房地产行业研究：2024百强房企销售专题：规模等待回稳，央国企主导市场

投资逻辑： 整体销售额情况：规模尚未止住颓势，央国企相对稳定。2024年中国房地产市场整体热度较往年有所下降，根据克而瑞数据，2024年的百强房企销售额合计4.2万亿元，同比下降30.3%。从2020年的高点13万亿元开始，市场销售额已经连续四年呈现下降态势，累计已下滑67.9%。持续四年的下行期后，中国房地产市场的竞争格局进一步凸显国央企的稳固地位，市场分化现象更加明显。在2024年销售额TOP20房企中，央企如保利发展、中海地产、华润置地等持续占据领先地位，并且排名有所提升。从销售额的变化情况来看，重点房企2024年同比均出现跌幅扩大的情况，但部分房企表现较好如中海实现唯一销售同比正增长，以及融创同比跌幅有所收窄。 整体销售均价情况：价格上涨趋势不变，部分房企表现亮眼。受优质改善项目入市带动，百强房企全口径销售均价呈上升趋势，从2023年的1.79万元/方上升到2024年的1.85万元/方，同比+3.09%，但较23年同比+10.83%的增速有所下滑。从全国的视角来看，2024年70大中城市房价同比跌幅持续扩大，在该背景下新房售价面临一定压力。 从重点房企的全口径销售均价排名来看，滨江集团保持行业第1,2024年商品房销售均价为4.73万/方，显著高于其他房企。此外，有8家房企销售均价超过2万/方，5家房企销售均价超过1万/方。近年来越秀地产、中海地产由于在一二线城市维持着较高比例的开发比例，整体均价表现实现逐年上涨。 各梯队企业占比结构分析：央企均占主导地位，民企份额继续下滑。在Top10、Top30、Top50房企中，央企占比近年来均持续上涨，2024年央企在三个档位中分别占比55.82%、52.28%及47.74%，占据市场的半壁江山；国企近年来稳扎稳打，受益于自身基本盘相对较好，在三个档位中分别占比17.71%、12.91%及14.92%；受部分房企出现违约事件冲击，近年来民企占比显著回落，从2019年占比过半的高峰，迅速下降到2024年TOP10占比不到10%；混合所有制企业整体占比波动性较大，近年来围绕在15%-30%左右。 百强房企销售门槛：千亿房企持续减少，央国企仍是主力。2024年，受行业整体下行压力影响，百强房企销售门槛值继续下移，且各梯队门槛均降到近年最低。其中，TOP10房企全口径销售额门槛同比降低31.3%至1054.4亿元。 TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低33.8%和43.8%至340.0亿元和154.8亿元。TOP100房企的全口径销售额门槛则降低40.3%至84.5亿元。从满足销售门槛的房企数量来看，2024年全口径销售额在5000亿元以上的房企数量为0；销售额在3000亿元以上的房企数量缩减至2家；全口径千亿房企数量进一步减少至11家，与2016年千亿房企数量相近。值得注意的是，2022-2023年地产下行期还能保持有4家房企进入3000亿销售大关，但2024年满足条件的房企只有保利发展和中海地产。背后反映的问题是连续三年行业下行对龙头房企的投资能力提出了更高的要求，若新增土地货值补充不够及时，推出市场新项目的数量不足，房企想要维持一定销售规模存在较大压力。 投资建议： 随着政策效果释放，预计2025年商品房成交量有望止跌回稳，逐步提振市场信心，扭转房价下行预期。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示： 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 一、整体销售额情况：规模尚未止住颓势，央国企相对稳定 1.1、全口径销售额连续四年下行，市场调整期特征明显 2024年中国房地产市场整体热度较往年有所下降，根据克而瑞数据，2024年的百强房企销售额合计4.2万亿元，同比下降30.3%。