房地产行业研究周报：节后新房销售同比回落，二手房延续同比增长

行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 节后新房销售同比回落二手房延续同比增长 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：节后新房销售同比回落二手房延续同比增长 节后首周，30城新房销售面积单周同比增速回落。截止至10月15日（周六）， 30城新房销售面积单周同比增速为-19%，较前周下降13.8pct，累计同比增速- 6.9%，较前一周下降0.5pct；其中一二三线城市销售面积单周同比增速分别为- 5.9%、-28%、-10.8%，分别较上周上升12.2pct、下降32.1pct、上升0.7pct。节后首周新房高频销售数据显示，商品房网签热度有小幅下降，考虑到网签滞后因素，数据反应9月下旬至10月初整体市场热度边际有所下降。 从绝对值来看，高频数据销售面积仍处于近5年低位，但向下偏离幅度近期整 体呈收窄趋势。从趋势来看，30城新房销售面积绝对值于3月下旬达2023年内 高位后一路下探，至8月上旬触底，随后与以往年份的差距开始收窄，尽管9月 下旬至10月初仍不及以往年份数据，但高频销售面积向下偏离幅呈收敛趋势；政策出台促进了需求进场，叠加市场自身周期的作用，商品房销售的情绪阶段性低点已过。 13城二手房销售面积单周同比实现正增速，与前一周基本持平。截止至10月14日（周五），13城二手销售面积单周同比增速为20.8%，较前一周下降0.6pct， 累计同比增速26%，较前一周下降0.1pct；从边际热度变动来看，节后二手房市场热度保持平稳，延续同比增长势头，且仍表现好于新房市场。 从绝对值来看，高频数据销售面积保持在近年平均水平附近，二手房销售始终好于新房。从趋势来看，9月初认房不认贷政策推出后，二手房高频销售面积有显著提升，进入9月底后有小幅回落，但仍位于近年均值附近，好于新房销售表 现。 从高频数据观察，可以确认销售基本面情绪阶段性触底，进入平台博弈阶段。成交量快速下跌的阶段已在6-8月走完，9月在市场自身周期修复以及政策双重 作用下，一二手房销售成交量逐步企稳并一度出现回升。尽管进入10月后，市场热度边际有所下降，但我们认为阶段性的情绪低点已过，观望的需求将逐步入场，对销售形成承托。 数据追踪（10月2日-10月8日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-5pct、-6pct，一线城市- 18pct，1pct，二线城市4%，-16pct，三线城市-12pct，-13pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比21pct，累计同比26pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-22pct，成交建筑面积累计同比 -14pct，成交金额累计同比-22pct，土地成交溢价率为2.5%。 城市行情环比：国庆数据波动，北京（-72pct），上海（-80pct），广州（- 68pct），深圳（-62pct），南京（-24pct），杭州（-81pct），武汉（-46pct）。投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化， 规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注土储结构改善房企绿城中国、龙湖集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年10月16日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号： S1660121100010 行业基本资料 股票家数109 行业平均市盈率13.57 市场平均市盈率11.52 14% 7% 0% -7% -14% -21% -28% 2022-092022-122023-032023-062023-09 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：8月基本面低位小幅改善销售跌幅收窄》2023-09-192、《房地产行业研究周报：心怀期待预期将逐步转向》2023-08-28 3、《房地产行业研究周报：7月基本面低位盘整行业仍需政策支持》2023-08-22 内容目录 1.每周一谈：节后新房销售同比回落二手房延续同比增长3 1.1节后新房销售同比回落二手房延续同比增长3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态6 4.数据追踪7 4.1新房成交数据7 4.2二手房成交数据8 4.3土地成交数据8 4.4部分重点城市周度销售数据9 5.风险提示10 图表目录 图1：一二三线城市（30城）累计成交面积同比3 图2：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速3 图3：一二三线城市（30城）周度成交面积同比3 图4：近5年30大中城市商品房日度成交面积7日平均值（万平方米）4 图5：13城二手房周度成交面积及同比环比增速4 图6：13城二手房周度成交面积累计同比增速4 图7：近5年13城二手房日度交面积7日平均值（万平方米）4 图8：申万一级行业涨跌幅（%）5 图9：本周涨跌幅前十位（%）5 图10：本周涨跌幅后十位（%）5 图11：房地产行业近三年PE（TTM）6 图12：房地产行业近三年PB（LF）6 图13：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速7 图14：一二三线城市（30城）周度成交面积同比7 图15：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图16：13城二手房周度成交面积及同比环比增速8 图17：13城二手房周度成交面积累计同比增速8 图18：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比8 图19：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率8 图20：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图21：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图22：一二三线城市成交土地总价累计同比9 图23：一二三线城市成交土地周度溢价率9 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速9 1.