房地产行业周报：调控继续扩围、成交再度走弱，土地市场依然火爆、维持小周期延长判断

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 行业周报 房地产 调控继续扩围、成交再度走弱，土地市场依然火爆、维持小周期延长判断 投资评级 推荐 评级调整 维持 投资要点 上周（17/05/27-06/02）主流51城一手房成交环比-8%，其中，一二线环比-10%、三四线环比-6%；5月成交环比+1%、同比-17%，同比降幅较上周继续扩大、较4月的-24%收窄7个百分点，其中一二线同比-33%、三四线同比+18%，三四线成交表现依然优异。库存方面，19个重点城市住宅可售面积环比上升0.2%，3个月移动平均去化月数环比持平为7.6个月，成交下滑同时库存略升，但行业依然处于去库存阶段。政策方面，张家口、淮安、南宁、徐州、温州等城市加入限购，限购范围进一步扩大，但值得注意的是，天津楼市政策略有放松，或预示未来政策将精细化以库存为导向而更有弹性，棚改方面，住建部强调要促进商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市和县城去库存，棚改推进力度将向低能级城市下沉，将间接推动更多低能级三四线城市住宅需求的释放，从而推动棚改逻辑中期化，三四线城市的需求或将更持续释放。我们维持行业小周期延长的判断，并预计后续行业将较长时间内处于低库存阶段，对于房企而言，持续低库存阶段下的房企销售表现更多为有条件的供给驱动，而由于龙头房企的更低融资成本、更强的拿地能力、更强的并购能力将赋予它们更强的供货能力，所以也就造成本轮主流房企销售持续远好于行业表现。我们维持“一二线量缩价稳、三四线量价向好”判断，并关注棚改货币化、央企改革和集中度提升，维持板块推荐评级，并维持推荐组合： 1）一二线资源：招商蛇口、首开股份、北京城建；2）三四线开发：新城控股、荣盛发展、华夏幸福；3）低估值龙头&央企整合：华侨城A、保利地产、金地集团。 1. 房地产行业数据 上周51个重点城市新房合计成交593.1万平米，环比下降8.1%；5月截止上周合计成交2,968.1万平米，环比4月上升1.3%，较去年5月下降17.0%，其中当月月成交同比降幅较4月收窄5.7个百分点。其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-24.3%、-5.3%、-6.3%、-4.3%，当月月成交同比分别为：-40.4%、-30.2%、3.3%、82.9%。19个重点城市住宅可售面积为7,691万平米，环比上升0.2%，3个月移动平均去化月数为7.6个月，环比基本持平。 2. 主要政策新闻 住建部副部长称因地制宜推进棚改货币化安置，促进三四线城市去库存；张家口、淮安、南宁、徐州、温州楼市限购；济南今年计划供地1638公顷，宅地680公顷创新高；西安购买经济适用房满5年补15%差价可变商品房；截至4月底全国住房公积金缴存余额4.71万亿；5月深圳新房住宅均价已连续八个月下跌；沈阳规划2020年前建设15个特色小镇；天津楼市政策微调，外地人在津买房社保个税可补缴；山东临沂实行一房一价申报 3个月内不得涨价；廊坊要努力把房价调控在2016年10月水平。 3. 公司动态跟踪 蓝光发展收购玉泉山项目用地88亩首入太原；万通地产拟参与竞拍中融国富投资管理有限公司挂牌转让的80%股权；银亿股份披露79.8亿资产并购草案申请6亿非公开定向融资；新城控股佛山三水项目引入招商局置地，各占50%权益；世茂股份2017年第一期员工持股计划完成股票购买；深物业A与福田人才安居公司签订合作意向书；中国金茂前五月销售148.7亿元，同比上涨54%；万科1-5月累计销售2280.5亿，单月增地产及物流项目12个。 4. 板块行情回顾 上周SW房地产指数上涨1.19%，沪深300指数上涨0.17%，相对收益为1.01%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第1位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：莱茵置业、南国置业、美好集团、金丰投资、华夏幸福。 证券分析师：袁豪 执业编号：S0360516120001 电话：021-20572598 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 联系人：曹曼 电话： 邮箱：caoman@hcyjs.com 公司名称及代码 评级 招商蛇口 001979.SH 强烈推荐 首开股份 600376.SH 强烈推荐 新城控股 601155.SH 强烈推荐 华侨城A 000069.SZ 推荐 保利地产 600048.SZ 推荐 荣盛发展002146.SZ 推荐 华夏幸福600340.SH 推荐 北京城建 600266.SH 推荐 中洲控股 000042.SZ 推荐 南国置业 002305.SZ 推荐 冠城大通 600067.SH 未评级 光明地产 600708.SH 未评级 《房地产行业报告：调控继续扩围、成交继续走弱，新三年棚改计划强托底三四线需求》 2017-05-31 《房地产行业报告：H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》 2017-05-31 -5%15%16/0616/0816/1016/1217/0217/042016-06-06～2017-06-02 沪深300 房地产 相关研究报告 行业表现对比图(近12个月) 推荐公司及评级 证券分析师 房地产 2017年06月05日 行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、 行业数据 ............................................................................................................................................................ 4 （一）新房成交量：上周51城周成交环比-8%，月成交同比-17%、三四线表现更优....................................... 4 1、成交周环比：上周51城周成交环比-8.0%，一二线环比-9.8%、三四线环比-5.8% .................................. 4 2、成交月同比： 5月51城月成交同比环比+1%、同比-17%，一二线同比-33%、三四线同比+18% ......... 5 （二）二手房成交量：上周17城周成交环比+4%，5月月成交同比-6%、降幅较4月收窄 ............................. 7 （三）新房库存：19城上周可售面积由降转升，去化月数一二线略涨、三线持续小幅下降 ........................... 10 二、行业政策和新闻跟踪 ......................................................................................................................................... 12 三、重点公司公告 .................................................................................................................................................... 15 四、板块行情回顾 .................................................................................................................................................... 16 行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、12-17年周均成交面积&17年最近8周成交面积 .......................................................................................... 4 图表2、各线城市一手房成交面积同比 ...................................................................................................................... 5 图表3、57城一手房累计成交同比 ............................................................................................................................ 6 图表 4、重点城市新房成交数据 ................................................................................................................................ 6 图表 5、14城二手房成交面积及环比、同比 ............................................................................................................. 8 图表 6、各线城市二手房成交面积同比 ...................................................................................................................... 8 图表 7、各线城市二手房累计成交面积同比 .............................................................................................................. 9 图表 8、重点城市二手房成交数据 ............................................................................................................................. 9 图表 9、重点城市库存去化水平 .............................................................................................................................. 10 图表 10、各线城市3个月移动平均去化月数 .......................................................................................................... 11 图表 11、各线城市可售面积 ....................................................................................................................................