世茂服务2024中期报告

2024 目录 2公司资料 4主席报告 8管理层讨论与分析 22企业管治及其他资料 31中期简明综合损益及其他全面收入表 32中期简明综合财务状况表 34中期简明综合权益变动表 36中期简明综合现金流量表 37中期简明综合财务报表附注 2世茂服务控股有限公司2024年中期报告 公司资料 董事会 执行董事 许世坛（主席）邵亮（总裁）曹士扬 独立非执行董事 顾云昌周心怡许伟文 审核委员会 许伟文（委员会主席）顾云昌 周心怡 薪酬委员会 周心怡（委员会主席）顾云昌 许伟文 提名委员会 顾云昌（委员会主席）周心怡 许伟文 公司秘书 陈家欣 核数师 开元信德会计师事务所有限公司 执业会计师及注册公众利益实体核数师 世茂服务控股有限公司2024年中期报告3 公司资料 香港主要营业地点 香港 金钟道89号力宝中心第一座38楼3820室 总部及中国主要营业地点 中国上海市 潍坊西路55号上海世茂大厦26楼 互联网址：www.shimaofuwu.com 注册办事处 4thFloor,HarbourPlace103SouthChurchStreet P.O.Box10240 GrandCaymanKY1-1002CaymanIslands 股份过户及登记香港分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要股份过户登记处 HarneysFiduciary(Cayman)Limited4thFloor,HarbourPlace 103SouthChurchStreet P.O.Box10240 GrandCaymanKY1-1002CaymanIslands 上市地点 香港联合交易所有限公司股份代号：873 投资者及传媒关系 投资者关系部 电邮：ir@shimaowy.com 电话：(86)2138611216 主席报告 致各位股东： 本人欣然提呈世茂服务控股有限公司（“世茂服务”或“本公司”，及其附属公司统称“本集团”）截至2024年6月30日止六个月中期业绩。 市场和行业 2024年上半年，国内经济发展保持新常态，全国房地产市场延续调整态势，房地产投资和销售仍在小幅收缩，房价受到压制。房地产行业的弱势表现也体现在物业管理服务行业的业务发展过程中。随着整体住宅新开工面积和竣工面积的减少，物业管理服务企业的营收增长将更多地依靠存量住宅市场及非住宅市场的拓展。在上市公司业务组成中，非业主增值服务规模减小，部分与房地产相关的社区增值服务收入收缩明显，基础物业管理服务的占比重新提升，成为重要的增长动力。 在变化的市场环境中，物业管理服务行业的增长模式发生了变化。大型企业率先行动，将重点转向服务和品质，聚焦客户需求，打造产品标杆，创建服务特色，在市场竞争中取得优势，实现市场地位的提升。通过强化业务能力及提升管理水平，增强客户满意度与忠诚度，为多元化的增值服务创建坚实的发展基础，持续扩大整体业务规模。 进入2024年，各地各级部门积极出台房地产行业利好政策，逐步放开限制，持续优化限购政策，政策强度不断增加，住房市场总需求保持相对平稳，新房和二手房销售呈现出分化走势。 作为房地产开发的后端服务，物业管理服务是持续性的，贯穿于房地产项目的整个使用周期。优质的物业管理服务能够提升房产的附加值，起到资产保值增值的效果。 随着二手房交易量占比的提升，高品质物业管理服务的作用将得到进一步的体现，促使业主对物业管理服务关注度的提升，以及对优质物业管理服务需求的增加。行业迎来了新的发展机遇，优质公司有机会持续扩大住宅市场份额。 同时，中国巨大的非住宅建筑存量也为物业管理服务行业的发展，提供了巨大的增长来源。在非住宅领域中，事业单位（即学校、医院及专业协会等受政府资助的机构）后勤服务社会化率的提升，将为行业注入新的增长动力，龙头公司可以凭藉实力，有效拓展高校、医院、康养等细分领域，实现多赛道协同发展。 