珠海零售市场简报2020年上半年

1savills.com.cn/research• 2020年1-6月，珠海接待过夜游客数同比锐减65.2％，其消费市场因此备受冲击，同期社会消费品零售总额同比下降16.8%，至人民币398.5亿元。• 当前珠海零售物业市场仍处由以百货为主导向以购物中心为主导的发展阶段。尽管优质购物中心于近年不断跃现，但上半年，受疫情影响全市无新增供应入市，购物中心总存量维持72.5万平方米。• 上半年，由于疫情防控措施的开展，珠海各购物中心客流量显著下降，部分品牌迫于经营困难退租撤场，全市空置率环比上升3.6个百分点，至20.3%。• 多数业主下调租金以期品牌进驻，全市首层平均租金下跌至人民币每平方米每月 367.5 元，租金指数半年度环比下跌 5.4%。• 2020年下半年，预计有四个购物中心开业，将为全市带来37.6万平方米的新增供应。• 鉴于本地消费市场尚未完全恢复，叠加疫情显著冲击流动旅游消费群体数量，预计各业态品牌对其于珠海的扩张计划将更为审慎，项目招商预计承压。MARKETINMINUTESSavills Research零售珠海 - 2020年8月净吸纳量首录负值疫情显著冲击旅游业正常运营，全市消费市场同步受挫。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Steven Liu总经理珠海+86756 862 2600 Ext 4388stevenxn.liu@savills.com.cnWoody Lam 董事长华南区+8620 3665 4777woody.lam@savills.com.cn 中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 整 体 而 言 ，轻 奢 乃 至 高 端 品牌对本地市场扩张需求仍相 对 有 限 。此 外 ，传 统 百 货因广受本地消费群体青睐而吸引平价美妆及网红茶饮品牌进驻，购物中心租赁需 求 一 定 程 度 被 分 流 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research宏观环境2020年上半年，珠海市地区生产总值为人民币1,590.6亿元，尽管累计仍同比下降2.5%，但就第二季度单季而言，全市经济增长已实现由负转正，经济活跃度不断提升。但受疫情防控措施影响，加之通关口岸上半年暂未恢复通行，全市旅游接待过夜游客同比锐减65.2％。本地消费市场也显著受其负面冲击，同期，社会消费品零售总额同比下降16.8%，至人民币398.5亿元。供应 当前珠海零售物业市场仍处由以百货为主导向以购物中心为主导的发展阶段。但自2014年起，优质购物中心，如华发商都、扬名广场等不断跃现，加速推进本地零售物业市场规模扩大、发展升级。但鉴于疫情的负面影响令珠海消费市场备受冲击，对于拟开业项目而言，上半年并非最佳入市时机，各购物中心均选择延期开业。期内全市无新增供应入市，购物中心总存量维持72.5万平方米。需求整体而言，尽管市场已吸引如Chanel Beauty、Dior Beauty及Michael Kors等高端美妆或轻奢品牌进驻本地标杆购物中心，但鉴于当前珠海城市发展能级与消费力相对有限，高端品牌租赁需求仍然甚少。此外，由于传统百货仍倍受本地消费群体青睐，因此部分品牌仍倾向落位于 传 统 百 货 ，以 平 价 美 妆 、网 红 连 锁 茶 饮尤甚，这对于购物中心租赁需求也形成一定分流。期内，由于疫情防控措施的开展，珠海各购 物 中 心 客 流 量 显 著 下 降 ，品 牌 营 收 因此明显减少，这导致市场陆续出现品牌因自身现金流薄弱、难以抵御突发危机，最终迫于经营困难而退租撤场的现象。受上述因素影响，全市净吸纳量首次录得 负 值（ - 2 6 , 4 2 2 平 方 米 ），期 末 全 市 空 置率环比上升3.6个百分点，至20.3%。就业态细分而言，时尚及餐饮业态仍是当前购物中心租赁需求主要来源，由其季内租赁成交可见一斑。譬如，时尚品牌Annakiki、Jessyline及水云间均于华发商都开设新店；餐饮品牌贝伦葡国菜及Gogiya韩国传统烤肉则分别进驻励骏庞都广场及奥园广场一期设立门店。租金2020 年上半年，鉴于疫情对消费市场的显 著 冲 击 ，品 牌 方 扩 张 及 洽 谈 意 愿 减 弱 ，多数业主亦因此愿意大幅下调租金以期品牌进驻，全市首层平均租金下降至人民币每平方米每月 367.5 元，租金指数半年度环比下跌 5.4%。市场展望2020年下半年，珠海零售物业市场预计有四个购物中心入市，将为全市带来37.6万 平 方 米 新 增 供 应 。鉴 于 本 地 消 费 市 场尚未完全恢复，叠加疫情显著冲击流动旅游消费群体数量，预计各业态品牌对其于珠海的扩张计划将更为审慎，项目招商预计承压，全市空置率将延续上升趋势。2020年下半年，综合考虑当前市场供 需 状 况 及 新 项 目 入 市 所 致 冲 击 ，全 市 平均租金预计仍将延续下降趋势。图1：新增供应量，2015至1H/20200510152025201520162017201820191H/2020来源 第一太平戴维斯研究部图2：各商圈空置率，2H/2015至1H/20200%10%20%30%40%50%60%70%2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H201520162017201820192020来源 第一太平戴维斯研究部图3：租金指数，2H/2015至1H/202080901001101201301402H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2015201620172018201920202H/2014=100来源 第一太平戴维斯研究部表1：租赁成交甄选，1H/2020租户业态项目子市场租赁面积（平方米）贝伦葡国菜餐饮励骏庞都广场横琴217Annakiki时尚华发商都南湾96来源 第一太平戴维斯研究部备注 图表中所有租金指数均始于2H/2014，以下子市场例外： 前山 – 1H/2015；老香洲 – 2H/2016；新香洲 – 2H/2018；横琴 – 2H/2019零售