重庆写字楼市场简报2017年第一季度

图片：财信交通银行大厦，江北嘴CBDsavills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2017年5月Savills World Research Chongqing­ ­2017年第一季度，江北嘴CBD有两个写字楼项目入市，新增88,141平米供应量，全市甲级写字楼总存量达到2,202,810平方米。­ ­2017年第一季度，全市总吸纳量达到了132,934平方米，约为2016年第四季度吸纳量的五倍。江北嘴CBD表现突出，净吸纳量占全市总吸纳量的50%以上。­ ­本季度全市空置率环比下降4.7个百分点，达到42.1%。全市除观音桥地区外，其他区域的写字楼空置率均有不同程度的下降。­ ­全市甲级写字楼平均租金结束连续两年的下跌，本季度环比上涨1.3%，达到人民币91.59元/平方米/月。"近期江北嘴CBD和化龙桥等新兴商务区的市场竞争力显著提升，主要得益于区域商务氛围迅速成熟以及政府政策支持。" 罗元均, 第一太平戴维斯研究部与咨询部概述2017年第一季度，重庆写字楼市场迎来两个项目入市，给全市空置率带来一定的上行压力。全市平均租金结束连续两年的下跌，实现轻微上涨。 02 市场简报 | 重庆写字楼2017年5月0%10%20%30%40%50%60%0110,000220,000330,000440,000550,000660,00007080910111213141516Q1/17平方米供应量（左轴）吸纳量（左轴）空置率（右轴）0%15%30%45%60%75%90%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q12014201520162017解放碑CBD观音桥江北嘴CBD化龙桥IBD新牌坊南坪杨家坪全市市场概况2017年第一季度，江北嘴CBD有两栋写字楼入市，分别为国金中心T6与财信交银大厦。前者为新招租写字楼，后者为交通银行自用，建筑面积分别为56,641平方米与31,500平方米，目前全市甲级写字楼总存量超220万平方米。受到第一季度办公室升级和搬迁需求旺盛的影响，本季度全市甲级写字楼空置率继续下降。自2016年起，江北嘴CBD写字楼供应量持续增长。本季度，江北嘴CBD的供应量已经首次超过解放碑CBD，达到676,400平方米，成为全市写字楼供应量最大的区域。2017年内，江北嘴CBD将仍有多个此前推迟入市的写字楼计划入市，预计该区域供应量的领先将进一步扩大。2017年第一季度全市总吸纳量超132,900平方米，较上个季度环比增长106,534平方米。全市空置率环比下降4.7个百分点，至42.1%。受益于中新（重庆）战略性互联互通示范项目以及中国（重庆）自由贸易试验区的挂牌成立，重庆市金融行业加速发展。江北嘴CBD成为金融业公司选址的需求热点，本季度净吸纳面积达77,300平方米，占全市总吸纳量58.2%。相反，作为传统商务区的观音桥地区空出了3,880平方米的甲级写字楼面积。空置率全市范围内，甲级写字楼空置率环比下降4.7个百分点，达到42.1%。由于本季度办公室升级和搬迁的需求集中，全市绝大多数区域空置率均有不同程度的下降，仅观音桥区域出现空置率上升。尽管本季度有两个项目新增入市（国金中心T6和财信交行图 1甲级写字楼供应量，吸纳量和空置率, 2007年至2017年第一季度 资料来源：第一太平戴维斯研究部图 2各区空置率对比, 2014年第一季度至2017年第一季度资料来源：第一太平戴维斯研究部受到去年入市项目华润大厦的影响，杨家坪区域尽管吸纳力表现远超上季度，写字楼空置率仍维持在高位达66.2%。新兴商务区化龙桥IBD和新牌坊区域的楼宇品质优势逐渐显现，商务氛围日趋成熟，两个区域的市场竞争力稳步提升，本季度空置率分别下降至61.1%和49.6%。大厦），江北嘴CBD空置率环比下降6.9个百分点，至39.4%。解放碑CBD本季度无新项目入市，依托传统的区位优势，市场需求稳定，净吸纳面积达26,400平方米，空置率环比下降4个百分点，至35.8%。 