世茂服务2023中期报告

目录 2公司资料 4主席报告 10管理层讨论与分析 25企业管治及其他资料 35中期简明综合损益及其他全面收入表 36中期简明综合财务状况表 38中期简明综合权益变动表 40中期简明综合现金流量表 41中期简明综合财务报表附注 2世茂服务控股有限公司2023年中期报告 公司资料 董事会 执行董事 许世坛（主席）叶明杰（总裁）曹士扬 蔡文为 非执行董事 汤沸 独立非执行董事 顾云昌周心怡许伟文 审核委员会 许伟文（委员会主席）顾云昌 周心怡 薪酬委员会 周心怡（委员会主席）顾云昌 许伟文 提名委员会 顾云昌（委员会主席）周心怡 许伟文 公司秘书 陈家欣 核数师 开元信德会计师事务所有限公司 执业会计师及注册公众利益实体核数师 香港九龙尖沙咀 天文台道8号10楼 世茂服务控股有限公司2023年中期报告3 公司资料 香港主要营业地点 香港 金钟道89号力宝中心第一座38楼3820室 总部及中国主要营业地点 中国上海市 潍坊西路55号上海世茂大厦26楼 互联网址：www.shimaofuwu.com 注册办事处 4thFloor,HarbourPlace103SouthChurchStreet P.O.Box10240 GrandCaymanKY1-1002CaymanIslands 股份过户及登记香港分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要股份过户登记处 HarneysFiduciary(Cayman)Limited4thFloor,HarbourPlace 103SouthChurchStreet P.O.Box10240 GrandCaymanKY1-1002CaymanIslands 上市地点 香港联合交易所有限公司股份代号：873 投资者及传媒关系 投资者关系部 电邮：ir@shimaowy.com 电话：(86)2138611216 4世茂服务控股有限公司2023年中期报告 主席报告 致各位股东： 本人欣然提呈世茂服务控股有限公司（“世茂服务”、“世茂”或“本公司”，及其附属公司统称“本集团”）截至2023年6月30日止六个月中期业绩。 市场和行业展望 2023年上半年，物业服务行业依然面临诸多挑战，整体经济形势发生变化，面临较大的下行压力，房地产行业持续动荡下行，对物业服务行业的发展造成一定影响。行业内企业的战略明显地展现出不同程度的收缩态势，行业内的兼并和收购基本停止，增值服务一改往日“百花齐放”的发展模式；转而聚焦确定性更强，利润率更高的业务；基本不再新增业务线。行业内企业不约而同地将更多的重点放到提升经营能力，修炼内功上面，更看重利润质量和长期稳定的增长。 世茂服务控股有限公司2023年中期报告5 主席报告 适时放缓增长的脚步，为物业服务行业提供了一次绝好的自省与调整的机会。根据自身的积累和优势，明确新的战略方向；企业间的分化在未来将更加明显。 物业服务行业是充满希望的。中国广袤的土地和巨大的建筑存量为行业发展提供了一切的可能。行业长期向好的发展趋势没有改变，是一片充满机遇的蓝海。 2023年7月，中共中央政治局召开会议，对于房地产领域提出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。最高层会议的表态将助力房地产行业基本面指标缓慢筑底并逐步改善，施惠予下游物业服务行业。 冬去春又回。积累蕴育希望，耕耘带来收获。 物业服务行业拥有最庞大的客户基础，最丰富的客户群体，以及最“实实在在”的客户需求，足以支撑行业的持久发展。龙头企业在经历了过去几年的高低起伏，感受了资本市场的动荡之后，相信将变得更加沉稳，以平和的心态和扎实的积累去拥抱未来的挑战和机遇。 中期业绩 2023年中期实现收入为人民币4,098.1百万元，毛利润为人民币862.7百万元，本公司权益持有人应占核心净利润为人民币316.5百万元。