美联集团二零二二年中期业绩报告

目录 页次 公司资料2 主席报告3 策略回顾与规划6 管理层讨论及分析8 其他资料10 简明综合收益表（未经审核）15 简明综合全面收入报表（未经审核）16 简明综合资产负债表（未经审核）17 简明综合权益变动表（未经审核）19 简明综合现金流量表（未经审核）20 简明综合中期财务资料附注（未经审核）21 公司资料 董事会 执行董事 黄建业先生（主席） 黄静怡女士（副主席兼董事总经理）黄子华先生（董事总经理） 张锦成先生 独立非执行董事 何君达先生孙德钊先生黄山先生 审核委员会 何君达先生（委员会主席） 孙德钊先生黄山先生 薪酬委员会 孙德钊先生（委员会主席） 黄建业先生黄静怡女士何君达先生黄山先生 提名委员会 何君达先生（委员会主席） 黄建业先生黄静怡女士孙德钊先生黄山先生 公司秘书 梅雅美女士 授权代表 黄静怡女士 施嘉明先生 注册办事处 ClarendonHouse2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 香港总办事处及主要营业地点 香港 德辅道中19号环球大厦 25楼2505-8室 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港中环 太子大厦 22楼 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司 创兴银行有限公司 星展银行（香港）有限公司恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司华侨永亨银行有限公司 股份过户登记总处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thFloor,NorthCedarHouse 41CedarAvenue HamiltonHM12Bermuda 股份过户登记香港分处 卓佳雅柏勤有限公司 香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 网址 www.midland.com.hk 股份代号 1200 主席报告 业绩回顾 美联集团有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”或“集团”）宣布截至二零二二年六月三十日止六个月（“中期期间”），本集团录得收益约港币十七亿一千五百万元（二零二一年同期：港币三十四亿四千六百万元），及权益持有人应占亏损约港币二亿三千二百万元，对比截至二零二一年六月三十日止六个月权益持有人应占溢利约港币一亿七千六百万元。该亏损主要来自二零二二年第一季。 该亏损主要由于： (1)随着香港自二零二二年一月开始爆发之第五波新型冠状病毒疫情，而造成普遍不利市场的情况及严厉的社交距离措施、检疫隔离及旅游限制，均抑制了买家的意欲和需求，并导致香港住宅物业的成交金额和成交量大幅下跌，而跌幅显着集中在二零二二年第一季； (2)即使已尽力争取，业主们在第五波疫情中只给予有限度的租金宽减；及 (3)新盘市场极其淡静，二零二二年上半年一手住宅注册量跌至二零一四年以来新低。 地产市况受多重打击 踏入二零二二年，本港楼市旋即陷入低迷。第五波疫情确诊数字曾经几何级攀升，导致本港经济活动严重受影响，楼市交投几近冰封，另一轮港人移民潮亦再度升温。此外，中国内地出现零星感染个案，环球通胀恐慌触发全球多国相继加息，令市场忧虑经济陷入衰退，而俄乌冲突亦令全球物价上涨问题恶化，为环球经济蒙上阴霾。 在第五波疫情肆虐下，楼市表现急转直下，交投锐减。根据土地注册处数据显示，二零二二年上半年本地住宅物业成交宗数较二零二一年同期减少37.8%。当中，二手住宅物业成交宗数于二零二二年首季仅录得8,333宗，较二零二一年同期减少42.3%；一手物业表现更为惨淡，二零二二年首季发展商仅售出1,723个新盘单位，同比跌幅达53.3%。 主席报告（续） 业绩回顾（续） 二零二二年上半年房价微跌 本港楼市自二零二一年八月起已逐渐踏入整固期。