鋑联控股二零二三年中期业绩报告

目录 页次 公司资料2 主席报告3 管理层讨论及分析8 其他资料12 简明综合全面收益表（未经审核）19 简明综合资产♛债表（未经审核）20 简明综合权益变动表（未经审核）22 简明综合现金流量表（未经审核）23 简明综合中期财务资料附注（未经审核）24 公司资料 董事会 执行董事 黄建业先生（主席）黄静怡女士 卢展豪先生黄耀铭先生 独立非执行董事 沙豹先生 黄宗光先生李伟强先生 审核委员会 李伟强先生（委员会主席）沙豹先生 黄宗光先生 薪酬委员会 李伟强先生（委员会主席）黄建业先生 黄耀铭先生沙豹先生黄宗光先生 提名委员会 黄建业先生（委员会主席）黄耀铭先生 沙豹先生黄宗光先生李伟强先生 公司秘书 梅雅美女士 授权代表黄静怡女士施嘉明先生 注册办事处CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港总办事处及主要营业地点 香港 德辅道中19号环球大厦25楼2505-8室 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港中环 太子大厦22楼 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司星展银行（香港）有限公司恒生银行有限公司 上海商业银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)Limited CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 股份过户登记香港分处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 公司网址 www.legendupstarholdings.com 股份代号 459 主席报告 业绩回顾 鋑联控股有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”或“集团”）宣布截至二零二三年六月三十日止六个月（“中期期间”），本集团录得权益持有人应占溢利港币17,511,000元（截至二零二二年六月三十日止六个月：港币437,000元）。 本集团业绩之改善，除其他因素外，基于： (1)有效的成本控制措施；及 (2)因出售物业投资而得以变现之资本增值收益。 远逊正常 随着新冠肺炎防疫措施撤销，香港经济出现改善迹象。通关令零售业得益最多，二零二三年上半年零售业销售总额录得21%的增长。惟尽管呈现向好趋势，零售业销售总额仍比疫前二零一九年同期减少15%。其他经济指标如访港旅客人数、股票交易量、新股上市交易以及商业信心等仍低于其各自的高峰水平。 虽然住宅楼市于二零二三年上半年略有改善，但非住宅物业市场进一步萎缩。本集团认为，主导工商铺市场的投资者均对经济前景及资金成本较为敏感，因此利率上升窒碍非住宅物业市场的复苏。与此同时，内地经济复苏逊于预期亦是投资者另一个忧虑。 工厦市场 在工商铺的三大板块中，工厦市场明显受制于供应过剩，表现最差。根据土地注册处资料显示，二零二三年上半年工厦物业注册量录1,194宗，较二零二二年同期下跌24%。 主席报告（续） 业绩回顾（续） 远逊正常（续） 铺位市场 消费行为改变如网上购物成风为铺市带来长远压力。通关后零售业的复苏有助抵消部分市场困扰，铺位交易跌幅相对温和，而市面空置铺位数目亦似有减少。二零二三年上半年，铺位注册量录得528宗，较二零二二年同期下跌19%。 写字楼市场 在家工作模式明显导致办公室使用率出现改变。由于过去几年的移民潮，本地人力市场变得紧张。部分企业以遥距工作模式作为招徕，以吸引及挽留人才。尽管通关后商业活动的重启带动写字楼注册量增加9%，但注册总额却下跌超过一半。投资者对写字楼市场的信心明显尚未完全恢复。 物业投资及借贷业务露光芒 由于工商铺市场表现逊色，本集团的代理业务收入并无改善。