“首轮土拍”专题报告：国企拿地占比较高，各地土拍冷热不均

截至到2022年5月11日，全国22城首轮土拍已经完成了19城，仅剩长春、沈阳、郑州三城没有进行。上海因疫情土拍延期，只有部分土地成交。从总数上来看，第一批集中供地共推出土地宗数为460宗，成交数为346宗，推出建设用地面积为2062.83万平方米，涉及土地出让金为3891亿元。另外成交土地均价为27372元/平方米，平均溢价率为5.03%，其中住宅用地平均溢价率为6.53%，综合用地（含住宅）的平均溢价率为2.98%。 从18个城市（除上海）整体成交热度方面来看，无论是溢价成交地块占比、还是触顶成交地块占比的表现虽均较优于去年第三批次，但各城市之间的表现在第一批次表现更为分化严重。例如，天津去年第三批次无一宗地块流拍，而今年一批次共计流拍24宗宅地，流拍率高达83%；但深圳今年第一批次土拍所有地块均达到地价上限；杭州多达23宗土地成交触顶，仅1宗土地遭遇流拍，平均溢价率达6.4%，是已完成土拍的城市中触顶成交宗数最多的城市。我们认为，杭州、深圳和天津首轮土拍热度两极分化的主要原因在于两城楼市表现差异显著，土拍的冷热度也在一定程度上反映了楼市前景的热度。 但当前土拍景气度分化严重，国企拿地数量多，而民企拿地意愿仍然不强，我们认为，民企拿地如果持续低迷，则房地产销售和投资也难以回归常态，房地产也无法平稳健康发展。所以，要完成5.5%的经济增长目标，房地产“托而不举”是非常重要一环。我们预计二、三季度各地将继续落实中央政策导向，楼市因城施策的放松力度进一步加大的可能性很高。 风险提示：国内宏观经济政策不及预期；房地产政策不及预期；货币政策超预期；新冠疫情再次爆发 1.当前全国土地交易现状 截至到今年5月份，全国100大中城市成交土地面积同比为-40.3%，从去年7月份以来，已经连续11个月处于负增长态势，反映出当前全国土地市场成交的不景气状态，这也与我们2022年度报告《破旧立新，储粮过冬》中所提到的今年土地市场仍难好转的观点一致。 但另一方面，全国100大中城市成交的溢价率却从今年一季度以来逐渐趋于平缓，打破了去年二、三、四季度逐渐下滑的态势。当前全国土地成交的态势的下滑虽没有改变，但溢价率却趋平的现象反应出国企和地方性房企正在为土地市场拍卖景气度托底。我们认为，国企、地方房企的“入场效应”和首批土拍所反映出的“国企主导”的特点对溢价率趋平的现象给予了一定程度上的解释。下面具体来看集中供地的22城首轮土拍情况。 图1：全国100大中城市成交土地面积同比与成交土地溢价率 2.22城第一轮集中土地拍卖总览 截至到2022年5月11日，全国22城首轮土拍已经完成了19城，仅剩长春、沈阳、郑州三城没有进行。上海因疫情土拍延期，只有部分土地成交。从总数上来看，第一批集中供地共推出土地宗数为460宗，成交数为346宗，推出建设用地面积为2062.83万平方米，涉及土地出让金为3891亿元。另外成交土地均价为27372元/平方米，平均溢价率为5.03%，其中住宅用地平均溢价率为6.53%，综合用地（含住宅）的平均溢价率为2.98%。 图2：首轮土拍各类型用地推出土地和成交土地宗数 在首轮土拍的住宅用地平均溢价率中，深圳的平均溢价率最高，为14.98%，其次是厦门和合肥，分别为14.75%和14.6%，另外，从统计中可知，福州、武汉两城的平均溢价率为0%（其中沈阳、长春、青岛、郑州没有供地，天津没有成交，上海因疫情暂停）；而在最高溢价率中，多数城市都给予了溢价上限，且南京、成都、重庆、福州、天津、宁波、深圳、广州等城市最高溢价率为15%，可以看到，深圳的平均溢价率几乎等于最高溢价率，反应出开发商对深圳楼市前景的看好。 图3：22城住宅用地平均溢价率 图4：22城最高溢价率 在住宅用地的流拍率上，济南、成都、北京、杭州、天津、合肥、南京有流拍记录，天津、济南和南京三座城市流拍率较高，都超过了40%，而天津的流拍率甚至达到了100%。 