PulteGroup2023Q3业绩会纪要-调研纪要-20231025

经营情况： 活跃成人业务：收入增长和毛利率提升主要由活跃成人买家贡献，因贷款利率上行造成顾客购买力面临挑战，47%的Del Webb（主要提供老年社区个性化住宅产品）购房者是现金买家，这一比例两年前是33%。现金买家更有能力支付改善型住房溢价，因此活跃成人的业务成为我们毛利率最高的业务。DelWebb具有很强的品牌影响力，今年6月，我们在Kensington Ridge开设了DelWebb酒店，你可能不会认为这里是退休人员的热门市场，但在一个基本房价从37万美元到60万美元以上不等的社区，我们已经在100多天内售出了114套房子。尽管所有购房者均受到利率抬升和宏观下行预期影响，但是不同类型客群应对周期的行为不同，多元化的产品能够帮助我们保持稳健的增长。 首次购房业务：我们可以提供spec build和build to order住宅产品，我们已把首次购房客户社区转变为spec build模型（完成房屋建设后按市场价进行现房销售的模式）。specbuild让我们保持社区开工节奏一致，提高了施工效率。有额外可售库存是非常重要的，这个季度的spec build贡献销售的49%（23Q1是58%）。本季度spec build销售比例的下降反映了两个有趣的动态。一方面，利率上升带来的负担能力挑战正迫使一些购房者，尤其是首次购房者暂时离场观望。另一方面，那些不太担心房价的富裕买家更愿意承包一套房子，只要他们已经选定了地段、平面图和设计方案。 建设周期提效：我们继续缩建设周期。在cov-19之前，建设周期约为90个工作日;在最糟糕的情况下，这个数字激增至170天。到本季度末，我们建设周期缩短至140天左右。我们的团队继续将构建周期缩短数天或数周，我们有能力在2024年将周期降至100天以下。 受益于工程周期缩短，现金发生改善，我们将优化分配现金的使用。截至23Q3末，我们已经通过土地收购和开发投资了30亿美元。同时，我们通过股票回购和分红向股东返还了8亿多美元。在Q3，我们以略低于面值的价格偿还了6500万美元的短期债务。 美联储加息正在产生预期的经济放缓效果，尽管由于利率空前上升，减速的速度比预期的要慢。虽然可以说不是最有利的经济背景，但2023年的新房需求受益于强劲的就业市场和不断上涨的工资，弹性消费者、存量房市场供应的持续短缺。随着更高的利率开始产生影响，我们已经通过调整产品，定价和优惠方案来解决消费者支付能力的痛点。 财务情况： Q3房屋销售收入同比增长了3%至39亿美元，销售均价同比增长2%至54.9万美元，成交数量增长不到1%达到7076套。本季度成交房屋的平均销售价格上涨2%，主要是由上升率和活跃成年买家分别上涨4%和6%推动的，部分被首次购房者下降3%所抵消。首次购房者成交均价较低反映了我们对保持价格竞争力的关注，因为全年利率都在走高。 Q3交付的房屋组合与去年相比略有变化。首次购房者成交占38%，改善型买家占37%，活跃成人买家占25%。22Q3，36%的房屋交付是首次购房者，38%是改善型买家，26%是活跃的成人。 订单与库存： Q3的净新订单同比+43%至7.065套，首次购房者的订单同比增长53%至2,979套。改善型买家的涨幅更大，净新订单增长56%至2,524套，活跃成人买家增长两位数，本季度净新订单增加到1,562套。运营的社区平均为923个，同比增长12%。月平均吸收速度为2.5套（平均每月卖房数量），高于去年第三季度的每月2.0套。取消率为9%，同比下降20%以上。 鉴于净新订单增长43%，我们整个季度都看到了强劲的需求。Q3比自COVID以来的三年中表现出更典型的季节性，因为我们在整个季度中吸收速度有所放缓。在10月的前几周，需求略有波动，日常销售数据波动更大。 截至Q3末，待售房屋为13547套，价值为81亿美元（22Q3为106亿美元）。截至Q3末，在建房屋17376套，同比下降24%。