碧桂园2023 中期报告

控股有限公司 CountryGarden HoldingsCompanyLimited 股份代号：2007 （于开曼群岛注册成立的有限公司） 2023 中期报告 碧桂园 是什么 碧桂园是为社会创造幸福生活的高科技综合性企业。 我们积极投身机器人产业和科技建造事业 众 科技发展日新月异，机器人时代已经到来。我们投身科技创新大潮，广纳人才、博采长，用科技的力量为社会创造美好生活，助力国家科技进步和高质量发展。 我们成立博智林机器人公司，研发应用建筑机器人，提升施工智能化水平，并同步推进餐饮、医疗、农业、社区服务等各类机器人的研发、制造与应用。 我们组建科技建筑集团，打造由建筑机器人、新型装配式、智能装备、BIM数字化等构成的智慧建造体系，努力实现安全、质量、效率、环保和科技的完美结合，拓展代管代建、施工总承包、劳务分包等业务，引领和推动传统建筑业变革。 我们打造好房子、好社区 我们坚持做中国新型城镇化的身体力行者，以工匠精神反覆推敲房子的安全、健康、美观、经济、适用和耐久，为社会提供装修精美的好房子、风景宜人的好园林、设施完备的好配套、贴心周到的好物业，迄今已为 超过1,400个城镇带来现代化的城市面貌，超500万户业主选择在碧桂园社区安居乐业，为中国的城镇化和现代化做出贡献。 我们积极参与农业现代化和乡村振兴 我们成立农业公司，用先进的无人化装备发展大农业，提升农业生产效率、粮食产量和品质，助力解决粮食安全问题。 我们成立碧优选公司，组织农民开发种养殖基地，搭建城乡商业桥梁，把丰富、安全、好吃、实惠的产品从田间地头直接带到城市社区，服务万千中国家庭的幸福生活。 我们坚持履行社会责任 我们积极投身公益慈善事业，促进共同富裕。立业至今，碧桂园创始人及集团累计参与社会慈善捐款已超百亿元，并主动参与全国16省57县的精准扶贫和乡村振兴工作，已助力49万人脱贫，并将继续为巩固拓展脱贫成果、建设宜居宜业和美乡村、实现乡村振兴贡献力量。 作为一家成立于1992年、2007年在香港上市的公司、 《财富》世界500强企业，碧桂园近三年平均年度纳税超500亿元人民币。我们始终坚持爱党爱国家的企业文化，做有良心、有社会责任感的阳光企业，为推进中国式现代化、实现中华民族伟大复兴的中国梦而不懈奋斗。 碧桂园—希望社会因我们的存在而变得更加美好。 目录 2 公司简介 44 中期简明综合利润表 4 核心价值 45 中期简明综合全面收益表 6 主席报告 46 中期简明综合权益变动表 10 业务概览 48 中期简明综合现金流量表 24 管理层讨论与分析 50 中期财务资料附注 29 企业管治及其他资料 92 公司资料 41 股东资料 94 词汇 42 中期简明综合财务状况表 2碧桂园控股有限公司二零二三年中期报告 公司简介 碧桂园•津湖源着项目，福建龙岩 碧桂园控股有限公司（股份代号：2007.HK）是中国最大的城镇化住宅开发商之一。本集团采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业投资、酒店开发和管理等。碧桂园提供多元化的产品以切合不同市场的需求。各类产品包括联体住宅及洋房等住宅区项目以及车位及商铺。同时本集团亦开发及管理若干项目内之酒店，提升物业适销性。除此之外，本集团也同时经营机器人及现代农业等业务。 碧桂园于2007年4月20日在联交所主机板上市。上市不但为本集团长远健康发展提供了资金，也迈出了本集团进入国际资本市场的成功一步。碧桂园在上市后备受市场认同—于2007年9月1日成为摩根士丹利资本国际环球标准指数成份股之一，于2007年9月10日成为恒生综合指数及恒生中国内地100成份股，于2018年3月5日纳入恒生神州50指数，并于2023年6月5日纳入恒生港股通物业服务及管理指数。加入成份股标志着资本市场对碧桂园作为香港股票市场重要部份的肯定，并强化了碧桂园在国际资本市场的地位。 碧桂园控股有限公司二零二三年中期报告 3 公司简介 碧桂园自创立以来，一直受惠于中国日趋兴旺的经济发展，并逐步走出广东省，拓展至全国其他经济高增长地区。2022年底，碧桂园已于中国内地所有省╱直辖市╱自治区的多个策略性挑选地区拥有物业开发项目。2023年8月，本集团位列《财富》“世界五百强”榜单第206位。 展望未来，碧桂园将围绕地产业务核心，通过金融化手段强化或集成地产产业链上的各项社区相关业务，完善覆盖社区资源集成平台，打造全生命周期产业链，充分释放集团内资产价值，继续巩固并加强本集团在行业中的领导地位。 