图5：22城住宅用地流拍率 在综合用地的流拍率上，济南、成都、福州、武汉、广州、天津、合肥、南京有流拍记录。其中，天津的流拍率为58.3%，济南的流拍率达到了100%。另外值得一提的是，天津去年第三批次土拍无一宗地块流拍，而今年加上综合用地中58.3%的流拍率，一批次共计流拍24宗宅地（包括综合用地），总流拍率高达83%，我们认为这或许与天津较冷的房地产市场有关。 图6：22城综合用地流拍率 3.集中供地的22城各城市分析 从18个城市（除上海）整体成交热度方面来看，无论是溢价成交地块占比、还是触顶成交地块占比的表现虽均较优于去年第三批次，但各城市之间的表现在第一批次表现更为分化严重，且多为国企、地方房企占据主导。例如，天津去年第三批次无一宗地块流拍，而今年一批次共计流拍24宗宅地，流拍率高达83%；但深圳今年第一批次土拍所有地块均达到地价上限，甚至纯自持保障性租赁住房用地也达到了地价上限进入摇号阶段；杭州多达23幅地触顶，仅1幅地遭遇流拍，平均溢价率达6.4%，是已完成土拍的城市中触顶成交幅数最多的城市。我们认为，杭州、深圳和天津首轮土拍热度两极分化的主要原因在于两城楼市表现差异显著，土拍的冷热度也在一定程度上反映了楼市前景的热度。 以下是各城市具体情况： 济南：5月7日，济南2022年第一批次集中供地正式收官。该批次共推出35宗地块，其中21宗地块成交，总成交价约90.14亿元，另有14宗地块因无人报价而流拍。 长沙：第一次土拍共出让22宗地块，成交土地面积1788.5亩，总成交金额173.93亿元，无一流拍，其中19宗地底价成交，3宗溢价。 青岛：3月18日，青岛2022年第一批次集中土拍开拍。总供应16宗土地，15宗地成交，流拍1宗，总占地超36万m，成交总价约29.5亿元，本轮土拍中12宗地底价成交，3宗地溢价成交，从整体看，底价成交依然是青岛土拍市场的主旋律。 成都：4月2日，成都第一批次土拍正式结束，本批次共有50宗住宅用地正式公告，开拍后有6宗流拍，其中住宅用地流派3宗，综合用地流拍3宗，剩余44宗地块成功出让，八成地块被央企国企摘得。 北京：2月17日，北京2022年首批集中供地共计出让18宗地块，其中17宗成交，1宗流拍，总出让金额480.225亿元。其中，现场竞拍8宗地块，另有9宗地块于2月16日在线上成交，除1地溢价率竞得外，剩余8宗地块均以底价成交。土拍形势虽不能与去年第一次集中供地拍出1109.7亿元的盛况相比，但相较于去年第二轮和第三轮土拍情况，北京土拍市场已呈现逐渐回暖趋势。但多数都是央企国企举牌。 福州：福州2022年首轮集中供地总体上较为温和，共推出土地20宗，以出让14宗地块落下帷幕。 厦门：3月24日，厦门市首批集中供地开拍，共推出10宗土地，9宗顺利出让，总成交价约153.65亿元。其中，3宗地块以底价成交，2宗地块因竞价达到中止价而转入摇号环节，其余5宗地块均为溢价成交。 武汉：3月31日，武汉市2022年首批集中供地开始。推出的11宗土地中成交10宗，成交土地总面积约24.87公顷，规划建筑总面积约79.86万平方米，成交总金额约89.35亿元。 深圳：4月29日，深圳首次集中出让住宅用地，8宗地块全部成功出让。总土地面积约32.11公顷，总起始价约168.11亿元，成交地价总额193.3亿元。值得注意的是，本次土拍整体溢价率约15%，除1地块外，其余地块均以最高限价拍出。 杭州：杭州市共推出60宗宅地，仅1宗地块遭遇流拍，最终成交总金额达到826.76亿元，平均溢价率为6.4%。值得注意的是，在杭州市2022年首轮土拍大战中，本土房企牢牢占据主要位置。相关统计数据显示，杭州市本土房企此次拿地金额达到587.1亿元。 宁波：在宁波2022年首批集中土拍中，33宗地全部成交，共计揽金265.22亿元，共计出让面积约113.84万平方米，计容总建筑面积约255.5万平方米。