长远来看，物业管理服务行业拥有最坚实的客户基础和最持续的客户需求。无论是新交付住宅项目、成熟社区，还是写字楼、商业中心，都需要物业管理服务公司提供稳定、优质的服务。物业管理服务企业将长期服务并伴随业主和客户，具有穿越周期的能力。 深耕社区，致力于营造温馨和谐的居住环境，物业管理服务企业不仅是城市美好生活的建设者，更是提升居民幸福感的关键力量。在行业变革的过程中，坚定信心，锤炼自身，蓄积力量，定能实现长久的大发展。 中期业绩 2024年中期，本集团收入实现人民币4,031.8百万元，毛利润为人民币811.5百万元，净利润为人民币210.8百万元。实现在管建筑面积246.9百万平方米，合约建筑面积332.6百万平方米。毛利率为20.1%，净利率为5.2%。 基石业务发展稳健 物业管理服务是世茂服务最重要的业务板块，多年来一直保持稳健的发展。在整体经济发展承压，房地产行业下行的背景下，2024年上半年，物业管理服务仍然实现收入为人民币2,761.0百万元，同比增长5.7%的好成绩，体现了公司最重要的竞争力。截至2024年上半年止，在管项目组合中的住宅物业占比为58.5%，项目类型结构合理。住宅物业中有73.3%的项目位于一线、新一线及二线城市，高能级城市项目占比高，能够为多元化的增值服务注入更多增长动力。 市场拓展表现优秀 2024年上半年，世茂服务着力提升市场拓展能力。看重项目条件，通过设立投拓委员会，创建多部门联合评审机制，严格把关，优中选优，为交付后的项目管理及整体盈利做保障。划定重点城市，集中力量在优势区域中的深耕市场。加强不同业务板块之间的协同，结合世茂集团控股有限公司（“世茂集团控股”，及其附属公司统称“世茂集团”）内的优势资源与特色，精准定位，为客户提供高品质的服务产品，形成更好的经营成果及可持续发展。 2024年上半年，第三方竞标外拓实现新增年饱和合同金额为人民币620.1百万元，新增合约建筑面积17.7百万平方米。 2024年6月单月的市拓项目年饱和合同金额为人民币230.0百万元，创公司月度新高。2024年上半年，在市拓获取的项目中年饱和合同金额大于人民币1千万元的项目13个，中标“中国移动贵州公司”、“国家会展中心（天津）”及“浙江大学海南先进技术与产业创新平台”等标杆项目。 现金流管理持续升级 2024年上半年，世茂服务聚焦现金流管理，紧抓基础物业管理服务收缴率，提升多元增值服务回款率。深入分析回款卡点及难点，分级分类制定有针对性的措施。世茂服务想客户所想，解业主之忧，全面提升服务品质，通过提升客户满意度来促进收缴率的提高。加强跨部门的沟通与协作，全面升级各项现金流管控标准，完善收缴回款制度。 主席报告 盈利能力提升 2024年上半年，世茂服务着力提升经营管理能力，聚焦核心业务，开源节流，降本增效，促进利润率提升。将管理重点集中到物业管理服务及相对成熟的社区增值服务上，积极拓展优质新项目，提高拓展项目的转化率，优化在管项目组合。对社区增值服务各业务线做再平衡，增强资产销售能力，提升公共空间管理的运营水平，发展贴近客户需求的新业务。健全及迭代成本管控体系，完善分城分级的采购价格指导清单，控制成本总价。提升前线综合管理能力，降低成本，提升利润。2024年上半年，本集团各利润率指标表现提升，实现净利率5.2%，相较于去年同期提升0.2个百分点。 未来展望 扎实的品质 聚焦服务品质提升，将以客户需求为中心，把提升“服务力”作为一切工作的出发点和落脚点。在住宅领域，进一步完善服务体系，分类型积极打造保障型、基础型及改善型创优项目。在非住宅领域，进一步提升甲方客户关系综合满意度，创建更多非住宅综合体标杆。 深刻理解及把握客户需求敏感点，形成世茂服务独有的品质服务，提升客户满意度。逐步打造一批具有代表性和特色亮点的标杆项目，树立行业口碑，扩大行业影响，形成综合的市场竞争能力。 精细的管理 进一步打造精简高效的组织管理架构，更好地提升及释放产能。