深圳住宅市场简报2017年第二季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 住宅2017年8月Savills World Research Shenzhen概述2017年第二季度，深圳住宅市场明显回温，一手和二手住宅市场的成交量均大幅上升。 服务式公寓租金指数环比下跌3.6%至平均人民币每平方米每月262.4元，同比跌幅3.7%；入住率环比增长3.7个百分点至88.1%。 第二季度，高端私人住宅租赁市场租金环比上涨9.4%，达到人民币每平方米每月136.4元，同比上涨2.7%；入住率环比下滑3个百分点至84.4%，与去年同期相比低2.4个百分点。 第二季度，一手住宅成交均价环比下跌0.6%至人民币每平方米54,532元；同期交易量环比增幅113.1%，累计约71.7万平方米。  第二季度，二手住宅交易量环比上升69.5%至188万平方米，同比增长7%。“受去年10月政府调控政策影响，市 场 整 体 降 温 ，但 本 季 度 住 宅 成 交量迅速回升，体现了深圳住宅的需求依旧旺盛以及购房者对市场预期 仍 持 乐 观 态 度 。”罗 瑞 ，第 一 太 平 戴维斯研究部图片：红树西岸，南山区 02 市场简报 | 深圳住宅2017年8月租赁市场概述第二季度，深圳服务式公寓市场没有新增供应入市。全市服务式公寓入住率小幅攀升，而高端住宅市场由于租金上涨而出现环比下滑的趋势。服务式公寓租赁市场第二季度，服务式公寓租金指数环比下滑3.6%，样本租金为人民币每平方米每月262.4元，同比下降3.7%。全市服务式公寓入住率增长3.7个百分点至88.1%，同比上升2.7个百分点。虽然近期高质量新项目的入市拉高了市场平均租金，但同时也对现有项目造成一定压力，罗湖区某些老牌服务式公寓采取大幅降价措施或暂停长租服务，租金指数因此呈现下滑趋势。而新入市的项目入住情况良好，所以本季度入住率有所上涨。高端私人住宅租赁市场第二季度，高端私人住宅租赁市场租金环比上涨9.4%至人民币每平方米每月136.4元，同比增幅2.7%；入住率则环比下降3个百分点至84.4%，同比下降2.4个百分点。本季度中心三区高端住宅租金均出现不同程度的上涨，其中罗湖区由于市场发展起步早，地理位置优越，加上近年供应有限，所以涨幅最大。而福田和南山部分片区第二季度入住率下滑幅度较大，导致全市入住率下降。宝安区高端私人住宅租赁市场本季度出现租金和入住率齐升的现象，未来宝安中心区将与前海和南山中心区一同发展为深圳新的市级中心。但因前海住宅供应有限，所以届时前海引入的办公人士将为宝安高端住宅市场带来新的需求。住宅租赁市场展望位于深圳南山区的雅诗阁来福士广场与盐田区的凯贝丽君临海域服务公寓预计将在2017年第三季度入市，为深圳高端服务公寓租赁市场新增366套公寓。2017年下半年预计将有4个新项目开业，深圳服务式公寓将迎来一个供应高峰。然而届时将对现有项目租金带来一定下行压力。数据来源：第一太平戴维斯研究部图 1服务式公寓租金指数及入住率，2003年第一季度 —2017年第二季度数据来源：第一太平戴维斯研究部图 2高端私人住宅租赁市场租金指数及入住率，2008年第一季度—2017年第二季度94971001031061091121151181211240%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2003200420052006200720082009201020112012201320142015201617Q1/2003 = 100入住率（左轴）租金指数（右轴）80889610411212012813614415272%74%76%78%80%82%84%86%88%90%20082009201020112012201320142015201617入住率（左轴）租金指数（右轴）Q1/2008 = 100高端住宅租赁市场本季度出现租金上涨入住却明显下降的现象，显示出供需相对平衡。然而，临近前海的地理位置使得宝安区高端住宅市场入住率和租金均大幅提升。前海未来将成为深圳重要的金融中心但其目前住宅供应有限。宝安中心区在未来深圳发展的版图中将起到至关重要的作用，促使宝安区高端住宅租赁市场有更进一步的发展。销售市场概述2016年年底的调控政策对全市住宅环比价格造成显著影响。在连续下滑8个月后，深圳一、二手住宅成交量已经开始回升。成交量的反弹表明购房者对深圳住宅市场的长期发展有良好预期。整体住宅市场第二季度，全市一手住宅成交均价环比下跌0.6%，至人民币每平方米54,532元，同比下跌3.4%；同期交易量环比增幅达113.8%至71.7万平方米，同比下滑15.2%。二手住宅交易量共计188万平方米，环比上升69.5%，同比仍下滑7%。 市场简报 | 深圳住宅03 2017年8月住宅销售市场展望深圳去年颁布的调控政策1在控制住宅市场投机行为方面效果显著，整体市场成交量和价格均出现连续下滑的现象。然而，在2016年十月后，接连下滑几个季度的住宅市场交易量首次出现大规模回升，而成交价格跌幅逐渐减小。市场交易活跃可以看作为购房者对未来住宅市场依旧保持乐观的信号。受政策影响，深圳住宅均价近期将保持在50,000到60,000之间。除此之外，随着购房者期望的提升和非中心区市场的发展，一、二手成交量将有进一步提高。1深圳最新调控政策包括二套房首付比例不少于70%。https://www.bloomberg.com/news/articles/2016-10-11/china-said-to-plan-tighter-control-of-funds-entering-property数据来源：第一太平戴维斯研究部图 3整体住宅销售市场成交量和价格，2007年第一季度—2017年第二季度06,00012,00018,00024,00030,00036,00042,00048,00054,00060,0000.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.0200720082009201020112012201320142015201617人民币每平方米百万平方米一手成交量（左轴）二手成交量（左轴）一手平均价格（右轴）Research Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnPlease contact us for further information Project & Development ConsultancyAgency Robert Ritacca Senior Manager +86755 8828 5241robert.ritacca@savills.com.cnWoody LamManaging Director+8620 3892 7108woody.lam@savills.com.cnSherry XuDirector+86755 8828 6922sherry.xu@savills.com.cn