从成交价格来看，除5宗地块达到15%的封顶溢价率转入线下摇号环节外，仅剩3宗地拍出溢价，剩余25宗均底价成交。此次集中供地的整体溢价率较2021年第三轮略有下降，降至5.9%。从拿地房企来看，依旧是以国资企业为主。 广州：5月5日，广州今年首批集中供地出让，共推出18宗地块，除1宗地块流拍外，其余17宗全部成交，2宗溢价，其余底价成交。其中，有2宗地块获多家房企竞拍并溢价成交，其余15宗均底价成交，合计揽金341.4亿元。从土拍结果来看，本次广州集中供地的拿地主力仍然是央企国企，其中2021年较少在公开市场露面的广州地铁成为本次土拍的最多竞拍者。 上海：共推出40宗土地，但因疫情，土拍暂停。 天津：共推出土地30宗，仅5宗成交（不包含商业用地），流拍率高达83.3%，成交金额仅38亿元。是已完成首轮土拍的城市中流拍率最高的城市。 重庆：重庆主城区首轮土拍供应13宗地块，最终全部成交，合计面积约1361亩，可建体量约147.1万方，合计成交金额99.45亿元，平均楼面价6764元。 合肥：本次集中土拍，原计划32宗土地上市参拍，因为部分非热点地块报名房企较少，甚至一些地块没有房企报名，所以改为17宗拍卖，15宗挂牌，最后成交数为24宗。 苏州：5月10日，苏州2022年首轮土拍结束，共计15宗地块成功出让，无一流拍，总出让面积为82.69万平方米，总起价约226亿元，总成交额达到233.77亿元。 南京：4月22日，南京迎来2022年首轮土拍。竞拍结果显示，本次集中挂牌的20宗地块仅14宗地块顺利成交，合计揽金191.75亿元。另有6宗地块因无人报名而流拍，流拍率达30%。 无锡：5月7日，无锡2022年首场集中土拍开拍，当天8幅地块全部成功出让，其中7幅地块底价成交，未出现高溢价与流拍现象。 沈阳：暂未进行。 郑州：暂未进行。 长春：暂未进行。 表1：22城首轮集中土拍情况 4.国企、本地房企主导拿地市场 从今年首轮土拍拿地房企来看，大致分为两类：第一类是央企国企，占据榜单主要席位； 第二类是在区域有影响力的本地房企，凭借集中供地补充自己深耕城市的可售货值。可以看到，由于去年以来房地产行业下行趋势明显，不少房企出现流动性问题，去年一季度排在拿地金额榜前20位的诸多民营房企，如金科、阳光城、融创、荣盛、中梁等，今年一季度已经很少拿地。 多数民营房企表达出“稳”是现在对于拿地的整体策略，以前市场行情好时，拿地意愿较高，只有部分拿地时会有所抉择，但现在的核心是抓销售跟促回款，且只会优先考虑确定性较高的地块，或许只有等市场行情好转后，才会恢复拿地信心。 我们认为，央企、国企和具有政府背景的地方平台公司积极拿地，在一定程度上也是为土地市场托市，能够防范土地市场流拍，同时也启发民企或其他房企，而且有些地方平台拿地，本身也承担了保障性租赁住房和人才住房的建设，这背后带有很强的政府职能属性。但是，以地方平台或国资背景的地方房企参与各地土拍，主要还是为了助力拍卖市场和地方财政，这并不能替代传统房企在中国房地产领域的作用，也无法使房地产平稳健康发展。首先，与专业的房产公司相比，地方平台企业在房地产经验上还有一定差距，比如在拿地定位和战略定位、设计适用度、装修档次、工艺质量、销售对接市场等问题上都是需要地方平台企业在建设开发项目过程中去慢慢摸索和解决的。其次，如果民企不参与拿地，则地方政府卖地带来的财政收入往往会呈现“左手倒右手”的现象，势必对财政造成掣肘。 表2：2022房企新增土储数据表 表3：2022年1-4月中国房地产企业权益拿地金额和面积排名 5.房地产仍需继续“因城施策” 5.1房地产投资和销售仍在下滑 从一季度公布的经济数据来看，房地产量价齐跌，一季度全国商品房销售面积同比下降13.8%；从房地产销售数据上看，一线、二线、三线城市5月6日当周商品房成交面积分别仅为3.2、6.9、1.7万平方米，与去年同期相比分别回落64.5%、68.8%、73.7%；从趋势上看，30大中城市商品房成交面积当前