上海住宅租赁 2022年第二季度

1savills.com.cn/research• 2022年第二季度，上海服务式公寓市场迎来一个项目，共计295套单元。• 受疫情封控举措影响，第二季度，全市服务式公寓空置率上升3.9个百分点，达到21.3%，同比上升9.2个百分点。• 2022年第二季度，服务式公寓租金下降1.0%，达到平均每月每平方米人民币265.3元。• 第二季度迎来一个高端长租公寓项目入市。高端长租公寓市场租金环比下降1.7%，平均达到每月每平方米188.4元，空置率上升1.4个百分点至12.8%。• 外国租户需求下降，但国内租户需求稳健，将为未来出租率提供支撑。• 2022年第三季度无新增项目入市，但雅诗阁旗下雅诗阁静安、浦发盛捷壹滨江服务式公寓、张江lyf及Savills Residence徐汇项目预计将在年内开业。 MARKETINMINUTESSavills Research住宅租赁上海 - 2022年7月封控形势下空置率上涨租赁需求伴随复工有所回升。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Louisa Zhu董事上海+8621 6391 6688*8830louisa.zhu@savills.com.cn公寓运营及资产管理部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn“市场较高端租户或更强调物业管 理 质 量 及 公 寓 布 置 ，尤 其 是 在 厨房 和 个人书 房 区 域 ；市 场 较 低 端 租户则更看重租金负担能力。” 简可，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 2savills.com.cn/research图1：服务式公寓新增供应，2017-1H/202202004006008001,0001,2001,400图2：服 务式公寓租金指 数，Q3/2017-Q2/2022100104108112116120Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201720182019202020212022Q1/2003=100表1：部分服务式公寓未来供应，2H/2022来源 第一太平戴维斯研究部市场动态受疫情影响，2022年第二季度租赁市场较为 乏 力 ，但 随 着 六 月 封 控 解 除 ，市 场 也 表 现出向好迹象。此外，首批两支保障性租赁住房REITs获得通过，也使更多投资者持续关注租赁公寓市场。尽管有封控情况，上海仍旧是项目运营商的坚定首选城市。更多公寓品牌进入中国市场导 致 竞 争 加 剧 ，但 对 租 户 来 说 则 意 味 着 更 多选择。近期封控更使租户谨慎选择公寓项目，随着居家时间拉长，不仅要考虑区位、租金及建筑质量，还要考虑公寓布局（如更大的厨房和专门的书房）、物业管理及健康标准等因素。租金及空置率受疫情影响，2022年第二季度服务式公寓市场平均空置率环比上升3.9个百分点至21.3%，同比上升9.9个百分点。其中顶级及高端服务式公寓空置率分别为16.5%及24.7%，而主流服务式公寓空置率为7.2%。南京西路及陆家嘴顶级公寓空置率分别上涨10.7和9.9个百分点；该部分子市场以外国租户为主，空置率上涨或由于部分外国租户离 沪 导 致 。另 一 方 面 ，碧 云 板 块 空 置 率 下 滑3.7个百分点。近期完工的逸兰森兰服务式公寓及盛捷徐汇滨江界服务式公寓出租率上升使两个子市场的空置率下降37.9及16.1个百分点。服务式公寓租金环比下降1.0%至平均租金人民币265.3元每月每平方米。顶级及高端服务式公寓平均租金分别环比下滑0.6%及1.3%达到人民币401.6元及251.1元每月每平方米。主流服务式公寓租金环比持平，为人民币178.3元每月每平方米。市场供应第二季度迎来一个项目共295套新增供应，市内存量达到9,996套。馨乐庭长寿路公寓位于长寿路和万航渡路交 口 ，可 享 有 苏 州 河 景 观 ，六 月 开 业 并 带 来2 9 5 套 公 寓 入 市 。房 型 选 择 多 样 ，提 供33-139平方米不等的单房至两房豪华行政套房。长租公寓第二季度雅诗阁旗下的lyf虹桥共有204套公寓入市，房间面积在20-87平方米之间，其中97%为最小房型。Lyf提倡的是新的共享公寓理念，即更小的个人房间空间和更大的公共区域面积。长租公寓平均租金环比下滑1.7%至人民币每平方米每月188.4元，空置率环比上升1.4个百分点至12.8%。市场展望随着企业复工，岗位开放，上海将继续吸引人 员 回 归 ，下 半 年 也 将 有 新 项 目 入 市 。与 此同 时 ，租 户 或 将 更 关 注 公 寓 的 选 择 ，如 经 济条件允许多将选择改善公寓居住条件。文化餐饮场所重新开放，学校也将开始新学年，上海将重新焕发吸引力。尽 管 国 内 近 期 仍 有 病 例 出 现 ，政 府 部 门 正 逐步有序放宽旅行限制，如免除来华邀请函（PU letter）、缩短国际入境隔离期等，减轻海外留学生回国及海外员工入境负担。同时国内对服务式公寓的需求预计仍将增长（尤 其 是 先 进 制 造 业 和 医 药 业 的 租 户 ）。而 服务式公寓作为周期性较不明显的板块，投资热度预计仍将保持。此外，雅诗阁集团近期收购了服务式品牌公寓奥克伍德，交易预计在第三季度完成。来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部图3：服务式公寓空置率，Q3/2017-Q2/20220%4%8%12%16%20%24%28%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201720182019202020212022来源 第一太平戴维斯研究部项目名称区域房间套数雅诗阁静安服务公寓静安464Savills Residence徐汇项目徐汇63浦发盛捷壹滨江服务式公寓浦东602住宅租赁