每周一谈：节后新房销售同比回落二手房延续同比增长 1.1节后新房销售同比回落二手房延续同比增长 节后首周，30城新房销售面积单周同比增速回落。截止至10月15日（周六）， 30城新房销售面积单周同比增速为-19%，较前周下降13.8pct，累计同比增速- 6.9%，较前一周下降0.5pct；其中一二三线城市销售面积单周同比增速分别为- 5.9%、-28%、-10.8%，分别较上周上升12.2pct、下降32.1pct、上升0.7pct。节后首周新房高频销售数据显示，商品房网签热度有小幅下降，考虑到网签滞后因素，数据反应9月下旬至10月初整体市场热度边际有所下降。 40% 30大中城市 一线城市 二线城市 三线城市 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 图1：一二三线城市（30城）累计成交面积同比 资料来源：wind，申港证券研究所 图2：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速图3：一二三线城市（30城）周度成交面积同比 商品房成交面积（万平方米） 周同比 周环比 一线城市周度成交同比 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2022-10-23 2022-11-06 2022-11-20 2022-12-04 2022-12-18 2023-01-01 2023-01-15 2023-01-29 2023-02-12 2023-02-26 2023-03-12 2023-03-26 2023-04-09 2023-04-23 2023-05-07 2023-05-21 2023-06-04 2023-06-18 2023-07-02 2023-07-16 2023-07-30 2023-08-13 2023-08-27 2023-09-10 2023-09-24 2023-10-08 -100% 150% 100% 50% 0% -50% 二线城市周度成交同比三线城市周度成交同比 -100% 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 从绝对值来看，高频数据销售面积仍处于近5年低位，但向下偏离幅度近期整体 呈收窄趋势。从趋势来看，30城新房销售面积绝对值于3月下旬达2023年内高位 后一路下探，至8月上旬触底，随后与以往年份的差距开始收窄，尽管9月下旬至 10月初仍不及以往年份数据，但高频销售面积向下偏离幅呈收敛趋势；政策出台促进了需求进场，叠加市场自身周期的作用，商品房销售的情绪阶段性低点已过。 90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 2019 2020 2021 20222023 均值 图4：近5年30大中城市商品房日度成交面积7日平均值（万平方米） 资料来源：wind，申港证券研究所 13城二手房销售面积单周同比实现正增速，与前一周基本持平。截止至10月14 日（周五），13城二手销售面积单周同比增速为20.8%，较前一周下降0.6pct，累计同比增速26%，较前一周下降0.1pct；从边际热度变动来看，节后二手房市场热度保持平稳，延续同比增长势头，且仍表现好于新房市场。 图5：13城二手房周度成交面积及同比环比增速图6：13城二手房周度成交面积累计同比增速 300 250 200 150 100 50 0 周度成交（万㎡）周同比周环比100% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2022/10/23 2022/11/13 2022/12/4 2022/12/25 2023/1/15 2023/2/5 2023/2/26 2023/3/19 2023/4/9 2023/4/30 2023/5/21 2023/6/11 2023/7/2 2023/7/23 2023/8/13 2023/9/3 2023/9/24 2023/10/15 -100% 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 从绝对值来看，高频数据销售面积保持在近年平均水平附近，二手房销售始终好于新房。从趋势来看，9月初认房不认贷政策推出后，二手房高频销售面积有显著提升，进入9月底后有小幅回落，但仍位于近年均值附近，好于新房销售表现。 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2019 2020 2021 20222023 均值 图7：近5年13城二手房日度交面积7日平均值（万平方米） 资料来源：wind，申港证券研究所 从高频数据观察，可以确认销售基本面情绪阶段性触底，进入平台博弈阶段。成交量快速下跌的阶段已在6-8月走完，9月在市场自身周期修复以及政策双重作用下，一二手房销售成交量逐步企稳并一度出现回升。尽管进入10月后，市场热度 边际有所下降，但我们认为阶段性的情绪低点已过，观望的需求将逐步入场，对销售形成承托。 1.2投资策略 关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注土储结构改善房企绿城中国、龙湖集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 2.本周行情回顾 10月9日-10月13日，沪深300指数涨跌幅-0.71%，在申万一级行业中，电子 （4.9%）、汽车（3.38%）、医药生物（2%）等板块涨跌幅靠前，社会服务（-5.23%）、建筑装饰（-4.42）、商贸零售（-4.22%）等板块排名靠后。 10月9日-10月13日，申万房地产板块涨跌幅-3.4%，在申万一级行业中排名 26/31，落后沪深300指数2.69个百分点