于二零二一年下半年，债市及股市调整引发负面财富效应，减低本港物业买家的信心。在复杂多变的市场环境下，根据美联物业房价指数，于二零二一年八月至二零二二年七月之十二个月期间内，本港房价下跌5%。 受惠于一连串因素，香港楼市于二零二二年第二季表现有所改善。于二零二二年二月，香港政府宣布修订按揭保险计划，提高贷款上限。其后，全民强制检测获暂缓推行，加上疫情于四月份开始缓和，社交距离措施陆续放宽，本港经济活动逐步恢复，带动本港二零二二年第二季楼市表现回升。二零二二年第二季一手及二手住宅物业成交宗数分别较第一季增加81.8%及41.5%。惟碍于中港两地尚未回复正常通关，本地经济活动及楼市表现仍未完全恢复。事实上，第二季录得的成交增长并未足以弥补第一季度的跌幅，导致二零二二年上半年整体的住宅物业成交量仍较二零二一年同期显着下跌。 前景 短期本地经济前景难乐观宏观市场充满变量 适逢今年是香港特别行政区成立二十五周年，国家主席习近平于二零二二年七月份访港时表示香港应继续保持其独特优势，市民亦普遍认为新一届政府将带领香港专注本地经济发展。政府八月初宣布自八月十二日起从海外地区或台湾抵港人士由原先规定的七天强制检疫期改为以“3+4”模式进行检疫。此举大大增加访港旅客弹性以及减低开支负担，相信港府是为了配合于十一月时容许旅客有条件地免检疫入境。政府同时积极准备于十一月举行“国际金融领袖投资峯会”，并邀请多家国际金融机构派员参会，此举相信可进一步巩固本港国际金融中心的地位。 中国内地方面，疫情之初期内地经济表现良好，惟同样受到第五波疫情影响，需面对防疫规定和通胀等多项挑战。近期内地有业主发起“断供”潮，拒缴“烂尾楼”房贷，此举或会影响买家对预售楼花的信心，但相信事件对整体物业市场的长远影响不大。 不过从宏观经济方面，地缘政治局势紧张、通胀持续高企、消费者信心减弱、加息步伐不确定，以及量化紧缩造成全球流动性收紧，或会对全球和香港经济造成负面影响。集团预料十一月前香港经济仍难有大突破。 主席报告（续） 前景（续） 楼市基础良好唯前景不明朗 本港房价持续高企，可谓冠绝全球，但本地住宅楼市未见泡沫迹象，全因政府于二零一零年至二零一九年期间推出多项“辣招”压抑楼市需求，例如实施严格的按揭成数要求、增加印花税等，故楼市是由财务状况较为稳健的买家所主导。二零二一年，全面缴清按揭贷款的业主比例分别较十年前和二十年前高出6%及17.6%，可见大部分业主均维持良好的财务状况，有助舒缓市场下行的影响。 严格的按揭贷款要求不但为楼市奠定稳健的基础，亦为政府预留放宽政策的空间。过去三年，政府已经先后两次提高按揭保险计划上限。根据最新的修订，房价介乎港币一千万元至港币一千九百二十万元之间的按揭贷款上限亦被提升，预计长期积压的升级换楼需求将陆续释放，但相信实际效果仍需时才开始显现。楼市短期内仍受经济环境差所压抑。 事实上，即使二零二二年七、八月份部分楼盘如“NovoLand”及“OneInnovale”销情理想，但是对整体市况未有太大帮助。 创科发展带动基建物业需求有望增加 国家主席习近平于访港期间参观香港科学园显示中央政府全力支持打造香港成为国际创新科技中心。预料新一届政府将推出更多与创科产业相关的政策，同时亦会推出相应的人才入境计划，吸引世界各地的科技专才来港工作，以加快创科发展步伐。在推动科研基建发展方面，政府早前表示已经预留多幅土地作创科发展，包括将于落马洲河套地区创建港深创新及科技园，以及于流浮山兴建地标性创科设施等。 《北部都会区发展策略》公布后，发展商于该区推出的新物业项目料受市场追棒。位于锦上路站上盖的全新发展项目“柏珑”成为二零二二年上半年最畅销项目之一，反映新界北的物业受买家欢迎。集团有信心当区的房价上升趋势将会延续。 鸣谢 本人衷心感谢各董事及员工在严峻的时期仍然努力不懈，并藉此机会感激各位股东及客户对集团的一直以来的支持，我们将继续尽心竭诚提供优质服务，为集团开拓更美好明天。 主席 黄建业 香港，二零二二年八月三十日 策略回顾与规划 第五波疫情肆虐经营环境艰巨 二零二二年上半年，第五波疫情严重，集团面临前所未有的挑战。