然而，受惠于过去几年推出的一系列节流措施，此旗舰业务仍录得微利。 近年，本集团推行多元化策略，成功发展物业投资和借贷两项业务。在二零二三年上半年，此两项业务持续为集团收入作出贡献。 物业投资方面，集团在出租业务方面有显着进展。尽管市场环境艰难，集团收租物业组合的整体出租率达95%，租金亦有所增长。受惠于住宅租务市场的复苏，集团服务式住宅的房价及出租率亦随之上升。除租金收入外，本集团成功出售一个铺位，获得收益。 主席报告（续） 业绩回顾（续） 物业投资及借贷业务露光芒（续） 借贷业务继续为本集团带来稳定的利润。惟市场风险上升，导致整体信贷组合规模缩小。此外，大幅加息以及市场竞争激烈导致利润率大幅下降。从正面着眼，本集团凭藉审慎的信贷方针，将坏账率保持在较低水平。 前景 营商环境充满挑战 香港经济的复苏之路荆棘满途，地缘政治紧张局势触发对中国股市的♛面情绪，或削弱香港作为国际金融中心的地位，亦缺乏大型跨国公司于香港扩充。此外，近期的加息进一步压抑市场情绪，虽然二零二三年年初市场对利率上升忧虑缓减，惟香港银行同业拆息率(HIBOR)曾一度于3%左右徘徊。美国劳动市场的持续强势亦使对抗通胀的努力更添变量。 二零二三年七月初，香港金融管理局（“金管局”）宣布新一轮宽松措施，将非住宅物业的最高按揭成数由50%上调至60%。然而，鉴于利率上升影响投资需求，市场对此举反应冷淡。 利率前景方面，美国六月及七月的通胀报告令人松一口气，二零二三年六月及七月的消费物价指数同比分别仅温和上升3%和3.2%，远低于二零二二年六月及七月同比上升的9%和8.5%。如利率下跌早于预期，投资者意欲或将回升，最近的宽松措施如提高按揭成数亦将见效。 主席报告（续） 前景（续） 疫后新常态 虽然二零二三年上半年访港的内地旅客人数远低于高峰时期，但有望出现显着反弹。随着内地旅客的消费模式已经改变，零售等行业或需更长时间重返高峰。尽管如此，有部分行业表现出色，例如香港人寿保险公司来自内地旅客的新业务保费激增，二零二三年第一季度与二零二二年同期相比按年大增2,686%。这些行业有可能寻求扩张机会，为市场提供新动力。 二零二三年第二季度，中国内地的国民生产总值较二零二二年同期增长6.3%，外间原本预计增幅会更为显着，主要由于去年上海和其他城市因封城导致比较基数较低。中央政府已采取刺激内地经济措施，例如下调贷款利率。如中央政府持续刺激经济，香港经济和工商铺市场均或会受惠。 适应新常态 本地经济和非住宅物业行业明显尚未回复巅峰。因此，若上述风险得到缓解，相信营商环境会大为好转。香港非住宅物业市场布局或难以回到疫前景况。本集团将不断检讨策略致力于疫后时代蓬勃发展。 此外，本集团将继续深化与本集团关联公司美联集团旗下业务的合作，从住宅楼盘的交易中赚取更多转介佣金。 香港政府透过各项入境计划吸引海外人才的努力取得空前成功。预计部分新工作签证持有人及其家属将于二零二三年下半年陆续迁往香港，料可为住宅物业创造全新需求。本集团将捉紧机会协助他们在香港寻找住宅物业及其他物业投资机会。 主席报告（续） 前景（续） 适应新常态（续） 海外人才的大量涌入有望在短期内惠及租赁市场，本集团服务式公寓的房价及出租率或将进一步上升。同时，本集团将积极管理物业投资组合，努力提高租金回报及出售利润。 金管局最近放宽住宅物业按揭成数看似会阻碍集团借贷业务的增长，但预计影响将非常有限，实际上只有自住业主才能受益于该措施。而与此同时，持有多个物业的业主和投资者的贷款需求仍然庞大。本集团在发放新贷款方面将继续保持审慎的态度。 致谢 本人藉此机会衷心感谢各位股东及客户，以及所有管理层和员工于中期期间内的努力及贡献。 主席 黄建业 香港，二零二三年八月二十九日 管理层讨论及分析 第3页至第7页之主席报告构成管理层讨论及分析之一部分。 