广州写字楼 2022年第一季度

1savills.com.cn/research• 一季度，市场共迎来三个新项目交付入市，合计带来21万平方米可租赁面积，全市总存量因此升至627.6万平方米。• 一季度继续录得金融、信息技术、制造业、房地产、专业服务、零售贸易等行业的若干搬迁和扩张租赁活动，但相较于前几个季度，本季度总体新设租赁需求相对有限。• 截至季末，广州甲级写字楼市场全市平均空置率环比上升2.3个百分点，至11.8%。• 全市租金指数环比下降0.1%，同比下降1.6%，平均租金录得人民币每平方米每月157.9元。• 本季度，市场录得两宗整售交易，显示本地市场对于投资客的持续吸引力。• 2022年全年新增供应充足，总量预计达到115.2万平方米，这将加剧租赁市场竞争，并对未来入驻率及租金产生压力。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼广州 - 2022年4月租赁需求倾软珠江新城及越秀净吸纳量录得负值。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Sam Lai高级董事广州+8620 3665 4830sam.lai@savills.com.cnAlvin Lau董事总经理广州+8620 3665 4888 alvin.lau@savills.com.cn商业楼宇部中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn“全市甲级写字楼平均空置率显著 上 升，但 琶 洲 子 市 场 有 亮 眼 表现，其 20 2 2年第一 季度 净 吸 纳 量录得5.4万平方米 。新 经济 行业 发展及区域内众多可提供多层空间以满足单一租户大体量租赁需求的楼宇选择，将赋能该区域的长足 发 展 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 2savills.com.cn/research市场综述截至2021年底，广州经济显著增长，全市地区生产总值达人民币28,231.97亿元，同比增长8.1%，增速高于全国许多城市，在一线城市中排名第二，仅次于北京。同期，全市第三产业增加值同比增长8.0%，至人民币20,202.89亿元。尽管去年经济数据表现乐观，但由于春节假期的季节性因素以及写字楼租赁需求总体增长放缓，2022年第一季度广州甲级写字楼市场整体相对低迷。 供应 季内新增供应充足，共迎来三个新项目交付入市，包括小米大厦主楼、欧派国际广场及广州之窗商务港二期，合计带来21.0万平方米可租赁面积，全市总存量因此升至627.6万平方米。需求2022年第一季度继续录得金融、信息技术、制造业、房地产、专业服务、零售贸易等行业的若干搬迁和扩张租赁活动，但与此前几个季度相较，新设租赁需求相对有限。相关瞩目租赁成交包括：中银三星人寿在TCL大厦租赁了3,776平方米的办公空间；平安普惠在高德置地春承租1,400平方米；友邦资讯科技在铭丰大厦承租7,500平方米，云智慧在广州环贸中心承租1,500平方米；宝洁和嘉士伯集团在侨鑫国际中心分别租赁8,000平方米和4,674平方米的办公空间。尽管如此，上述因素加之季内新增供应令全市季度净吸纳量环比下降71.8%，同比下降 6 8 . 3 %，至 4 . 9万平方米 。值 得 注 意 的是，珠江新城和越秀的租赁需求有所收缩，这 主 要由于企业 迁 至 其他子市场，以及部分企业业务存在一定财务问题或策略更迭导致裁员，使得2022年第一季度两子市场净吸纳量均为负值。相较之下，琶洲子市场表现亮眼，季内净吸纳量达5.4万平方米。截至2022年第一季度末，全市甲级写字楼平均空置率环比上升2.3个百分点，至11.8%，空置水平自2017年以来首次超过10%，且受未来供应放量影响预计未来12个月还将进一步上升。租金尽管部分标杆项目在入驻率及去化方面取得了积极成效，但考虑到整体经济和租赁市场的不确定性，以及新供应带来的更 为明显的市场去 化压 力，季内众业主仍继续下调租金预期。一季度，全市甲级写字楼租金指数环比下降0.1%，同比下 降 1 . 6 %，平均 租 金 录 得人 民币每 平方米每月157.9元。投资由于疫情防控措施从严，多数投资者仍难以进行国内跨地区和跨境商务活动，广州写字楼投资市场问询量平平。然而，季内两宗大规模资产交易完成网签，显示广州写字楼核心及次核心地段优质物业对于投资者的持续吸引力。展望2022年，广州写字楼租赁市场计划将迎来约115.2万平方米的新增供应入市，这将进一步加剧租赁竞争，并对全市平均入驻率及租金带来压力，为多数业主担忧。鉴于2022年第二季度伊始，广州遭遇了 新 一 轮 疫 情，市 场 问 询 量 和 勘 察 量低 位 盘 旋，预 计二 季 度 投 资 市 场 表 现 或与一季度相若。图1：广州甲级写字楼 供 应 量、净吸纳量及空置率, 2017至Q1/20220%3%6%9%12%15%18%010203040506020172018201920202021Q1/2022来源 第一太平戴维斯研究部图2：各区域空置率表现，Q2/2017至Q1/20220%5%10%15%20%25%30%35%40%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022来源 第一太平戴维斯研究部图3：广州甲级写字楼租 金 指 数,Q2/2017至Q1/2022110115120125130135140145Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420172018201920202021Q1/2008=100来源 第一太平戴维斯研究部表1：主要租赁成交案例，Q1/2022租户行业项目子市场租赁面积(平方米)宝洁零售贸易侨鑫国际中心珠江新城8,000友邦资讯科技有限公司信息技术铭丰大厦琶洲7, 500嘉士伯集团零售贸易侨鑫国际中心珠江新城4,674来源 第一太平戴维斯研究部写字楼