南京市2023年09月房地产市场研究报告

南京房地产市场月报-2023年09月 www.elmlead.com 2023年10月7日 目录 CONTENTS Part1政策动态Part2土地市场Part3商品住宅市场 Part4新开盘项目分析 第一章 政策动态 4 政策动态 政策|地方：中央“831”新政超预期落地后，本月各城市跟进落实信贷调整政策，认房不认贷、降低首付比例及存量房贷利率， 政策出台情况 政策层面 省/市 发文时间 政策类型 核心内容 政策解读 政策调整方向（收紧/放松/中性） 北京、上海 9月1日 信贷 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 至此一线城市全部执行“认房不认贷”，高能级城市释放有力宽松政策，具有更强带动作用和积极信号，降低购房门槛和成本，真实让利给客户 放松 首付比例并未降至国家最低下限，高房价城市仍需考虑银 9月8日 信贷 首套商贷最低首付比例不低于30%，利率下限为LPR-10BP；二套商贷最低首付比例为不低于40%，利率下限LPR+30BP；二套及以上，暂停发放。 行房贷压力，根据城市自身情况，执行“差别化信贷”， 放松 不过利率率先下调，在降门槛基础上再降低成本 广州 1、在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍家庭限购2套；外地居民家庭能提供购 放松限购，外地购房缴纳社保或个税年限从5年收缩至2年， 9月20日 限购 房之日前2年在本市连续缴纳个税或社保，限购1套。 降低准入门槛，二手增值税5改2，有助于房屋流通，实现 放松 2、越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。 以旧换新 1、落实国家调整优化差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率政策，更好满足刚性和改善性住房需求。 9月7日 限购、信贷、购房补贴 2、自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。3、对征收集体土地涉及住宅房屋的，鼓励被征收人选择房票安置，满足被征收人多元化安置需求，缩短安置过渡周期。4、部分区域对在2023年8月1日—12月31日期间购置新建商品住房的给予补助，并对出售自有住房并购买90㎡以上新房的，再给予一定补助。 紧随中央信贷政策调整，降低首付比例及存量房贷利率，全域取消限购，推出以旧换新给予购房补贴，政策叠加均 利好新房，有助于市场基本面修复，加快复苏脚步 放松 南京 5、推出“换新购”服务，搭建“换新购”超市，超市房源不高于案场销售最低价，通过“优先卖、放心买”保底交易服务，缩短二手房出售和新房购买周期。 地方 9月9-10日 购房补贴 江宁、雨花、江北、栖霞、浦口、六合、溧水、高淳八区先后出台购房补贴细则，购房新房补贴合同总价1%，以旧换新再补贴0.5%，另针对特定片区、各类人才及高校毕业生、外地人口、企业团购、多孩家庭会、购买商办等会额外再补贴。 八区出台购房补贴细则，减轻购房成本，补贴可叠加使用，最高可达11.5%，力度及时效均是空前，能有力刺激有真实购房需求的客户入市 放松 苏州 9月11日 限购 1、满足改善性住房需求，对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。2、综合采取购房补贴、房票安置、团购等方式，更好满足居民刚性和改善性住房需求。3、落实降低购房首付比例和房贷利率，居民个人换购住房个税优惠，个人首套房“认房不认贷”等政策。 针对购房面积取消限购，并非像其他城市从区域出发，相对放宽力度较弱，少量客群受益 放松 1、普通购房人在市区购买住房（包括二手房）不再需要审核购房资格。 合肥 9月15日 限购、限售、信贷 2、销售登记起始时间在本通知发布后（含当日）的房源，取得不动产权证后即可上市交易。3、落实国家信贷政策最新要求，调整优化差别化住房信贷政策，降低存量首套住房贷款利率。 取消限购、限售等限制性政策，优化信贷，降低存量房贷 利率，加快真实购房需求客户入市，恢复市场信心 放松 4、充分发挥市场调节作用，鼓励优质优价，取消商品住房楼层差价率限制。 徐州 9月17日 信贷、购房补贴 1、实施主城区商品住房卖旧换新购房补贴政策；进一步推动征收安置实行房票政策，建立“房源超市”，缩短过渡期，降低安置成本，更好满足居民刚性和改善性住房需求。2、落实降低购买首套房首付比例和首套房、二套房贷款利率，改善性住房换购税费优惠等政策。 推行购房补贴，支持以旧换新，响应国家号召，降低首付及存量房贷利率，真实降低居民购房成本 放松 无锡 9月19日 限购、信贷 1、全域取消限购政策和现有购房限制性措施，保留限售。2、落实“认房不认贷”政策，降低购买首套房首付比例和指导银行存量房贷利率，首套最低首付比例20%，二套30%。3、进一步落实房票购房政策，原则上不再新建拆迁安置房，建立房票购房“房源信息库”，推进房票全城通兑。 适时取消限制性购房政策，降低首付比例及存量房贷利率，顺从国家利好市场调整方向，加快基本面修复 放松 一线城市中广州率先进行加码，二线城市同时搭配取消限制性政策，更好的利用政策工具箱，宽松力度加大，加快市场修复进度。 第二章 土地市场 整体市场 南京主城区2023年1-9月宅地累计供应461万㎡，累计成交359万㎡，市场依旧冷清，核心区宅地权重提升推动楼面价小幅上涨。 9月主城区宅地成交63万方，土拍极致分化，国资持续救场，由于本次供地主城区地块占比提升，成交楼面价结构性上涨。 