房地产行业研究周报：住房发展规划聚焦“保障+市场”，多地调整住房公积金政策

房地产行业周报-20240301 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌0.22%，沪深300指数上涨0.75%，相对收益为-0.97%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(2.23-2.29)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交24465套，同比增速-56.8%，环比增速82.9%；合计成交面积252.1万平方米，同比增速-59.8%，环比增速74.8%。 本周(2.23-2.29)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交15053套，同比增速-43.4%，环比增速45.9%；合计成交面积133.1万平方米，同比增速-46.5%，环比增速29.5%。 本周（2.23-2.29），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19820.8万平方米，环比增速0.3%，去化周期142.1周。 本周（2.19-2.25），土地供给方面，本周供应土地1771万平方米，同比增速320%； 供应均价1299元/平方米，同比增速352.6%。土地成交方面，本周成交土地2423. 6万平方米，同比增速379.2%；土地成交金额299.2亿元，同比增速1847%。本周土地成交楼面价1235元/平方米，溢价率4.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为8.6%、4.2%、1.4%。 本周（2.23-2.29）房地产企业合计发行信用债68亿元，同比增速-13.6%，环比增速51.1%。 投资建议： 2月27日，住房城乡建设部发布关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知，住房发展年度计划要明确年度各类住房及用地供应规模、结构和区位，测算房地产项目合理融资需求。保障性住房要进一步明确供应套数和户型结构，要将房地产市场平稳健康发展、住房保障轮候时间等纳入目标管理。这意味着在新的一年里，国家更加精准支持房地产项目合理融资需求，房企将迎来政策利好。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和万科A、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌0.22%，沪深300指数上涨0.75%，相对收益为-0.97%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：皇庭国际、万通地产、迪马股份、国创高新、中国武夷，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为京汉股份、同达创业、光大嘉宝、沙河股份、中珠医疗。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】2月27日，住房城乡建设部发布关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知，提出科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，各城市要根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。此外，住房发展年度计划要明确年度各类住房及用地供应规模、结构和区位，测算房地产项目合理融资需求。保障性住房要进一步明确供应套数和户型结构。要将房地产市场平稳健康发展、住房保障轮候时间等纳入目标管理。 【中央政策】2月28日，据中国银行官微发布，中国银行董事长、党委书记葛海蛟于2月27日至28日在四川成都、湖南长沙进行了城市房地产融资协调机制的专题调研。此次调研聚焦房地产融资问题，截至目前，全国已有171个城市通过该协调机制向中国银行推送了相关项目。中国银行方面表示，已经批复及正在审批的项目超过100个，涉及金额超过300亿元。同时，还有近2500个项目正在进行评估。 【地方政策】2月28日，北京市住建委宣布，“加梯地图（1.0版）”正式上线，为市民提供线上申请加装电梯的服务。符合加梯条件的住宅单元，只需超过三分之二的居民在地图上同意，即可优先列入各区加梯计划。据北京市住建委介绍，此项新举措旨在方便市民，提高老楼加装电梯的效率。通过“加梯地图”，居民可轻松了解加装电梯的流程和条件，并在线上完成申请。北京市还制定了明确的加梯计划，预计在2024年实现老楼加装电梯新开工1000部、完工600部，以进一步改善老旧小区的居住环境。 【地方政策】2月29日，辽宁省沈阳市房产局宣布延长“卖旧买新”活动时限至2024年12月31日。该活动旨在支持当地房地产市场平稳健康发展，满足居民住房需求。沈阳市将对出售自有住房并购买新建商品住房的居民提供每平方米100元的财政补贴，规定卖旧买新时间无先后顺序。 【地方政策】2月29日，湖北省住建厅宣布，湖北住房公积金数据互联共享平台建设取得重要进展，全省17个中心已全部接入运行。这意味着省内各城市的住房公积金可以异地委扣还贷。这一举措将为广大湖北省内的职工提供更加便捷的住房公积金服务。在此之前，职工需要到所在地的住房公积金管理中心办理委扣还贷业务，而如今，通过数据互联共享平台，职工可以在异地进行委扣还贷，节省了时间和精力。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【阳光城集团】2月27日，阳光城集团股份有限公司发布公告称，截至2024年2月23日，公司已到期未支付的债务（包含金融机构借款、合作方款项等）本金合计金额高达771.18亿元。其中，境外公开市场债券未按期支付本金累计22.44亿美元，境内公开市场债券未按期支付本金累计194.75亿元。 