在管建筑面积实现260.7百万平方米，合约建筑面积实现346.2百万平方米。毛利率为21.1%，本公司权益持有人应占核心净利润率7.7%，在行业内继续领先。 持续夯实高质量发展 核心业务连续多年增长 作为世茂服务最重要的压舱石业务，物业管理服务的收入多年来一直保持增长，六年来其复合增长率高达47.0%。2023年上半年，在业务规模不断扩大，以及收入基数快速提高的情况下，依旧录得双位数增长，充分体现了业务的稳健发展，为其他多元化业务的生长提供了土壤，为本集团整体的高质量发展提供了最重要基础和保障。 业务独立性不断增强 世茂服务深刻理解独立自主发展的重要性。2023年上半年，非业主增值服务收入占比仅为3.0%，相比去年同期下降4.5个百分点，为历史新低。总收入中来自关联方的收入占比仅为5.3%，相比去年同期下降3.6个百分点，也是历史新低。整体业务独立性不断增强。 6世茂服务控股有限公司2023年中期报告 主席报告 第三方竞标拓展表现稳居行业前列 2023年上半年，世茂服务凭藉不断提升的服务品质和持续累积的拓展经验，取得外拓好成绩。新增合约建筑面积26.4百万平方米，新增项目平均物业费创出新高，提升至人民币2.3元╱平方米╱月。新增项目年饱和收入高达人民币727.0百万元。1个项目合同总金额超过人民币1亿元，11个项目年饱和收入超过人民币1千万元，第三方市场竞标外拓质量提升显着，团队综合能力持续增强。 自2022年起，世茂服务新增重大项目几乎全部来自于第三方市场拓展，截至2023年6月30日，第三方市场拓展合约建筑面积占总合约面积的比例提升至39.5%。世茂服务自2019年开始尝试第三方市场拓展，于4年间取得瞩目的成果，为本集团贡献近一半的合约建筑面积。 客户认可度持续提升 2023年，世茂服务注重理解客户需求，通过深化对价值敏感点的把握，提升客户满意度。上半年，通过对聚焦服务现场品质的管理和对客户服务能力的建设，客户评价在各个维度上均得到提升，获得“中国物业服务满意度百强TOP1”， “中国学校物业服务领先企业TOP1”等荣誉。 战略有定力、管理有毅力、执行有韧性 2023年初，世茂服务制定规划，将通过关键“八大战役”来实现战略和管理目标，聚焦现金流管理、盈利能力升级、市场发展等关键问题。经过半年奋斗，已颇有成效。 现金流管理 2023年上半年，本集团狠抓收缴率，根据项目类型分类管理。针对居住类项目，着力提升项目基础品质，设计有针对性的收缴方案；针对非居类项目，通过提升专业服务能力，跟踪关键客户，设立分类分级回款机制等方式，增加现金流入。 本集团全面升级现金流预算管理体系平台，持续夯实动态管理，按照日、周、月、年的不同维度跟踪现金流目标达成进度。本集团亦改革考核和激励机制，持续监测各项现金流指标等来进一步提升本集团整体现金流管理水平。 通过卓有成效的现金流管理，世茂服务在2023年中期实现了经营活动所得现金净额人民币350.6百万元，相比2022年上半年的经营活动所用现金净额2,404.3百万元，快速大幅增加人民币2,754.9百万元。净现比创出新高，达1.7，能产生充沛经营性现金流的利润才真正体现了高质量发展。 世茂服务控股有限公司2023年中期报告7 主席报告 盈利能力提升 2023年上半年，世茂服务着力业务能力建设和组织能力建设。聚焦服务方案提升，根据不同项目类型（候鸟型、高空置、低交付及一般项目等），针对性地提升管理方案；将各类业务动作可视化，提升闭环管控能力；完善市拓立项机制，着力解决部分市拓项目利润率和收缴率较低的问题。2023年上半年，本集团各项利润率指标筑底回升，本公司权益持有人应占核心净利润率从2022年全年的5.8%，提升至2023年中期的7.7%，进步明显。 市场发展能力提升 2023年，世茂服务重点关注市场拓展的集中化和协同性问题。