本港楼市受到第五波疫情的强烈冲击，二零二二年上半年交投大幅下挫，尽管集团保持市场占有率，仍然无法避免亏损。 第五波疫情是自香港爆发新冠病毒以来最为严峻，惟业主于第五波疫情期间的减租幅度却远不如疫情初期。 多方面对挑战市场地位巩固持续在线发展 有赖于信息科技系统升级以及销售管理团队架构优化，集团的业务营运即使在疫情高峯时，并未受到太大的影响。尽管市场环境极具挑战性，集团的销售团队仍能进一步巩固于本港多个地区的市场地位，并于启德、大埔、屯门、沙田、荃湾、东涌、和深井等策略性地区提升二手市场占有率。另一方面，随着政府早前公布《北部都会区发展策略》，新界北将受惠于多项基建发展，料将成为高增长地区。区内物业需求亦将持续增加。实际上，位于锦上路站上盖的物业项目“柏珑”更成为今年上半年最畅销的项目之一。集团于期内积极加强新界北团队的销售管理，并成功巩固该区的领先地位。 集团中国内地业务方面，中国内房市场接连出现债务违约事件，加上疫情持续反覆，经营环境变得相当困难。集团在重重挑战下，把握机会重整中国内地业务团队的人事布阵，提升营运效率，现时集团于重庆的业务已由全新的管理团队营运。 在在线业务发展方面，集团是大中华区首家地产代理成为Matterport,Inc.的策略性合作伙伴，并引进“数码孪生”(DigitalTwin)技术，为集团的客户提供更优越的虚拟3D睇楼体验，达致“零接触睇楼”。期内，集团的VR（虚拟实景）影片数目按年激增近1.7倍及楼盘影片的数目亦升近1.4倍。纵使楼市气氛低落，有赖VR技术的广泛使用，加上拍摄楼盘影片的技术不断改进，集团旗下的数码平台浏览量日益增加，二零二二年上半年美联官方网站的浏览量录近1亿人次，在线平台的流量及市场份额齐升。 策略回顾与规划（续） 经济重回正轨集团整装待发 新一届政府早前提出将全力聚焦于经济发展。集团相信，若本地经济能恢复至疫情前水平，将有助外界重拾对本港前景的信心，吸引更多外商投资。即使短期内中港两地未能恢复通关，部份于香港有业务或家庭联系的内地人亦会回港。集团亦相信中港进一步融合以及基建配套的不断改善将会重塑本港楼市。为此，集团近年积极推行多项策略性措施，进一步优化分行网络以及人事布局，为香港经济全面复苏做好准备。 随着新一届政府上任，集团预料本港基建项目的发展步伐将会进一步加快，尤其是与《北部都会区发展策略》相关的发展项目。现时集团在启德和新界北等全新热门地区的销售业务持续有进展，未来将继续于该些地区投放资源，以把握潜在商机。与此同时，集团将继续升级旗下的在线平台，透过大数据分析客户喜好，为客户提供最切合需要的楼盘信息。集团将不断改良在线服务，积极研发新功能，以吸引更多客户浏览旗下的在线平台。 最后，在人力资源方面，集团与其他具规模的香港公司一样受到移民潮影响，出现人才流失的情况。尽管二零二二年第二季度楼市表现较之前活跃，但是本港的持牌地产代理数目于第二季度按季减少1.24%。集团将积极部署招聘计划，以招揽行业内外的人才。早前，集团与香港中文大学合办管理课程，务求培育更多拥有管理潜质的骨干，为集团的持续发展提供更多新血。集团亦会继续加强培训表现理想的中层管理人员，以巩固集团的人才储备。 副主席兼董事总经理 黄静怡 香港，二零二二年八月三十日 管理层讨论及分析 第3页至第5页之主席报告及第6页至第7页之策略回顾与规划构成管理层讨论及分析之一部分。 财务回顾 流动资金及财务资源 本集团主要以内部资源及来自银行之贷款融资拨付其经营业务所需。 于二零二二年六月三十日，本集团之现金及银行存款为港币1,734,080,000元（于二零二一年十二月三十一日：港币 1,505,527,000元）。 于二零二二年六月三十日，本集团之计息银行借款为港币1,169,240,000元（于二零二一年十二月三十一日：港币687,000,000元），及其偿还期表列如下： 687,000 1,169,240 一年以内偿还 于二零二二年于二零二一年六月三十日十二月三十一日港币千元港币千元 于二零二二年六月三十日，本集团之净