厦门写字楼市场简报2018年第一季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼 2018年5月Savills World Research Xiamen概述全市写字楼市场连续三年供不应求，空置率逐渐下滑，租金稳步上涨。 第三季度，厦门甲级写字楼市场有一处新增写字楼入市，即位于湖里区的万科云玺，新增办公建筑面积6.06万平方米。  2017年前三季度，全市甲级写字楼市场净吸纳量近15万平方米，同比下滑51%。  第三季度，全市甲级写字楼平均空置率达到15.8%，环比下降1.3个百分点，同比下滑4.6个百分点。  第三季度，甲级写字楼平均租金环比上涨3.6%，至人民币每平方米每月93.8元，租金指数环比上涨2.9%，同比小幅上涨0.7%。  本季度，甲级写字楼平均售价约为人民币每平方米23,808元，价格指数同比上涨0.6%，环比下跌0.4%。  预计第四季度将有两处甲级写字楼入市，为市场新增15.6万平方米办公建筑面积。“2017年写字楼市场表现平淡，今年将陆续有大量供应入市，市场情况好转。” 林木雄，第一太平戴维斯南区图片：观音山商务营运中心，思明区 02 市场简报 | 厦门写字楼2018年5月市场概述2017年全市写字楼供应较2016年有所下降，市场继续消化供应，空置率继续下滑。2018年年初市场吸纳量有较大程度增强，空置率下降明显。预计2018年将有较多供应入市。市场供求2017年厦门市写字楼市场供应和吸纳同比分别下滑61%和55%，供不应求的现象延续，空置率继续下滑，市场存量逐渐被吸收。岛内地区1吸纳量均有不同程度下滑，而岛外区域吸纳量在2017年增长了127%。2018年年初全市吸纳量有极大增加，岛内依然是市场吸纳的主要来源。作为厦门写字楼发展的重点区域，思明区存量占到全市的69%。经历2017年一整年无新增供应后，思明区整体空置率有较大程度下滑，并在2018年第一季度达到13.1%，环比、同比分别下降0.6和3.4个百分点。湖里区为2017年甲级写字楼主要供应区域，区内存量全年增长19%，空置率也有相应提升。2018年第一季度，湖里区空置率达到16.2%，同比上涨4.3个百分点。湖里区写字楼市场发展主要得益于自贸区及两岸金融中心片区的建设，随着这两个片区发展的不断推进，湖里区还将有新增写字楼供应入市。岛外写字楼市场自2017年第三季度起未见新增供应，等待需求消化原有存量。2017年岛外写字楼市场需求增长明显，空置率也有较明显的下滑。一季度岛外写字楼市场空置率达到24.4%，同比下降18.8个百分点。市场消化情况良好，今年将有新增供应入市。租金表现2018年第一季度，全市甲级写字楼租金环比上涨1.1%，至人民币每平方米每月96.9元，同比上涨7.2%。各区写字楼市场租金均出现不同程度的1岛内地区：湖里、思明；岛外地区：海沧、集美、同安、翔安数据来源：第一太平戴维斯研究部图 1甲级写字楼新增供应、净吸纳量及空置率，2010年-2018年第一季度数据来源：第一太平戴维斯研究部图 2甲级写字楼租金指数，2010年第一季度-2018年第一季度0%5%10%15%20%25%30%35%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,00020112012201320142015201620172018Q1平方米供应量（左轴）吸纳量（左轴）空置率（右轴）9095100105110115120125130Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q12010201120122013201420152016201718Q1/2010=100全市思明湖里岛外提升。思明区在过去一年没有新增供应，市场消化情况良好，租金一路提升至人民币每平方米每月109.2元，同比上涨8.1%。除去新增项目影响，湖里区租金总体呈上升趋势并在2018年第一季度达到人民币每平方米每月69.9元，同比上升2.4%。岛外市场需求和吸纳的上升无疑是租金上涨的一大动力，本季度岛外市场平均租金达到人民币每平方米每月60.0元，同比上升22.5%。从各区域市场表现来看，两岸金融中心和湖滨路片区是当前写字楼市场主要分布区域，而两岸金融中心片区作为新兴市场，存量占到全市的30%。两岸金融中心片区为短期内重点发展区域，未来将有更多写字楼项目交付。湖滨路受到自贸区发展带动，存量也有所提升，占到全市25%。从空置情况来看，除湖滨路外，各子市场均出现不同程度下滑。得益于 savills.com.cn/research 03 2018年5月市场简报 | 厦门写字楼图4甲级写字楼售价指数，2011年第一季度-2018年第一季度 图 3区域写字楼市场表现，2018年第一季度数据来源：第一太平戴维斯研究部0%8%16%24%32%40% - 300,000 600,000 900,000 1,200,000 1,500,000平方米空置面积（左轴）存量（左轴）空置率（右轴）数据来源：第一太平戴维斯研究部9095100105110115120125130Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201120122013201420152016201718Q1/2011=100全市思明湖里岛外集美区杏林湾商务营运中心运营情况好转，集美区空置情况有较大程度下滑。2018年第一季度，厦门全市甲级写字楼平均售价约为人民币每平方米24,177元，其价格指数环比上涨0.8%，同比上涨0.2%。思明区甲级写字楼售价为全市最高，约为人民币每平方米28,929元；湖里区以人民币每平方米20,375元的单价仅随其后。岛外甲级写字楼平均售价低于岛内，约为人民币每平方米15,150元。岛内市场需求不断提升，吸纳增强，售价相应水涨船高。而向外的区域由于海沧区空置率高企，区内项目受影响下滑，影响岛外整体市场均价。全市写字楼平均收益率环比稳定在4.31%。岛外甲级写字楼收益率为全市最高，达到4.64%；其次是思明区，收益率为4.54%；湖里市场收益率为3.8%。岛外写字楼市场收益率普遍上扬，由于项目数量较少，收益率存在较大波动。市场展望2018年厦门甲级写字楼市场预计将有六个新项目入市，为厦门写字楼市场带来甲级写字楼面积101.3万平方米，市场存量将被推高23%至479.6万平方米。新增项目分布在全市各个区域，以思明区为主。鹭江道和湖滨路两个子市场发展相对成熟，未来供应十分有限，需求或将外溢到同是自贸区的海沧区和新兴市场两岸金融中心片区。  市场简报 | 厦门写字楼04 2018年5月项目动态自贸金融中心数据来源：第一太平戴维斯研究部位置湖里区开发商象屿集团办公建筑面积84,700平方米租售情况只租不售标准层层高3.9米租金报价人民币每平方米每月84元自贸金融中心为甲级海景写字楼，规划有福建自贸区厦门片区行政管理总部、金融服务中心等。将形成以金融产业为主的产业集群，当前已入驻金融龙头企业有中国邮政、渣打银行、福信金控、象屿金控及厦门金租等。整个项目共3栋写字楼，A栋为小户型海景商务席位，B栋为整层定制，C栋则多为企业总部服务，目标引入龙头企业。Please contact us for further information Research Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldSenior DirectorChina+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnProperty ManagementPeter ZhangDirectorXiamen+8659 2806 4616peter.zhang@savills.com.cnProject & Development ConsultancyLucy LuiDirectorSouth China+8620 3892 7130lucy.lui@savills.com.cnCentral ManagementWoody LamManaging DirectorSouth China+8620 3892 7108woody.lam@savills.com.cn