【中交地产】2月28日，中交地产股份有限公司（证券代码:000736）发布关于为项目公司提供财务资助进展情况的公告。公告显示，中交地产与合作方按合作比例，向包括成都金牛幸福汇轨道城市发展有限公司在内的6家项目公司提供财务资助，总额不超过58,973.554万元。 【宏辉集团】2月28日，宏辉集团发布截至2023年12月31日止六个月的中期业绩，期内集团录得营业额约港币18,558,000元，较上个财政年度同期约港币17,368,000元上升约6.9%。营业额上升主要由于贷款融资业务营业额增加。 【达力集团】2月29日，达力集团有限公司（香港联交所股份代号:29）公布截至2023年12月31日止六个月之中期业绩。报告显示，该公司及其附属公司未经审核的综合收入38,307千港币，较2022年同期的39,606千港币有所下降。中期内，达力集团未经审核的毛利为24,914千港币，低于去年同期的26,934千港币。 【旭辉集团】2月29日，旭辉集团官微发布，公司2024年1-2月于全国交付16个项目超7000套新房。其中，六安旭辉中心二期于2月18日实景交付10栋楼，让848户业主兑现美好生活；2月29日，武汉钰龙旭辉半岛二期3#楼提前2个月为221户兑付新家。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(2.23-2.29)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交24465套，同比增速-56.8%，环比增速82.9%；合计成交面积252.1万平方米，同比增速-59.8%，环比增速74.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-54.7%、-63.2%和-50.3%，环比增速为97.5%、78.9%和80.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-54%、-64.5%和-55.3%，环比增速为120.9%、69.3%和65.6%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（2.1-2.29），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交142750套，同比增速-29.5%，环比增速-5.4%；合计成交面积1438.5万平方米，同比增速-36.2%，环比增速-9.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-16%、-39.6%和-24.9%，环比增速为-4.6%、-9.6%和-0.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-24.9%、-41.5%和-34.1%，环比增速为-16.7%、-11.7%和-0.6%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(2.23-2.29)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交15053套，同比增速-43.4%，环比增速45.9%；合计成交面积133.1万平方米，同比增速-46.5%，环比增速29.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-40.3%、-40.7%和-58.1%，环比增速为96.3%、36.1%和21.2%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-38.8%、-45.4%和-59.6%，环比增速为79.7%、17.6%和20.5%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（2.1-2.29），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交77474套，同比增速24.6%，环比增速-7.6%；合计成交面积769万平方米，同比增速26.3%，环比增速-4.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为45.3%、17.1%和29.3%，环比增速为-0.4%、-11%和-4.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为39.5%、23.4%和22.7%，环比增速为-1.9%、-5.8%和-1.2%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（2.23-2.29），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19820.8万平方米，环比增速0.3%，去化周期142.1周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.1%、1.2%、-1.3%，去化周期分别为130.8周、142.9周、177.3周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（2.19-2.25），土地供给方面，本周供应土地1771万平方米，同比增速320%； 供应均价1299元/平方米，同比增速352.6%。土地成交方面，本周成交土地2423.6万平方米，同比增速379.2%；土地成交金额299.2亿元，同比增速1847%。本周土地成交楼面价1235元/平方米，溢价率4.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为8.6%、4.2%、1.4%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（2.23-2.29）房地产企业合计发行信用债68亿