在建房屋中，61%已售出，39%为spec-building。我们会考虑将启动速度与销售速 度保持一致，以帮助减少库存过多的风险。在目前在建的6700套spec-building中，完工的不到1000套。鉴于我们Q3的社区数量为923，我们将继续为每个社区提供大约一个完成的spec-building，这符合我们的运营目标。 Q4展望：我们预计第四季度交付8,000套房屋，将使我们全年完成交付29,000套房屋，这比我们之前全年完成29,500套房屋的指引略有下降。指引中的变化反映了高利率带来的更具挑战性的支付能力，以及我们的组合向build-to-order的房屋的轻微转变，这些房屋要到2024年才能交付。鉴于我们目前预计在第四季度交付的房屋组合，我们预计在此期间我们的平均销售价格将在54万美元至55万美元之间。我们预计第四季度房屋销售毛利率将在29%至29.5%之间。考虑到当前的利率、需求和成本，我们预计会接近这个区间的低端。根据第四季度的预期收货量，我们预计第四季度的SG&A费率约为8.8%；税率指引保持24.5%的税率。 Q&A： Q:我想先问一下建设周期的数字——你说的是140天，明年要降到100天以下，具体需要做些什么才能让这些数字下降?最好、最明显的杠杆点在哪里? A：结构性变化，我们现在看到的是一些正在交付的房屋，也许更好的说法是，从现在开始的房屋建设周期时间将低于100天的总周期时间，它实际上是在替换一些老旧的状态，当那些高的目标周期时间项目被逐渐中和掉，我想我们会看到我们的整体周期时间与100天的目标一致。 Q：你提到了10月份的销售波动，谈谈这个月到目前为止三个特定市场的表现，然后从取消的角度来看，这是否也会影响到在10月份的表现。 A：10月份的销售情况，虽然不错，但每天的数字都有一些波动。与我们在第三季度看到的类似，我们实际上已经看到了我们所经历的COV-19前的季节性趋势的回归，我们已经看到这种趋势持续到了10月份。 吸纳率来看，每个社区的吸收率与2018年和2019年COV-19前的水平非常相似，这是非常健康的，所以我们认为持续不断的购房预期在提升。在过去的30天里，虽然利率发生了很多变化，但购房者处理的很好。 Q：我有一个问题是关于你在上面所做的一些评论，关于解决负担能力和你所看到的一些挑战，特别是对首次购房者。你在激励和利率下调方面做了什么，进入9月和10月，哪些是有效的，哪些是无效的，以及它们对利润的影响，你能再详细说明一下吗? A：我们会继续使用30-yearbuy-down作为我们最有力的优惠措施。现在，我们有全国性优惠措施是30年期固定贷款的利率为5.75%，而今天公开市场的利率将超过8%，通过我们能以5.75%的利率在一个质量和设计都很好的地方买到一套新房子，我认为这是非常有竞争力的。 我要提醒大家，我们只是重新分配了我们历史上向橱柜、台面和类似性质的东西提供的优惠措施，重新定向到利率激励措施上，我认为这是对买家群体来说是最有力的事情。 Q：通胀带来的建设成本上升，可能会有利润压力，房地产市场已经在这里发展，你们在建筑成本、劳动力方面做了什么，有能力把所有这些都推回去吗?在接下来的几个月里，我们应该如何看待这些问题? A：通货膨胀是确实存在的，我们之前讨论过年通货膨胀率在8%到9%之间，美联储正试图控制这一点。我们所看到的建设成本是按年计算的。现在，在许多领域中，大量的商品、材料和劳动力的增加被木材的节省所抵消，所以我们每平方英尺的建筑价格同比持平。 Q：你谈到10月份的波动，但这听起来更符合covid前的季节性，另一方面是交易量，你正在发布第四季度的毛利率指引，可能比第三季度有所下降。你能告诉我们优惠的水平吗，如果通过你自己在10月份的产品，或者甚至在更广泛的市场上，你是否觉得优惠措施在过去几个月已经开始实施，我猜在短期内，你正在寻找类似的毛利率，你觉得9月和10月市场的反应如何? A:从本季度的订单来看，我们的新订单增长了43%，数量超过了7000套，所以我认为我们已经证明了我们有销售房屋的能力。