市场简报 | 重庆写字楼 2017年5月savills.com.cn/research 03 相反，本季度观音桥空出了3,875平米写字间，空置率环比上升2.3个百分点，达到20.5%。值得一提的是，该区域已连续两个季度出现空置率上升，较多租客选择不再续约的原因有交通拥堵状况严重，楼宇品质相对偏低，以及缺乏专业的物业管理服务。去年由于开发商谨慎，江北嘴CBD有多个项目延期入市，例如东方国际广场A栋。预计本年仍有超出26.7万平方米的供应量进入江北嘴CBD写字楼市场，届时可能会拉高该区域的空置率。租金本季度全市甲级写字楼平均租金环比上涨1.3%，达到人民币91. 59元/平方米/月，这是写字楼租金连续两年下跌后的首次上涨。本次突然的租金上涨主要是由新兴商务区化龙桥IBD和江北嘴CBD带动的。在诸多政策红利影响下，江北嘴CBD写字楼市场需求稳定，该区域平均租金持续上涨，本季度达到人民币107.5元/平方米/月。化龙桥IBD租金上涨幅度最大，环比上涨达到5.9%，由上个季度的人民币84元/平方米/月上涨至本季度89元/平方米/月。随着化龙桥IBD的商务氛围逐渐成熟，近期一些金融业及服务业的大型公司选择从传统商务区搬迁至此，活跃的租赁市场促使租金大幅上涨。反观传统商务区，解放碑CBD、观音桥等区域本季度平均租金均有不同程度的下滑。尤其是观音桥区域，平均租金由上季度的人民币92.5元/月/平方下降至89.75元/月/平方，环比下降达到2.8%，这也是该区域自2014年第一季度以来，租金首次低于人民币90元/月/平方。为了应对新兴商务区日益强劲的市场竞争力，业主们不得不采取更优惠的租赁价格。市场展望2017年，重庆写字楼市场预计另有10个新项目入市，其中7个位于江北嘴CBD，共计将新增756,500平方米供应量。受此影响，全市写字楼空置率面临上行压力，本次偶然出现的租金上涨势头亦难以维持。新兴商务区的业主们将不得不提供一定的租金优惠政策，以吸引租客消化存量。在重庆自贸区的挂牌成立及其他政府扶持政策的推动下，江北嘴CBD有希望继续吸引一批大型金融服务类公司入驻。另外，即将建成通车的地下环道以及轻轨9号线将大幅改善此区域的交通便利性。面临日益严峻的市场竞争形势，传统商务区的写字楼将继续采取降低房租、提升楼宇配置以及改善物业管理服务等措施来吸引和保留租客。7090110130150170190Q114Q214Q314Q414Q115Q215Q315Q415Q116Q216Q316Q416Q117Q4/2010 = 100解放碑CBD观音桥江北嘴CBD化龙桥IBD新牌坊南坪杨家坪全市图 3各区租金指数对比, 2014年第一季度至2017年第一季度资料来源：第一太平戴维斯研究部 市场简报 | 重庆写字楼 2017年5月savills.com.cn/research 04 项目聚焦重庆国金中心T6重庆国金中心T6是由香港九龙仓与中海地产联合开发的甲级写字楼项目，位于江北嘴CBD，共计34层，其中写字楼面积达56,641平方米。项目售价为人民币19000元/平米至21000元/平米，整层起售。目前，大厦33层已由一家本地的房地产公司购买使用。重庆国金中心是集购物中心、5A甲级写字楼及五星级天际酒店尼依格罗于一体的大型综合体项目。作为轻轨上盖，该项目具有上佳的交通便利条件，对接轻轨6号线和在建的轻轨9号线，同时距重庆北站仅15分钟车程，距重庆江北国际机场25分钟车程。资料来源：第一太平戴维斯研究部项目位置江北区江北嘴开发商九龙仓与中海地产写字楼面积56,641平米楼层数30 （4层至34层）标准层层高4.3米客梯数14标准层面积1,938平米车位数2456 （国金中心项目总量）入市时间2017年第一季度售价人民币19000至21000元/平米Please contact us for further information Research Agency Project Development & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnEric WoManaging Director+8628 8658 7828eric.wo@savills.com.cnDave LawDirector +8628 8665 7375dave.law@savills.com.cn