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2019年-2023年9月南京主城区涉宅土地年度供求情况 1281 1219 1102 1161 17474 99372 16047 869 693 461 359 139 33 142 1375 20754 25000 20000 15000 10000 5000 0 2019年2020年2021年2022年2023年1-9月 供应建面（万㎡）成交建面（万㎡）楼面地价（元/㎡） 150 100 50 0 南京主城区近1年涉宅土地成交量价走势 22535 22520 24461 20962 20407 348 15020 9613 9.5 0 81 70 635.2 83 4.2 29 340 0 00 00 0 0 0 0 63 139 17 2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月 规划建筑面积（万㎡）成交楼面地价（元/㎡） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 本月公告土地 南京供地节奏紧凑，主城区本月供应9宗宅地（不含高淳三宗），总建面70万㎡，起始出让总价129亿元。本批次地块仅河西中 六合乡镇 NO.2023G61 NO.2023G60 NO.新区2023G13 NO.2023G56 新新尧港新开发城区栖霞山 NO.2023G59 国际健康城 南工大 中央商 燕子矶 仙林湖 珠江镇务区 科工园 NO.2023G57 城中北 城中中城中南 灵山 城东北 城东南 青龙 汤山 河西中城南北 城南中 南部新城 泛桥林 河西南 人居森林 铁心桥南站 东 上坊 岱山 NO.2023G58 雨花经 开区板桥 NO. 2023G55 新城 定坊百家湖山 九龙湖 上秦 湖熟 谷里 正方新城 中心 次中心城区近郊 非主流板块 淮 NO.2023G62 禄口 横溪 序号 区县 板块 地块编号 土地性质 商业占比 占地面积（万㎡） 容积率 计容建面（万㎡） 起始总价（万元） 起始楼面价 （元/㎡） 最高限价（万元） 最高楼面价 （元/㎡） 保证金截止时间 竞拍时间 1 建邺区 河西中 NO.2023G55 住宅 2%≤商业≤4% 7.21 2.2 15.87 600000 37803 689000 43410 2 栖霞区 仙林湖 NO.2023G56 住宅 0% 3.11 1.15 3.58 89900 25129 102400 28623 3 浦口区 科工园 NO.2023G57 住宅 0% 8.61 2 17.22 193000 11208 220000 12776 4 浦口区 桥林 NO.2023G58 住宅 0% 3.58 1.5 5.37 32500 6053 36500 6798 10月27 5 浦口区 珠江镇 NO.2023G59 住宅 0% 0.74 1.4 1.04 13000 12544 14600 14088 10月25日下午4点前 日上午9点30分开 始 6 六合区 雄州-龙池 NO.2023G60 商住 15%≤商办≤30% 2.35 2.2 5.17 35000 6768 39500 7638 7 六合区 雄州-龙池 NO.2023G61 住宅 3%≤商业≤5% 1.51 2.2 3.32 21500 6467 24000 7219 8 江宁区 上秦淮 NO.2023G62 住宅 0% 7.07 1.8 12.72 191400 15042 219400 17243 9 江北新区 中央商务区 NO.新区2023G13 住宅 0% 3.65 1.7 6.20 118000 19025 134000 21605 G55地块房企关注度较高，区域新房市场坚挺，预计将为本批次热点地块，整体供地质量相较上批次有所下降。 政府平台 民企 国央企 本月成交土地 本月成交11幅宅地，仅1宗地摇号成交，其余均底价成交，成交金额153亿元。河西南G53地块位于青奥滨江板块，属于市场第一 六合乡镇 NO.新区2023G05/06/07国/际1健0/11 康城 NO.2023G51/52 新新尧港新开发城区 燕子矶 栖霞山 仙林湖 南工大 NO.新区2023G0珠8江镇 科工园 中央商务区 青 城中北 城中中城中南 城东北 城东南 灵山龙 汤山 NO.新区2023G09 泛桥林 NO.2023G54雨花经 河西中城南北 城南中 南部新城 河西南 人居森林 岱山 铁心桥南站 东 上坊 开区板桥 新城 定坊百家湖山 九龙湖 上 湖熟 中心 次中心城区近郊 非主流板块 NO.2023G53 谷里 正方新城秦 淮 禄口 横溪 梯队，临近一线滨江景观资源，紧邻河西中，可享受高等级城市配套，区位认可度高，作为本批次唯一热门地块，吸引保利、招商、中海、金隅、葛洲坝等超10家房企参与，最终由中海摇号竞得，符合市场预期。 序号 区域 板块 土地编号 容积率 计容建面（万㎡） 成交总价 成交楼面价 溢价率 参拍家数 参拍企业 竞得者 （亿元） （元/㎡） 1 建邺区 河西南 NO.2023G53 2.5 10.89 47.1 43253 14.9% 13 中海、招商、保利、厦门国贸、金隅、港中旅置业、葛洲坝、象屿、江苏师山、扬州华景 中海 2 鼓楼区 五塘 NO.2023G51 1.5 1.58 3.64 22986 0% 1 中建八局 中建八局 3 鼓楼区 五塘 NO.2023G52 2.45 7.14 16.4 22959 0% 1 中建八局 中建八局 4 建邺区 江心洲 NO.2023G54 1.5 6.89 21 30458 0% 1 建邺区国资 建邺区国资 5 江北新区 中央商务区 NO.新区2023G05 2 2.67 5.25 19678 0% 1 江北新区国资 江北新区国资 6 江北新区 中央商务区 NO.新区2023G06 1.6 4.92 10 20336 0% 1 江北新区国资 江北新区国资 7 江北新区 中央商务区 NO.新区2023G07 1.6 3.44 7.05 20521 0% 1 江北新区国资 江北新区国