房地产行业周报：上海土拍冷热分化，商票逾期增速趋缓

4 本周A股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（7.8-7.14）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.7%，在各 板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为+2.1%，在各板块中位列第21。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为+5.8%，沪深300指数涨跌幅为+1.9%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-7.4%和-3.5%。 本周上海二批次土拍首轮收官，带动成交楼面均价创年内第二高。本周（7.8-7.14）全国300城宅地成交建面 564万㎡，单周环比-34%，单周同比-68%，平均溢价率6%。本周成交楼面均价10616元/㎡创年内第二高，仅次于4.17-4.23的14941元/㎡，而该期间为上海一批次土拍。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面18722万㎡，累计同比-26%；年初至今，华润置地、保利发展、中海地产、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比下降，成都市场表现较好。本周（7.8-7.14）35个城市商品房成交合计273万平米，周环 比-16%，周同比-33%。其中：一线城市周环比-3%，周同比-8%；二线城市周环比-21%，周同比-34%；三四线城市周环比-2%，周同比-67%。 本周二手房成交环比提升，同比下降，二手房热度持续承压。本周（7.8-7.14）15个城市二手房成交合计162 万平米，周环比+9%，周同比-9%。其中：一线城市周环比+4%，周同比-18%；二线城市周环比+10%，周同比-5%；三四线城市周环比+10%，周同比-40%。 上海二批次土拍首轮各地块冷热两极分化，整体盈利空间较为可观。7月11日-7月13日，上海二批次首轮土拍 收官。土拍规则由之前当举牌竞价达到中止价时转为一次书面报价，最接近一次书面报价平均价的房企竞得，改为报价达到最高限价的房企通过摇号确定最终竞买人，各房企单纯“拼运气”相对更为公平。本轮挂牌出让16宗宅地， 最终共计成交15宗，有1宗撤牌。总成交规划建面187.34万㎡，总成交金额405.48亿，成交楼面均价21644元/㎡， 平均溢价率7.82%。本轮土拍各地块间两极分化，成交的15宗宅地中有10宗封顶，5宗底价。从拿地金额来看，央国企占比71%，民企占比29%，排名前五的房企分别为A房企、中铁建、大华、上海临港、荣盛集团。本轮土拍15宗地块的平均房地价差达到27159元/㎡，平均地价房价比为44.3%，为房企预留了较为可观的盈利空间。 6月新增商票逾期的房地产项目公司环比增速趋缓，有待政策进一步支持。根据上海票交所，2023年1-6月发生 3次以上商票逾期且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量为1608个，环比增速由1-5月的 7.2%回落至3.7%，且占全部商票逾期企业的比重环比降低0.6个百分点至63.8%。但2023年1-6月2051个持续逾期的承兑人中有1443个属于房地产行业，占比高达70.4%，环比增长7.4%。我们认为二季度以来市场逐渐回落，房企销售承压，多数房企流动性尚未得到缓解，行业信用风险仍在持续，仍需获得政策支持。 销售持续承压下核心一二线城市重点区域的项目去化更有保障，本周上海土拍亦呈现土地冷热两极分化的现象， 能够在土拍市场获取重点区域项目的房企将因此受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 上海二批次土拍首轮冷热两极分化4 6月新增商票逾期的房地产项目公司环比增速趋缓4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻14 物管公司动态14 行业估值15 风险提示16 图表目录 图表1：上海二批次土拍首轮各地块间冷热分化4 图表2：2023年1-6月房地产项目公司的商票逾期情况5 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表12：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表13：40城新房成交面积及同比增速8 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表16：35城新房成交明细（万平方米）9 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表20：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表21：12城商品房的库存和去化周期11 图表22：12城各城市能级的库存去化周期11 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表24：地产行业政策新闻汇总11 图表25：地产公司动态12 图表26：物管行业资讯14 图表27：物管公司动态14 图表28：A股地产PE-TTM15 图表29：港股地产PE-TTM15 图表30：港股物业股PE-TTM15 图表31：覆盖公司估值情况16 上海二批次土拍首轮各地块冷热两极分化，整体盈利空间较为可观。7月11日-7月13日，上海二批次首轮土拍收官。土拍规则由之前当举牌竞价达到中止价时转为一次书面报价，最接近一次书面报价平均价的房企竞得，改为报价达到最高限价的房企通过摇号确定最终竞买人，各房企单纯“拼运气”相对更为公平。