深圳住宅市场简报2017年第二季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 住宅销售 2017年8月Savills World Research Shanghai 二季度，上海新建商品住宅新增供应累计约160万平方米，尽管环比上升61%，同比仍然下降50.6%。  一手商品住宅成交环比上升38.8%，共计约210万平方米，同比减少34.2%。  一手商品住宅成交均价再创新高，达到每平方米人民币47,600元，环比微涨0.4%。  二季度，一手高端公寓供应面积仅5.7万平方米，均为次级区域现有项目的新一期/新批次。  一手高端公寓成交量环比上涨13.0%，共计约17.2万平方米。  一手高端公寓价格指数环比继续上涨2.2%，均价达到每平方米人民币106,900元。  二季度，上海宅地市场仅有3幅住宅性质的地块成交，均通过招挂复合新政出让。由于上海政府支持住宅租赁发展，未来宅地拍卖将更加侧重纯租赁开发项目。  根据上海“十三五规划”，到2020年全市住房供应预计增加60%。其中包括70万套新增租赁住房以及45万套新增商品住房。  融360数据显示，二季度上海首套房平均房贷利率结束平稳走势，近两年首次上升，从3月的4.41%升至6月4.8%。“二季度无新增高端公寓供应，这在一定程度上是因于政府审查并重新评估当前的操作，并及时推出新政策，以支持一个更加透明和可持续的市场，满足不断变化的社会需要。” 简 可，第一太平戴维斯中国区市场研究部概述继一季度供求量双双大幅下降，二季度上海住宅销售市场有所回暖。尽管与去年相比市场仍显低迷，然而价格依然坚挺。图片：嘉天汇，静安 02 市场简报 | 上海住宅销售2017年8月市场概述受制于去年年尾限购限贷政策的加码，住宅供求量在一季度双双跌至数年新低，但本季度供求量开始回暖。成交量连续四个季度超出供应量，因此待售库存持续逐渐减少。整体商品住宅1市场一手市场二季度，上海新建商品住宅新增供应累计约160万平方米，环比上升61%，但同比下降50.6%。鉴于价格高的市内项目越来越难以获得预售证，44%的新增供应位于郊外环外，而去年同期新增供应只占21%。本季度，一手商品住宅成交环比回升38.8%，共计约210万平方米。除限购政策的持续影响外，成交量同时受到信贷市场趋紧、库存日益减少、价格处于历史高点等多重因素影响。根据融资和贷款定制服务提供商融 360数据显示，6月上海首套房贷款平均利率从3月的4.41%上升到4.80%。市场供不应求致使待售库存下降至603万平方米，为2010年7月以来最低，相当于4.9个月的成交量。上海5月开展“类住宅” 整顿并停止审批公寓式办公项目，显示出政府填补政策漏洞、更好规范市场的决心。如此一来，购房者的选择减少，只能回到传统住宅市场，这对存量不断减少的待售房产将施加进一步的压力。一手商品住宅成交均价环比微涨0.4%至每平方米人民币47,600元，再创新高。本次上涨主要因于别墅均价因供应持续紧张上涨13.7%，1 商品住宅指所有住宅，但不包括动迁安置房和经济适用房。数据来源：上海市房地产交易中心; 第一太平戴维斯研究部图 1一手商品住宅供应量、成交量及价格水平，2008年第一季度—2017年第二季度08,00016,00024,00032,00040,00048,0000123456Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q220082009201020112012201320142015201617人民币每平方米百万平方米批准预售量(左轴)登记预售量(左轴)成交均价(右轴)新增供应成交量成交均价平方米环比 (%)平方米环比 (%)人民币每平方米环比 (%)公寓1,494,60669.5%1,738,93434.8%48,000-1.1%别墅144,7536.0%334,41263.6%45,50013.7%总体1,639.35961.0%2,073,34638.8%47, 6 0 0+0.4%表 1一手商品住宅市场各业态表现，2017年第二季度数据来源：上海市房地产交易中心; 第一太平戴维斯研究部 图 2二手住宅销售成交量及价格水平，2008年第一季度—2017年第二季度07,00014,00021,00028,00035,00042,000024681012Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q220082009201020112012201320142015201617人民币每平方米百万平方米成交面积（左轴）成交均价（右轴）数据来源：上海市房地产交易中心 ，第一太平戴维斯研究部 savills.com.cn/research 03 市场简报 | 上海住宅销售2017年8月图 3一手高端公寓新增供应*，2008年第一季度—2017年第二季度0100,000200,000300,000400,000500,000600,000Q1/08Q1/09Q1/10Q1/11Q1/12Q1/13Q1/14Q1/15Q1/16Q1/17平方米一级区域次级区域新兴区域数据来源：上海房地产交易中心，第一太平戴维斯市场研究部 *一级区域：内环内成熟的豪宅区，如淮海中路、陆家嘴滨江和新华路板块等； 二级区域：中环内发展中的高端住宅区域，如苏河湾、花木和徐汇滨江板块等； 新兴区域：中环外新兴高端住宅区域，如新江湾城、三林和外高桥板块等。