从2020年的高点13万亿元开始，市场销售额已经连续四年呈现下降态势，累计已下滑67.9%，尤其是2022年的同比降幅达到42.26%，为近年来的最大降幅。2023年和2024年的同比降幅虽然有所收窄，但市场整体仍然处于调整期。 图表1：百强房企销售额连续四年下行 从销售节奏来看，2024年9月末中央首次定调促进地产“止跌回稳”，配合上各类政策集中出台，进入2024年四季度后房企销售数据出现明显反弹，其中2024年10月实现年内增速首次转正。从销售规模来看，2024年前三季度月均销售规模为3178亿元，四季度月均销售规模为4420亿元，增长接近40%，反映近期政策正逐步见效。 图表2：2024年四季度百强房企销售当月同比有所反弹 1.2、房企权益销售额下滑近三成，市场热度持续减退 2024年，中国房地产市场的房企权益销售金额呈现显著下降。根据克而瑞数据，2024年百强房企权益销售金额为3.1万亿元，同比下降27.36%。从降幅上进行对比，权益销售额降幅小于全口径销售额，反映当下房企合作项目相比前几年有所下滑，主要是考虑到前期部分项目因为资金问题使得开发进度受限，为了避免合作方出现资金紧缺等问题，有实力的开发商在拿地的时候更愿意提高自身权益比例。 图表3：百强房企权益销售额连续四年下行 1.3、2024年中国房地产企业销售额排名：国央企主导市场新格局 持续四年的下行期后，中国房地产市场的竞争格局进一步凸显国央企的稳固地位，市场分化现象更加明显。在2024年销售额TOP20房企中，央企如保利发展、中海地产、华润置地等持续占据领先地位，并且排名有所提升。此外值得注意的是，建发房产（2022年排名第10,2024年排名第7）、越秀股份（2022年排名第16,2024年排名第8）、A公司（2022年排名第18,2024年排名第10）等三家地方国企在过去三年行业下行期中排名大幅跃升，显示出在市场下行期中，国央企凭借其雄厚的资金实力和稳健的经营策略，依然保持了强劲的市场竞争力。 图表4：全口径销售额TOP20房企 从权益销售视角来看，整体房企排名出现一定差异，其中中海地产的排名升至第1，较全口径提升1位；中国铁建排名第8，较全口径提升5位。权益销售相比全口径销售排名提升反映房企当下的经营思路，为了能确保优质项目的利润率，部分资金实力雄厚的央企或者建筑类房企主动提升项目的权益占比，在市场下行期能够稳住企业利润。 图表5： 1.4、重点房企销售情况对比：24年跌幅有所扩大，中海实现逆势增长 在本文中，我们选取销售排名靠前且市场关注度较高的16家房企作为重点房企进行研究，在当前市场下行的环境中，房地产企业的抗风险能力呈现出显著差异。央企、国企以及混合所有制企业展现出较为稳健的韧性，而民营企业则面临更为严峻的挑战。因此我们将研究对象按照股东背景分为央企（4家）、国企(3家)、混合所有制(3家)、未出险民企(3家)以及已出险民企（3家）。 央企方面，2024年保利发展、中海地产、华润置地和招商蛇口等央企虽然在2024年保持着2000-4000亿的销售额，但整体增速相比2023年均出现回落。值得注意的是，2024年中海地产销售同比增长0.3%，是重点房企中唯一实现正增长的房企。 国企方面，2024年越秀地产、建发房产和A公司均有所回落，其中越秀地产同比下滑19.6%（较前值下滑32.7%），建发房产同比下滑29.4%（较前值下滑40.4%），A公司同比下滑16.3%（较前值下滑21.1%）。 混合所有制房企方面，2024年万科、绿城中国和金地集团表现有所分化，其中绿城中国同比下滑11.5%（较前值下滑2.8%），在重点房企中销售同比表现相对稳定。而万科同比下滑34.8%（较前值下滑24.2%），金地集团同比下滑55.4%（较前值下滑24.6%）。 