财务回顾 流动资金及财务资源 于二零二三年六月三十日，本集团之现金及现金等价物为港币299,436,000元（于二零二二年十二月三十一日：港币212,785,000元），而银行贷款为港币392,403,000元（于二零二二年十二月三十一日：港币449,951,000元）。 本集团之贷款，其偿还期表列如下： 于二零二三年六月三十日港币千元 于二零二二年十二月三十一日 港币千元 无抵押银行贷款（包含按要求偿还条款） －一年内偿还 – 10,000 有抵押银行贷款（没有包含按要求偿还条款） －一年内偿还 113,856 36,356 －一年后但两年内偿还 7,356 109,356 －两年后但五年内偿还 271,191 294,239 392,403 439,951 392,403 449,951 本集团之银行贷款由若干本集团所持有港币915,400,000元（于二零二二年十二月三十一日：港币942,900,000元）之投资物业作抵押。于二零二三年六月三十日，本集团获银行提供未动用之借贷融资额度为港币183,000,000元（于二零二二年十二月三十一日：港币153,000,000元）。本集团之现金及银行存款以港币列值，而本集团之银行贷款亦以港币列值。本集团获批授之银行贷款及透支额乃按浮动利率计息。 管理层讨论及分析（续） 财务回顾（续） 流动资金及财务资源（续） 于二零二三年六月三十日，本集团之资产♛债比率为33.9%（于二零二二年十二月三十一日：39.4%）。资产♛债比率按本集团之银行贷款总额相对本集团之权益总额计算。 本集团之流动资金比率为2.3（于二零二二年十二月三十一日：2.9），按流动资产相对流动♛债的比率计算，以反映财务资源充裕程度。本集团之股本回报率为1.50%（截至二零二二年六月三十日止六个月：0.04%），按期内溢利相对权益总额的比率计算。 凭藉已承诺的银行融资及稳固的经常性收入，本公司董事（“董事”）认为本集团之财务资源足以应付其持续营运资金所需。 与整体资金目标及政策一致，本集团就可用现金进行资金管理活动，以产生投资回报以提升本集团的财务状况。选择投资的标准将包括(i)所涉及的风险概况而非投机性质；(ii)投资的流动性；(iii)投资的税后等值收益率；及(iv)禁止结构性产品。根据其流动资金目标，本集团主要投资于具有良好信贷质量的流动工具、产品或股票。固定收益产品的投资采用不同的到期期限，以满足持续的业务发展需求。 本集团之收入及货币资产与♛债主要以港币列值。董事认为本集团面对之外汇风险甚微。 出售附属公司 于二零二三年三月，本集团订立临时协议以代价港币33,500,000元出售本公司一间间接全资附属公司的全部权益（包括销售贷款转让），该附属公司的主要资产为位于香港九龙窝打老道84A-84H及84J-84M号冠华园地下6号铺的物业，该交易已于二零二三年五月完成。本集团因是项出售确认溢利约港币七百万元。 出售详情请参阅本公司日期为二零二三年三月七日及二零二三年五月三日的公告。 管理层讨论及分析（续） 财务回顾（续） 本集团贷款组合及借贷业务资料 于二零二三年六月三十日，应收未偿还贷款约港币261,400,000元（于二零二二年十二月三十一日：约港币362,400,000元）。未偿还贷款余额有35宗（于二零二二年十二月三十一日：41宗），当中涉及不同借款人。最大笔之应收未偿还贷款为港币55,000,000元（约占整体未偿还贷款组合的21%），以一个位于黄金地段的住宅物业的第一按揭作抵押，按揭成数为79%。于二零二三年六月三十日，来自五大借款人的应收未偿还贷款额为港币116,000,000元（于二零二二年十二月三十一日：港币172,800,000元），占整体未偿还贷款组合约44.4%（于二零二二年十二月三十一日：47.7%）。在未偿还的贷款组合中，超过99%以住宅和非住宅物业的第一按揭贷款作为抵押，平均按揭成数约62%。于期内并无贷款减值亏损。 本集团的借贷业务由本集团旗下之贷款公司骏联信贷有限公司（“骏联信贷”）经营。该借贷业务为本集团提供稳定的收入及现金流。 骏联信贷提供的所有贷款均须由借贷委员会个别