设定38个地级市作为重点城市，深耕19个城市，推动跨经营单元的联合拓展和交叉销售，以此来降低整体的营销成本，提升综合拓展能力。2023年上半年，新增年饱和收入人民币727.0百万元，其中55%来自深耕城市；项目营销费用占年饱和收入的比例从2022年全年的平均2.0%，下降至2023年的1.4%，成效明显。 全业务能力精进 业务布局维持综合物业、多元业务、智慧城服、数字科技作为四大引擎驱动增长。夯实综合物业的“压舱石”作用，重点关注利润和现金流，之后在场景延伸、服务迭加方向上积极探索。社区增值业务由“百花齐放、高举高打”向“收敛聚焦、高质量发展”转变，对社区增值业务进行选择，以业务能力精进、创建市场化竞争优势为最终目标，实现从“大而全”向“小而美”的过渡。 大运营体系建设 形成“目标铺排、达成分析、策略输出、执行监控、核算、考核、复盘”的标准化目标管理体系，实现经营目标分级管理，经营职责明确分工，提升节点管控与策略执行跟踪机制。2023年上半年，世茂服务各项管理活动效率提升明显，行政开支率从2022年底的15.7%，快速下降至2023年中期的10.9%；销售及营销开支率从2022年底的2.7%，下降至2023年中期的1.5%，成果显着。 投后管理能力升维 世茂服务重视与收并购公司的融合和协同，与各被收购公司创建起了共识和互信，共享资源，相互赋能；逐步形成对被收购公司的三种投后管控模式，“完全一体化”、“属地一体化”和“战略管控型”；打造出了高校物业服务和医院物业服务等细分领域的龙头企业。各被收购公司基于其自身发展特色和定位与世茂服务进行联合拓展、联合运营，实现了业务与管理的能力共建，共同成长。 8世茂服务控股有限公司2023年中期报告 主席报告 数字化能力突破 通过提升“数字化”思维和意识，提升数字化建设的规划顶层设计和部署，分步有序推进各项系统性建设工作，提升本集团数字化平台的功能性和稳定性。2023年上半年，世茂服务完善了主数据管理系统，针对12类主数据，统筹规划与创建相应的数据标准、管理平台及治理闭环机制，夯实数据底座，支撑业务发展。从预算管理、架构管理、产品分析、制度建设四方面完善数字体系治理。 组织团队建设 2023年，世茂服务围绕组织氛围，组织管理能力，以及组织变革和发展来建设团队。依据“战建分离”，“战略管控”以及“精简配置”的组织变革思路，深化组织架构改革，完善体系建设，标准建设和能力建设。进一步明确分工协作，匹配业务现状对组织进行瘦身，提高各组织的自主经营意识与经营能力，人均效能得到稳步提升。每万平方米用工数量从2022年全年的1.81人，下降至2023年中期的1.77人。 公司愿景 世茂服务的愿景是成为“中国领先的城市全场景生活服务商”，为客户创造美好生活。定位于“中国领先的综合物业管理和社区生活服务提供商”。打磨“四大业务组合”，不断完善综合物业管理服务，多元增值服务，智慧城市服务和数字科技业务。 未来展望 世茂服务将保持中长期战略定力，坚持高质量发展。 综合物业管理服务，将以住宅业态为重点，持续深耕细作。重点关注非住宅、公建等业态的经营能力提升，适时补充优质项目。 多元增值服务，将基于现有各条线业务特点、运营难度、重要性以及业务基础，确定资源配置导向。“必须做”的业务要坚定信心、巩固优势；“择机做”的业务要顺势而为，把握好局部业务机会。 智慧城市服务，将以标准化产品、轻资产服务为核心业务发展方向。持续深化产品创新，横向全场景覆盖，纵向产业链贯通，创建360°可持续发展力。 数字科技服务，将聚焦场景空间智能业务和全屋空间智能业务。场景空间智能业务着力提升运营与外拓能力，智能家居将重点打造自有品牌，逐步切入C端市场。 通过“横向一体化”、“纵向一体化”、“相关多元化”、“集中化”以及“更新策略”等五项战略，有效衔接四大业务板块，形成合力，保障