民营企业方面，考虑到当前部分房企仍有债务需要在最近两年内偿还，为保证自身偿债能力稳定，主动收缩投资规模，进而销售规模随之下行。在重点民营房企中，除滨江以外，其他房企销售同比跌幅均超过40%。值得注意的是，融创销售同比跌幅相比2023年显著收窄，或与其在2024年推出的多个豪宅售罄有关。 图表6：重点房企销售额变动情况（央企） 图表7：重点房企销售额变动情况（国企） 图表8：重点房企销售额变动情况（混合） 图表9：重点房企销售额变动情况（民企未出险） 图表10：重点房企销售额变动情况（民企出险） 图表11：近两年重点房企销售同比变化对比情况 图表12：重点房企全口径销售额对比（亿元） 二、整体销售均价情况：价格上涨趋势不变，部分房企表现亮眼 2.1、全口径销售均价：整体维持上涨趋势，涨幅有所放缓 受优质改善项目入市带动，百强房企全口径销售均价呈上升趋势，从2023年的1.79万元/方上升到2024年的1.85万元/方，同比+3.09%，但较23年同比+10.83%的增速有所下滑。从全国的视角来看，今年以来70大中城市房价同比跌幅持续扩大，在该背景下新房售价面临一定压力。 图表13：百强房企全口径销售均价连续上行，2024年同比增幅有所下降 图表14：2024年70大中城市新房价格同比持续下降（%） 2.2、全口径销售均价排名：滨江稳定行业榜首，中海均价逐年提升 在近十年16家重点房企的全口径销售均价排名中，滨江集团保持行业第1,2024年商品房销售均价为4.73万/方，显著高于其他房企。此外，有8家房企销售均价超过2万/方，5家房企销售均价超过1万/方，反映重点房企出售项目的整体水平相比全国要更佳。 图表15：部分房企全口径销售均价排名 近十年滨江集团的全口径销售均价在16家重点房企中始终位于首列，这主要是由于滨江集团的产品和区域因素。在产品方面，滨江集团致力于中高端住宅的开发；在区域方面，滨江集团在杭州地区的销售金额多年位居首位，2024年为769.6亿元，占企业总销售金额的69%。同时，杭州地区的住宅销售均价总体呈现上升趋势，发展势态良好，为滨江集团房屋销售均价的上涨提供环境支持。 图表16：滨江集团全口径销售金额中杭州占比高于50% 图表17：杭州商品房销售均价呈上升趋势（万方/元） 在16家重点房企中，近十年内全口径销售均价保持上升趋势的有两家，越秀地产和中海地产。 越秀地产从2015年的16家重点房企中的第14位跃升为2023年和2024年连续两年的第2位。这主要是因为越秀地产近年在一二线城市维持着较高比例的开发和运营，它的主战场广州地区，始终保持着企业总销售金额40%以上的销售额。 中海地产近三年的销售城市能级变动趋势也很清晰，其聚焦主流城市，一线城市和强二线城市的占比逐年增高，2024年已达到总销售金额的83%，2024年一线城市的占比明显上升，较2023年的38%上涨到61%。 图表18：中海地产销售聚焦核心一二线城市 图表19：越秀地产全口径销售金额中广州占比高于40% 2.3、重点房企销售均价变动：房企表现有所分化，融创均价涨幅最高 央企方面，2024年4家重点房企表现分化，中海地产与保利发展实现销售均价上升，其中2024年中海地产的销售均价最高，达到2.7万元/方，同比+16.28%。 国企方面，近年来3家重点房企销售均价保持上升趋势。越秀地产和A公司在2023年达到峰值后，在2024年的销售均价小幅回落，分别为2.94万元/方和2.85万元/方，同比为-10.25%和-9.56%。建发房产在2024年的销售均价基本持平，为2.18万元/方。 混合制房企方面，万科的销售均价多年维持偏低水平，近十年同比变动不超过15%。 金地集团的销售均价在2022年达到最高点2.23万元/方后持续两年下降，2024年为1.47万元/方，2023年和2