深圳住宅市场简报2014年第二季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 住宅2014年8月Savills World Research Shenzhen概述2014年上半年住宅市场不断变化，二季度一手住宅价格维持上涨，然而成交量仍然处于低位。 第二季度，服务式公寓租金环比下跌0.5%至人民币每平方米每月223元，同比上涨7.3%；全市入住率上涨0.9个百分点至85.8%。  高端别墅租赁市场租金保持稳定，达到人民币每平方米每月164.5元，全市别墅入住率下跌0.9个百分点至93.0%。  高端小业主公寓市场租金环比上涨5.1%至人民币每平方米每月105.0元，入住率上升1.1个百分点至86.9%。  一手住宅成交均价环比上涨3.9%至人民币每平方米23,718元，同比上涨3.6%；同期成交量环比上涨12.7%，共计约75万平方米，同比大幅下降41%。  二季度二手房成交量环比显著增长41.7%，同比下跌2.6%。“市场走势的不确定性使潜在购房者持观望态度，使市场进一步放缓。购房者或将转向租赁市场，从而推高租赁市场入住率 。” 徐员 员，第一太平戴 维 斯 研 究部图片：曦城，宝安区 02 市场简报 | 深圳住宅2014年8月租赁市场概述第二季度，深圳高端住宅租赁市场的入住率和租金均有上升。租金上扬主要归因于高端小业主公寓市场的研究样本中新增了一租金较高的楼盘。服务式公寓租赁市场本季度全市服务式公寓平均租金环比下跌0.5%，达到每平方米每月人民币223元，同比上涨7.3%。环比下降的原因主要在于南山市场租金的小幅下降。第二季度，服务式公寓市场未见新增供应，全市入住率上涨至87.5%，环比增速继一年以来快速增长后放缓。南山两个项目入住率的环比上涨（增速均为2%）带动了全市的入住率上升。别墅租赁市场全市高端别墅租赁租金保持稳定，达到每平方米每月人民币164.5元，租金指数同比下跌3.7%。同期入住率环比下跌0.9个百分点至93.0%，同比上涨0.9个百分点。高端小业主公寓租赁市场第二季度，高端小业主公寓租金环比上涨5.1%，达到每平方米每月人民币105.0元，同比上涨2.9%。租金上涨原因在于租金较高的幸福里项目于本季度被纳入研究样本中。同期入住率环比上涨1.1个百分点至86.9%，同比下跌0.6个百分点。高端住宅租赁市场展望盛捷君临天下公寓项目有望于第三季度入市。然而由于7、8月为传统租赁旺季，预计新增供应将不会对入住率产生较大影响。由于深圳市区内新增别墅项目极少，别墅入住率有望在未来持续攀升。在高端私人住宅方面，住宅销售市场的走弱或将使部分原本有意向买房的家庭转而考虑租赁市场。住宅销售市场概述第二季度未见全新高端住宅楼盘入市，但有四个现有高档楼盘加推，包括：位于福田区的山语清晖花园，共加推160套面积介于170平方米到210平方米之间的大户型，报价约每平方米人民币4.5万元。位于南山区的前海湖山一号，推出10套别墅，主力户型为220-350平方米，报价为每平方米人民币4.5万元至10万元。数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部图 1服务式公寓租金指数及入住率，2003年第一季度—2014年第二季度数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部图 2别墅租金指数及入住率，2003年第一季度—2014年第二季度数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部表 1高端住宅新增供应, 2014年第二季度项目名称区域套数户型面积(平方米)报价(人民币每平方米)山语清晖花园福田160170–21045,000前海湖山一号南山10220–35045,000–100,000深圳湾一号南山-209–61470,000起中海九号公馆宝安-125–20060,00094 96 98 100 102 104 106 108 110 112 114 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q1/2003 = 100 入住率（左轴） 租金指数（右轴） 100 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q1/2003 = 100 入住率（左轴） 租金指数（右轴） 市场简报 | 深圳住宅03 2014年8月数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部图 3高端小业主公寓租赁市场租金指数及入住率，2008年第一季度—2014年第二季度深圳湾1号，位于南山区，本季度在4号楼推出209至614平方米不等的大户型住宅，报价超过每平方米人民币7万元。位于宝安区的中海九号公馆推出二期，以125-200平米的大户型住宅及别墅为主，报价约每平方米人民币6万元。普通住宅市场二季度，全市新房成交均价环比上升3.9%至每平方米人民币23,718元，同比上涨3.6%。同期成交面积共计约75万平方米。二手房成交量大幅增长41.7%，累计约147万平方米。在关外地区，例如供应较多的龙岗区，今年以来一手成交量持续低迷。然而在一手市场走弱的同时，二手市场成交量正逐渐恢复到往年同期水平。数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部图 4普通住宅市场成交量和价格，2007年第一季度—2014年第二季度住宅销售市场展望由于央行要求国有银行对一手购房者提供贷款支持，部分城市贷款政策出现了放松，对房地产市场而言是较重要的利好消息。短期内，房地产市场成交量有望恢复至长期水平，预计第三季度交易量将有明显回升。深圳非中心区市场新增供应较多，需求表现较弱，因此在2014年下半年，价格将有较大的下行压力。然而由于深圳中心区可供住宅建设用地稀缺、城市翻新成本较高，因此长期来看深圳市中心区住宅价格仍将维持在高位。 Please contact us for further information Savills Research Savills Agency Savills Project Development & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnWoody LamManaging Director+8620 3892 7108woody.lam@savills.com.cnSherry XuDirector+86755 8828 6922sherry.xu@savills.com.cn80 85 90 95 100 105 110 115 120 125 72% 74% 76% 78% 80% 82% 84% 86% 88% 90% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 入住率（左轴） 租金指数（右轴） Q1/2008 = 100 0 2,500 5,000 7,500 10,000 12,500 15,000 17,500 20,000 22,500 25,000 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 人民币每平方米 百万平方米 一手成交量（左轴） 二手成交量（左轴） 一手平均价格（右轴）