本轮挂牌出让16宗宅地， 最终共计成交15宗，有1宗撤牌。总成交规划建面187.34万㎡，总成交金额405.48亿，成交楼面均价21644元/㎡，平均溢价率7.82%。本轮土拍各地块间两极分化，成交的15宗宅地中有10宗封顶，5宗底价。从拿地金额来看，央国企占比71%，民企占比29%，排名前五的房企分别为A房企、中铁建、大华、上海临港、荣盛集团。本轮土拍15宗地块的平均房地价差达到27159元/㎡，平均地价房价比为44.3%，为房企预留了较为可观的盈利空间。 图表1：上海二批次土拍首轮各地块间冷热分化 地块名称 规划建筑面积 (万㎡) 拿地企业 成交价成交楼面价 （亿元）（元/㎡） 溢价率房地联动价 (%) (元/㎡) 维科控股&大家房产 2.7174 7.70 28348 10% 51500 &浙江钱江房地产 4.7112 联发集团&建发房产 13.37 28369 10% 51500 19.0259 大华集团 47.35 24888 10% 43000 15.0234 中国铁建 61.48 40920 10% 69500 6.6087 维科控股&大家房产 &浙江钱江房地产 17.08 25850 10% 50400 10.4936 中建东孚 33.47 31900 10% 55000 5.5825 恒都置业 12.84 23000 0% 52000 7.2256 招商蛇口 18.48 25574 10% 49000 5.1027 保利发展 8.67 17000 0% 37000 3.0619 保利置业 22.73 74250 10% 117000 8.6087 中国金茂 31.25 36300 10% 67000 27.3238 A房企 70.63 25850 10% 50000 5.9237 上海临港 8.30 14012 0% 34000 上海临港&浙江荣盛 51.7832 38.74 7481 0% 34000 集团 14.1467 上实发展 13.37 9454 0% 63000 浦东新区曹路基地12-01地块 浦东新区曹路基地15-01地块 闵行区浦江镇浦江拓展大型居住社区 44-01、45-01地块 闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块 嘉定区嘉定新城G09-2地块 奉贤区奉贤新城08单元07-01地块 松江区新桥镇SJS30003单元12-13号（砖新河一号）地块 松江区永丰街道SJC10011单元H02-16、H02-18号地块 青浦区重固镇毛家角路南侧37-01地块（原 12号地块） 杨浦区平凉社区01D4-06地块（平凉街道 71街坊）、01D2-03地块（平凉街道75 街坊） 宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块 松江区洞泾镇SJS30006单元04-04、05-01、05-05号地块 自贸区临港新片区滴水湖核心片区 DSH-04单元C04-01地块 自贸区临港新片区PDC1-0103单元 B05-01、DSH-04单元C07-01地块 宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块 来源：中指研究院，国金证券研究所 6月新增商票逾期的房地产项目公司环比增速趋缓，有待政策进一步支撑。根据上海票交所，2023年1-6月发生 3次以上商票逾期且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量为1608个，环比增速由1-5月 的7.2%回落至3.7%，且占全部商票逾期企业的比重环比降低0.6个百分点至63.8%。但2023年1-6月2051个持续逾期的承兑人中有1443个属于房地产行业，占比高达70.4%，环比增长7.4%。我们认为二季度以来市场逐渐回落，房企销售承压，多数房企流动性尚未得到缓解，行业信用风险仍在持续，仍需获得政策支持。 图表2：2023年1-6月房地产项目公司的商票逾期情况 67.3% 66.6% 66.3% 64.4% 63.8% 62.9% 1608 1371 1447 1551 1218 978 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 68% 67% 66% 65% 64% 63% 62% 61% 0 1月1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 60% 商票逾期的房地产项目公司数量（个，左轴）占全部逾期企业比重（右轴） 来源：上海票交所，克而瑞，国金证券研究所注：6月承兑人逾期名单指2023年1月1日至6月30日出现3次以上票据期， 且截至2023年6月30日有逾期余额或当月出现付款逾期的承兑人，其他月份以此类推。 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.7%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为+2.1%，在各板块中位列第21。本周地产涨跌幅前5名为津滨发展、中润资源、*ST泛海、禹洲集团、卡森国际，涨跌幅分别为+14.4%、 +9.6%、+8.4%、+7.2%、+7.1%；末5名为国瑞健康、财信发展、格力地产、佳兆业集团、华音国际控股，涨跌幅分别为-38.9%、-14.7%、-11.7%、-11.5%、-8.9%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% ⅡⅡ ⅡⅡⅡⅡ 零消软耐材媒能保制技多半汽公资运食食银医房电家商售费件用料体源险药术元导车用本输品品行疗地信庭业 电食化传有商通电非银医计建机休建纺农钢采国公汽家交综轻房 业者与消 、硬金体与事货、与 保产服与和 Ⅱ 子品工媒色业信气银行药算筑械闲筑织林铁掘防用车用通合工地 服服费 生件融与汽业物饮主 健务个专 饮金贸设金 生机材设服装服牧 军事电运制产 务务品