你听我说过不以利润率为荣，但与此同时，我们放弃没有必要的价格和激励措施，我认为我们在第三季度确实这样做了，我们将继续专注于确保我们正在转变资产模式，我们在每个社区都获得了我们需要的吸收数量，以提供我们所能提供的最佳投资回报。我们对10月份的注册表现很满意。 我们有6%的优惠空间，粗略计算一下，就是每套35000美元。这虽然比今年第二季度下降了10个基点。相比去年是上升的，去年是2.2%，但导致去年第三季度关闭的销售环境比较特殊，所以6%是正常化水平。 我认为，你可以从我们对第三季度的利润率指引中看出我们对第四季度的预测，Q4指引毛利率为29.5%。我们已经告诉过你，我们将处于这一水平的低端，所以这种利率环境是有一些成本的。 Q：你在之前的电话会议上谈到了关于你的毛利率比同行高的问题。你谈到今天的优惠6%和一年前的2%，我不知道那6%是不是比你的长期平均水平高一点，这与你今天产生的毛利率水平是否相符，如果你考虑未来几年，我们从不同的建筑商那里听到了不同关于可能增加承保的门槛利率，想想未来几年可能会出现的更高土地成本，如果优惠水平保持不变，这是否意味着当前毛利率水平会有所缓和，或者我们应该如何从概念上考虑未来几年这个指标的方向? A：我们目前仍然专注于第四季度。我们已经给出了该季度的指引，当我们到达第四季度末时，我们肯定会给出2024年全年的指引。我们目前的优惠水平，使我们能够提供利率优惠，这已经反映在我们利润率和业绩指引中，在第二季度业绩中有，在第三季度业绩中也有，在第四季度业绩指引中也有。 Q：市场状况将决定明年的利润量和价格。我认为这是你们业务中一个被低估的因素。当然，在成功的定义范围内，它的构成可能会有所不同，但你显然承认了这里的逆风。也许如果你能从这里谈论收益逆风，而不是吸收逆风或毛利率逆风，你是如何考虑资本回报率和类似的库存回报率的，如果利率保持在高位，你现在基本上处于净零负债状态。你是如何看待ROE和ROI的关系的。 A：在过去的10年到12年里，我们经营业务的方式一直是专注于为投资资本提供尽可能高的回报。考虑到这项业务的资本密集型性质，以一种提供高资产回报率、高股本回报率的方式来运营我们的平台，无论你想看什么指标。我认为我们已经很清楚地做到了这一点。 在过去的12个月里，我们的股本回报率超过了30%，其中一部分来自于经营良好的业务，但也来自于资本配置方式，其中包括购买土地和建造房屋以外的事项。 我们正在支付股息，在过去的10到12年里，我们已经回购了公司近45%的股份，实施了股票回购计划，我们刚刚强调了这个季度，投机地利用这个机会们以略低于面值的价格偿还了6500万美元的短期债务。 我们将继续专注于在好地方购买资产，以一种能够提供高投资回报的方式进行投资，我认为另一件也可以继续给我们带来灵活性和提高回报的杠杆的事是将我们的land option（协议推迟全额付款，完成尽调后再付全款购买的方式）比例提高到70%。我们现在的比例是53%。 Q：关于匹配开工订单，我们是否应该将其解释为第四季度大约7000个开工，或者这更多的是关于第四季度订单，你的开工可能是什么样子的? A:第四季度的开工将更多地反映我们在第四季度看到的订单趋势。我们的开工比以往任何时候都要多。我们已经强调，我们已经完全将我们的首次购房的业务转移到spec-build模式，所以是根据我们在第三季度看到的情况和我们的预期预先确定的。但我们不会因积累了大量的规格库存带来价格压力。去年下半年，我们为2023年第一季度的强劲表现做好了库存准备。所以Q4的库存进入地下以为第一季度做好准备，但我们将对在当前利率环境下存在的一些不利因素做出反应。 Q：买家对费率的一些反应方式，你对比或列出了心理因素，你谈到了买断在其中的作用，买家中有百分之多少的人接受了利率买断，你谈到了到今年年底的5.75%，你在哪里设置新的批次？因为我想你现