调整管理模式，更新管理思维。加强体系化、标准化及制度化的管理能力建设，树立标准，强调执行。做精做细前线管理，促进服务品质提升的同时，更好地形成现金流及利润率之间的平衡。对在管项目进行分析与定位，调整及优化各区域在住宅与非住宅项目之间的比例，对利润型项目及现金流型项目实施分类管控，实现各区域的健康可持续发展，构建世茂服务的竞争力。 长久的发展 快速提升市场拓展能力。重视客户满意度，视服务品质为核心，以住宅物业为主，积极做好在管项目续签及新项目拓展。 社区增值服务，将注重业务能力提升及业务板块融合。通过更新模式及创新办法，围绕社区业主的生活和需求，以为业主提供便利为核心，形成品牌特色与业态优势。积极联动世茂集团，深挖各项目内的资源，并结合居家养老及团餐食堂等优势内部资源，实现各项社区增值服务业务有效发展。 社会责任 世茂服务作为一家深具社会责任感的企业，在不断追求自身发展的同时，始终铭记企业肩负的社会责任，实现与社会、员工、客户及投资者的共同繁荣，积极践行责任与担当。 以改善居住水平，创造温馨安全的居住环境为出发点，将可持续发展的理念与本公司的日常运营管理深度融合，认真倾听并回应来自各方的期望与需求，积极将有益之事付诸实践。 世茂服务不断审视和优化自身在经济、社会和环境方面的影响，努力促进企业与社会的和谐共生与可持续发展，力求创造更大的综合价值。 2024年上半年，世茂服务获摩根士丹利资本国际公司(MSCI)上调ESG评级，由BB级提升至BBB级。 致谢 2024年，国内经济仍处于恢复和转型升级期，资本市场表现动荡，本人谨代表董事会，向给予我们大力支持的股东、合作伙伴、地方政府、业主、客户以及努力付出的世茂服务同事们，致以衷心的感谢和深切的敬意。感谢各位的理解、支持与帮助，与世茂服务相守同行。 当前行业形势变化剧烈，世茂服务将以积极的心态拥抱变化，坚守信心，集成资源，发挥优势，举上下之力迎接新的挑战与机遇，持续为股东创造更多价值。 许世坛 主席 香港，2024年8月29日 严格控制前线管理成本；推进节能改造，降低能耗开支，促进提升物业管理服务利润率水平 2024年下半年，本集团将重点提升管理效能，优化在管项目组合；着力提升项目经营管理能力，降本增效，严格控制前线管理成本；推进节能改造，降低能耗开支，促进提升物业管理服务利润率水平。 管理层 讨论与分析 业务回顾 业务概览 本集团的目标是成为中国领先的综合物业管理服务提供商，为业主提供高品质的物业管理服务及贴近客户需求的增值服务。目前，本集团一共有四大业务板块：(1)物业管理服务；(2)社区增值服务；(3)非业主增值服务；及(4)城市服务。 截至2024年6月30日止，本集团收入实现人民币4,031.8百万元，毛利润实现人民币811.5百万元；净利润实现人民币210.8百万元，本公司权益持有人应占利润为人民币184.0百万元。毛利率为20.1%，净利润率为5.2%，本公司权益持有人应占利润率为4.6%。经营业务活动所用现金净额为人民币45.8百万元。 于2024年6月30日，本集团为1,491个项目提供种类丰富的服务；客户类型多样，包括住宅、高校、公建、产业园及医院等。在管建筑面积实现246.9百万平方米；合约建筑面积实现332.6百万平方米。 物业管理服务 •占总收入68.5%，占总毛利润68.1% 2024年上半年，本集团物业管理服务收入规模增加，利润率保持稳定。 截至2024年6月30日止，本集团物业管理服务收入实现人民币2,761.0百万元，较2023年同期的人民币2,612.6百万元，同比上升5.7%，主要得益于本集团积极开展市场拓展，第三方竞标外拓在管建筑面积得到提升；以及世茂集团交付给本集团的管理建筑面积的增加，促进物业管理服务收入的增长。 截至2024年6月30日止，本集团物业管理服务毛利润实现人民币553.1百万元，较2023年同期的人民币541.8百万元，同比上升2.1%，毛利率