深圳住宅市场简报2020年第二季度

1savills.com.cn/research• 2020年6月，深圳的平均首套房贷利率按月环比增长1个基点，至4.98％。• 深圳政府暂时放宽年内项目预售许可申请的门槛要求，旨在加快恢复商品房的市场供应。• 2020年第二季度，全市一手商品住宅的新增供应量环比增长113.5％，但同比下降47.3％，至67.5万平方米。• 全市一手商品住宅成交量大幅上涨至108.0万平方米，环比增长43.3％，但同比下降14.7％。• 截至2020年第二季度末，全市录得82.8％的成交量来自新兴子市场，因此，全市成交均价环比和同比分别结构性下降14.0％和0.2％，至人民币每平方米55,207元。• 季内，深圳服务式公寓市场的全市平均空置率环比下降6.1个百分点至31.4％；全市平均租金反弹至人民币每平方米每月247.2元，租金指数环比增长2.7％。• 受近期政府政策影响，市场供应料将扩张，需求因整顿或将缩减，在此双重效应下，预计2020年下半年市场成交均价将维持稳定。MARKETINMINUTESSavills Research住宅深圳 - 2020年8月政策干预助力市场健康发展2020年第二季度，全市新增供应和成交量均大幅上升，新兴地区成深圳住宅市场亮点。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Woody Lam董事长华南区+8620 3665 4777woody.lam@savills.com.cn中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 深圳政府通过实施一系列的市场干 预 政 策 ，继 续 表 现 出‘ 稳 房 价 ’的坚定决心。在疫情期间依旧旺盛的购房需求支持下，2020年下半年，市场去化料将迅速，同时价格趋势亦将保持稳定。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：一手住宅销售市场供应量、成交量及成交均价，Q3/2015 至Q2/2020 1 2 3 4 5 6 70.00.51.01.52.02.53.0Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201520162017201820192020来源 克而瑞, 第一太平戴维斯研究部图2：服务式公寓市场空置率及租金指数，Q3/2015 至Q2/20201001051101151201251301351400%5%10%15%20%25%30%35%40%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201520162017201820192020Q1/2004= 100来源 第一太平戴维斯研究部图3：高端住宅租赁市场空置率及租金指数，Q3/2015 至Q2/20201201301401501601701801902000%2%4%6%8%10%12%14%16%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201520162017201820192020Q1/2008= 100来源 第一太平戴维斯研究部市场综述由于深圳一手商品住宅因新冠疫情影响而一度停摆，加之市场供需两端存在明显的结构性失衡，深圳政府在2020年第二季度推行了一系列激励政策以促进后疫情住宅市场的复苏及可持续健康发展。譬如，政府暂时放宽对项目预售许可申请的门槛要求，并提出了加大住房用地及住房供应（含商品住房和安居工程）的2020年度计划。同时，随着疫情防控措施的放松以及复工复产的推行，住宅市场活动显著回升。有鉴于此， 2020年第二季度，全市新增供应和成交量均出现显著的环比上升。然而，这两个指标的同比变化仍呈现下降，意味着到市场截至季末尚未从疫情中完全恢复。销售市场2020年第二季度，深圳录得11个项目完成项目备案 并 获 得 预 售许可，全市一 手商品住宅的新增供应量环比增长113.5％，但同比下降47.3％，至67.5平方米，其中有81.5%的新增供应量来自新兴子市场。深圳政府正致力于发展全市的基础建设及配套设施，包括地铁，学校和商业配套，而这些恰是影响购房者偏好性和决定性的部分主要因素。如位于光明科学城的金融街华发融御花园项目即为例证，该项目于季内启动了其第一批次的住宅销售，据报道，在共计8,998名的合格购房申请者中，仅有少于400名通过公证摇号的方式获得购置该项目的资格。与此同时，在疫情可控的背景下，此前被抑制的需求逐渐释放，全市成交量于季内环比增长43.3％至108.0万平方米，约 等 于同 期 新 增 供 应 的1 .6 倍，然而，在持续强劲购房需求的情况下，全市成交量的同比变化仍下降14.7％，这主要归因于深圳一手住宅市场新增供应的短缺。虽然深圳的城市基本面表现良好且需求持续旺盛，但现行的一手商品房限价政策限制了其价格的上升空间。除此原因外，由于季内全市录得82.8％的成交量来自新兴子市场，因此，全市成交均价环比和同比分别结构性下降14.0％和0.2％，至人民币每平方米55,207元。租赁市场2020年第二季度，疫情防控措施在境内旅游和商业活动方面有所放松，加之部分外籍高级管理人员获得中国入境限制的豁免，使得服务式公寓市场的长租需求有所回温 。此 外，由于深 圳 的境内商务旅客量回升，短租市场亦逐渐恢复。因此，季内深圳服务式公寓市场的全市平均空置率环比下降6.1个百分点，至31.4％。尽管多数项目继续保持极具竞争力的租金水平以 期 刺 激 需 求 增 长，但 少 数 项目开 始 撤回先前提供的折扣优惠，回调其租金至往常水平。因此，继2020年第一季度全市平均租金显著下降后，第二季度的租金水平反弹至人民币每平方米每月247.2元，租金指数环比上升2.7％。市场展望深圳政府除持续表示对稳定住宅市场和住房价格的坚定决心外，在第二季度还采取了更 多激 励 举 措，不仅 限于政 策干 预 。例 如，放宽年内项目预售许可申请的门槛要求；对外公布拟建 6.3 万套商品住房和8.1 万套安居房的2020年度计划；梳理并官方公示年内计划入市销售的房源信息情况。上述种种举措不仅表明了未来市场新增供应的扩张，且缓解了市场对住房短缺的忧虑。此外，自7月起，政 府 扩 大了 对 住 宅 销 售市 场 的监管干预——通过实行一系列针对潜在购房者购房资格的限制性条件，对市场需求端施加了前所未有的干预力度和范围。纵使这预计将令市场上符合资质的购房者数量减少，但市场购买需求仍属旺盛并料将足以支撑未来的市场去化。在上述现行法规的 综 合 影 响 下，供 应 增 加 、需 求 减 少、以 及价格维稳的趋势料将在2020年下半年内延续。考虑到疫情引起的各种不确定性，预计国内的出入境管制措施或继续实施，故外部需求复苏将受到限制，服务式公寓市场的业主将持续承压。受未来数月内中国内地与香港之间或会放松出入境管制的支撑，市场全市平均空置率有望小幅下降。尽管如此，在国家出入境管制措施放宽或解除之前，市场运营预计难以恢复至疫情前水平，而全市平均租金料将保持稳定。住宅