见上海的土拍市场仍较为坚挺，一线城市仍是房企投资的焦点。 （证券时报网） 10月26日，《施政报告》提出调整住宅物业需求管理措施，把额外印花税的适用年期由3年缩短至2年。换言之，业主在持有物业两年后出售物业，无须再缴付楼价10%的额外印花税。同时，针对非香港永久居民的买家印花税和针对第二套及以上买家的新住宅印花税的税率减半，由15%减至7.5%。（证券时报网） 10月27日，深圳市规划和自然资源局发布2023年第三批次拟出让居住用地项目清单。 在第三批次拟出让居住用地项目清单中，3宗地块分别位于龙华、坪山，地块共计用地面积6.12公顷，建筑面积28.44万平方米。其中，用地面积最大的一宗地块为龙华A808-0025地块，该地块位于龙华区民治街道，土地用途为二类居住用地、道路用地，用地面积4.68公顷，建筑面积21.65万平方米。龙华另一宗地块为A925-1146地块，该地块位于龙华区观澜街道，土地用途为二类居住用地，用地面积0.95公顷，建筑面积4.07万平方米。（证券时报网） 10月27日，麦田房产发布统计数据，截至10月26日，北京二手房成交8478套，同比下降3.5%，环比上月同期下降28.6%。价格方面，根据麦田房产数