厦门写字楼市场简报2017年第一季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼 2017年4月Savills World Research Xiamen概述厦门岛内甲级写字楼市场受新增供应影响，租金短期有下滑压力，空置率也有轻微上涨可能；岛外市场2016年至2017年第一季度无新增供应入市，空置率有所下降。 2016年第四季度厦门甲级写字楼市场有一处新增写字楼入市，即位于思明区的特房波特曼财富中心，新增办公建筑面积17.7万平方米。2017年第一季度无新增供应入市。  2016年第四季度至2017年第一季度全市甲级写字楼市场净吸纳量约为39.2万平方米。  2017年第一季度全市空置率达到18.4%，与去年同期基本持平。 第一季度甲级写字楼平均租金同比下滑1.4%，至人民币每平方米每月87.7元，整体呈轻微下滑趋势。  本季度甲级写字楼平均售价约为人民币22,592元每平方米，同比上涨1.4%，高质量写字楼入市提升了整体售价水平。  2017年预计有8处甲级写字楼入市，新增办公建筑面积119万平方米。“海沧区不仅是2017年甲级写字楼项目供应的重点，还是近期商办用地较为集中的区域，加上自贸区等各项优惠政策的带动，海沧区写字楼市场前景可观。” 罗瑞，第一太平戴 维 斯 研 究部图片：厦门东南国际航运中心，海沧区 02 市场简报 | 厦门写字楼2017年4月市场概述2016年厦门市有六个甲级写字楼入市，新增项目均位于岛内，其中思明区有五个新入市写字楼，体量占到全市的91%。由于新增体量较大，思明区空置率上涨较为明显。2017年第一季度暂无新增项目交付，市场表现平平，空置率有轻微下滑，达到18.4%。2016年厦门甲级写字楼新增供应量达到37.5万平方米，吸纳量约为39.1万平方米，市场吸纳情况良好。全市存量面积较2015年提升10%到374万平方米。2016年厦门市写字楼去化情况较好，整体空置率均有不同程度的下降。其中岛外甲级写字楼空置率下降幅度最大，而思明区空置率与去年同期相比有所上涨。思明区由于2016年第二季度开始有较大体量的新增供应，空置率有所上升。湖里区和岛外甲级写字楼市场新增供应体量较小或者无新入市项目，空置率呈下降趋势。岛外市场空置率与去年相比下降幅度较大，有6.1个百分点。从各自市场表现来看，岛内各区域甲级市场空置率均低于岛外。岛外海沧区和集美区写字楼空置率均高于30%，海沧区空置率低于集美区。岛外甲级写字楼市场存量较小但空置率偏高，需要引入更多需求来消化库存。海沧区逐渐成为招牌挂办公用地供应重点区域，海沧区未来将有更多办公物业入市。岛内两岸金融中心是近期岛内写字楼新增供应的重点区域，空置率相对岛内其他子市场较高。两岸金融中心片区的甲级写字楼存量已经超过其他区域，同时该区域目前还有新增办公用地拍出且楼面地价高于其他区域，未来岛内有限的办公物业供应中将有部分高质量写字楼分布在这个片区。2017年第一季度全市租金同比上升1.4%到每平方米每月人民币87.7元，同比上涨1.3%。数据来源：第一太平戴维斯研究部图 1甲级写字楼新增供应、净吸纳量以及空置率，2010年—2017年第一季度数据来源：第一太平戴维斯研究部图 2甲级写字楼租金指数，2010年第一季度—2017年第一季度0%5%10%15%20%25%30%35%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,00020102011201220132014201520162017Q1供应量（左轴）吸纳量（左轴）空置率（右轴）9095100105110115120125Q1/2010=100全市思明湖里岛外由于大量新项目交付，全市尤其是岛内写字楼租金指数从去年下半年开始呈现下滑趋势，鹭江道-厦禾路片区租金下降幅度最大。新增项目集中在岛内，给岛内市场租金带来一定的下行压力，湖里和思明两区甲级写字楼租金均低于去年同期。除湖滨路和海沧区的甲级写字楼市场外，其他各子市场租金保持稳定且有小幅下滑。湖滨路和海沧区两片区是厦门自贸区所在区域，厦门自贸区注册企业在去年1-9月新增13,371家，一定程度上为这两个片区的甲级写字楼市场带来了需求。2017第一季度，厦门全市甲级写字楼平均售价约为每平方米人民币22,592元，其指数环比上涨0.6%，同比上涨1.4%。