数据来源：上海市房地产交易中心，第一太平戴维斯市场研究部 表 2一手住宅成交均价最高的五个公寓项目，2017年第二季度而公寓均价则小幅下跌1.1%。二季度，内环内成交均价上涨4.4%至每平方米人民币104,000元。上海住建委5月声明开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价。房地产开发企业、代理销售企业、房地产经纪机构、相关管理机构工作人员不得以各种方式炒卖房号，开发企业员工自购本企业开发的商品住房的应当予以申报，购房名单纳入区房管部门全程监管。同时, 对涉嫌违规的房地产企业，一经查实，一律暂停网签，降低直至取消房地产开发企业资质，并列入行业信用管理“黑名单”。二手市场2本季度，二手住宅成交量累计约320万平方米，环比上升11.4%；成交均价依然坚挺，达到人民币每平方米38,600元，环比上涨4.4%。由于核心区3一手和二手住房供应均有限，该区域二手成交均录得最高涨幅，环比上涨8.0%达到每平方米人民币63,000元。类似于新房市场，二手房市场同时推出新政使交易过程透明化。上海市房地产交易中心6月也发布公告提出为确保交易真实，存量房合同网签备案时，网上操作系统将增加身份信息核验环节。如出售方与房地产权利人身份信息不一致，合同暂不能继续签订，需由经纪机构与房2 同时包含商品和经济用房3 核心区：长宁，静安，徐汇和黄浦（包括卢湾）；非核心区：虹口，普陀，闸北，杨浦，闵行和浦东（包括南汇）；郊区：宝山，奉贤，崇明，金山，嘉定，青浦和松江。屋出售方共同至房屋所在地的区房地产交易中心办理身份信息核验手续。公告称，近期发现少数违规房地产经纪机构利用存量房合同网上操作系统擅自虚签交易合同，截至4月底，共吊销1500家房地产经纪机构的工商营业执照及备案和网签。 高端住宅销售市场4二季度，高端市场新增供应共计约56,800平方米，均为在次级区域现有项目的新一期/新批次。二季度新增供应来自两个项目，即同位于浦东新区花木板块的仁恒世纪公寓三期与星河湾荟苑五期。各为高端住宅市场新增43,216平方米（220套）和13,534平方米（36套）。二季度，一手高端公寓成交量环比上涨13.0%，共计约17.2万平方米。尽管限购当前，很多高端项目仍录得平稳成交。尚海湾豪庭于2016年7月推出的新批次，二季度累计成交2.4万平方米，成交总价达29亿人民币，跃为当季销售领先的楼盘。成交均价约每平方米人民币114,000元。二季度，一手高端公寓价格指数环比继续上涨2.2%，均价达到每平方米人民币106,900元。住宅土地市场二季度，上海土管局出台土地“招挂复合”政策。通过资格审查后，评标将根据经济实力（30分），技术资质（20分）和项目经验（50分）进行打分，每块地筛选出不超4高端楼盘依据地段、房屋质量、项目体量、户型面积、成交价格和物业服务等综合因素判定。板块区域板块成交面积(平方米)成交均价(人民币/平方米)中粮海景壹号浦东陆家嘴滨江593204,400茂名公馆黄浦淮海中路684152,900滨江凯旋门浦东陆家嘴滨江1,081151,800翠湖天地隽荟都黄浦新天地7, 2 6 7149,500金茂雅苑闸北大宁1,14 3136,019图 4一手高端公寓成交量及价格指数，2008年第一季度—2017年第二季度8090100110120130140150160050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2200820092010201120122013201420152016172010年第四季度= 100平方米一级区域成交面积（左轴）次级区域成交面积（左轴）新兴区域成交面积（左轴）一级区域价格指数（右轴）次级区域价格指数（右轴）新兴区域价格指数（右轴）数据来源：上海市房地产交易中心; 第一太平戴维斯研究部 04 市场简报 | 上海住宅销售2017年8月过三家房企竞拍。通过网上竞标、每家房企只有一次出价机会，使交易更加透明化以及减少高溢价土地产生几率。二季度，上海宅地市场季内仅成交3幅包含住宅性质的地块，均通过“招挂复合”新政出让，共计约23 万平方米可建面积。成交宅地的平均楼板价下跌29.7%至每平方米人民币13,000元，平均溢价率为24.4%。图