思明区甲级写字楼售价全市最高，约为每平方米人民币26,833元；湖里区以人民币19,650元每平方米仅 savills.com.cn/research 03 2017年4月市场简报 | 厦门写字楼数据来源：第一太平戴维斯研究部图 3甲级写字楼售价指数，2011年第一季度—2017年第一季度9095100105110115120125130Q1/2011=100全市思明湖里岛外2016年市场吸纳量略高于供应量，整体去化情况良好。岛内租金受新增供应的影响较去年同期有下滑，岛外市场在2016年无新增项目，租金轻微上涨且空置率有所下降。海沧区与集美区写字楼市场相比空置率更低，市场更成熟。2017年写字楼供应主要集中在岛外海沧区，届时将对海沧区写字楼市场造成一定冲击。从土地交易的数据来源：第一太平戴维斯研究部图4不同子市场写字楼存量及租金变动， 2017年第一季度-1.4%-12%-8%-4%0%4%8% - 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 140.0万平方米存量（左轴）租金变动（右轴）全市租金变动（右轴）随其后。岛外甲级写字楼平均售价低于岛内，约每平方米人民币15,750元。高质量甲级写字楼可售项目的入市提升了全市售价水平，尤其是在思明区，2016年有世茂海峡大厦和中航紫金广场两个大体量可售型项目入市，提升了整体售价。租金水平的下滑和整体售价的提升使得全市写字楼平均收益率轻微下跌，在本季度达到4.16%。思明区甲级写字楼收益率为全市最高，达到4.47%；其次是湖里区，收益率为3.7%；岛外市场收益率为3.50%。写字楼市场价格下滑趋势从2016年第二季度开始。全市大部分子市场在去年租金出现下滑或维持稳定，传统写字楼商圈鹭江道-厦禾路片区租金下滑幅度最为明显。该片区甲级写字楼租金在2016年整体表现出下滑趋势，由于土地资源限制，未来也鲜有高质量写字楼入市。厦门自贸区发展对写字楼市场有着正面影响，本季度湖滨路和海沧两区甲级写字楼市场租金同比出现上扬。两岸金融中心片区写字楼库存目前已超过其他子市场，根据近期办公用地供应情况，未来观音山片区仍会有一定量的高质量写字楼供应。两岸金融中心片区在厦门甲级写字楼市场的地位将逐渐提升。市场展望2017年预计有8处甲级写字楼入市，为厦门写字楼市场新增119万办公建筑面积，库存将被推高33%至492.9万平方米。新增供应分布于湖里、思明和海沧三区，其中海沧区新增体量占全市的51%。海沧区不仅是2017年甲级写字楼的主要供应区域，还是近期办公用地的主要供应区域。2015年和2016年海沧区办公用地供应分别占到全市的38%和77%，2017年第一季度成交的办公用地全部集中在海沧。岛内甲级写字楼市场依然是全市发展的重点，随着供应的逐渐转移向岛外，岛外市场将逐渐发展起来。情况来看，海沧区商办用地、商业用地及住宅用地成交均有成交且楼面地价高于岛外其他区域，综合发展前景较好。住宅和商业市场的发展将为海沧带来更多人流，促进写字楼市场的发展。随着自贸区的发展及中欧班列的开通，海沧区未来将吸引更多优质企业落户，为写字楼市场带来新的需求。  市场简报 | 厦门写字楼04 2017年4月项目动态特房波特曼财富中心数据来源：第一太平戴维斯研究部位置思明区开发商厦门经济特区房地产开发集团有限公司交付日期2016年第四季度办公建筑面积177,000平方米租售情况租售并举层高4.1米标准层面积2,000平方米租金报价低区约每平方米人民币120元每月售价每平方米人民币35,000-50,000元Please contact us for further information Savills Research Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnRobert Ritacca Senior Manager +86755 8828 5241robert.ritacca@savills.com.cnProperty ManagementPeter ZhangDirector, Xiamen+8659 2806 4616peter.zhang@savills.com.cnProject & Development ConsultancyLucy LuiDirector+8620 3892 7130lucy.lui@savills.com.cn特房波特曼财富中心位于厦门本岛东部，国际会展中心北侧。项目由两栋超高层5A甲级写字楼、高端商务办公配套及闽南大戏院组成，共有2500余席地下停车位。写字楼可租赁建筑面积为17.7万平方米，建筑高度约为212米，地上48层，地下3层，单层面积约2,000平方米。