4碧桂园控股有限公司二零二三年中期报告 核心价值 价值观： 我们要做有良心、有社会责任感的阳光企业 战略愿景： 碧桂园是为社会创造幸福生活的高科技综合性企业 碧桂园控股有限公司二零二三年中期报告 5 核心价值 企业使命： 希望社会因我们的存在而变得更加美好 企业精神： 对人好，对社会好 品牌理念： 给您一个五星级的家 我梦想中的 碧桂园 •这里是社会精英云集的公司 •这里是人才施展才华的好地方 •这里是学习进步的好学校 •这里是和谐的大家庭 •这里是诚实守信、合法合规经营的公司 •这里是讲道理、勇于自我修正的公司 •这里是公平公正、论功行赏的公司 •这里是欣欣向荣、不断总结好经验并付诸实践的公司 •这里是为社会创造幸福生活的公司 •这里是社会效益、公司效益、员工效益三丰收的公司 •这里是被社会高度认可及赞誉的公司 •这里是为人类社会进步而不懈努力的公司 —杨国强 6碧桂园控股有限公司二零二三年中期报告 主席报告 杨惠妍 主席 2023年依旧是地产行业充满挑战的一年。上半年以来，房地产行业销售面积同比下滑5.3%，开发投资同比下滑7.9%，房地产行业绝对规模的下降迭加资本市场信心尚未修复，本公司整体经营压力有增无减。 2023年上半年，本集团连同其合营企业和联营公司于 2023年上半年累计完成交付房屋近27.8万套，交付量高居行业榜首。面对行业困境，本公司实现收入约人民币2,263.1亿元，同比提升39.4%。然而，为保交付、保运营，本公司对部分资产做了一些量价平衡的安排，加之 前期低毛利项目逐渐进入结算周期，以及对物业项目计提的减值增加，对期内毛利及利润构成了显着压力。截至2023年6月30日止六个月（“期内”），本公司股东应占核心净亏损约人民币453.5亿元。 在运营方面，截至2023年6月30日止六个月，本集团已签约或已摘牌的中国内地项目总数为3,103个，业务遍布中国内地31个省╱自治区╱直辖市、298个地级行政区划1、1,398个县╱镇区。权益可售资源共计约人民币7,801.6亿元。期内，本集团连同其合营企业及联营公司实现了归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币1,287.6亿元，受市场预期转弱、需求疲软影响，销售业绩仍然承压。 1地级行政区划包括地级市、地区、自治州、盟、省直辖县级行政单位。 碧桂园控股有限公司二零二三年中期报告 7 主席报告 在财务管控方面，截至2023年6月30日，本集团总有息负债余额下降至人民币2,579.1亿元，净负债率50.1%，继续保持行业较低水平。虽然本公司竭尽全力安排境内外融资本息的偿付，但受年内销售额持续恶化与再融资环境疲软的影响，本公司账面可动用资金持续减少，当前也正承受着阶段性的流动压力。 2021年以来，房地产行业外部环境发生了巨大变化，虽然本公司对本轮调整周期有所预判，但本次市场下行的深度和持续度依旧超出了本公司预期。本公司未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关 系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力等都致使本公司面临着自成立以来的最大困难。面对眼前这份不满意的答卷，我们感到非常内疚。但自省的同时，我们还是要坚定地向前看，扛起企业的社会责任担当。一方面，通过落实主体责任、专款专用、严格管理预售监控资金等方式，切实保障全国范围内项目的运转并确保完成保交楼任务。另一方面，公司会做好销售，盘活资产，削减不必要的行政管理开支，尽最大努力改善经营性现金流。同时，公司土储充裕、净资产充足，会积极考虑采取各种债务管理 碧桂园•大河宸章项目，河南周口 8碧桂园控股有限公司二零二三年中期报告 主席报告 碧桂园•IN+小镇项目，海南陵水 措施化解阶段性流动性压力，以保证公司维持稳定的经营环境，更好为投资人保存价值、维护利益。此外，我将带领专项工作小组，加强特殊时期的组织领导，带领本公司上下齐心协力、渡过目前的难关。 本公司起步于乡镇企业，有幸伴随中国新型城镇化建设的伟大进程一路成长为世界500强企业，我们对此深怀感恩，并且坚持“希望社会因我们的存在变得更加美好”的初心使命31年来从未动摇，越是困难的时刻，这样的初心就越是清晰和坚定。碧桂园一定会坚守企业社会责任，努力兑现对业主、对社会的承诺，积极解决问题，坚决不躺平，客观的外部困难不会成为公司止步不前的理由。 碧桂园控股有限公司二零二三年中期报告 9 主席报告 碧桂园•柏悦前湾项目，上海 经历了这次前所未有的困难时刻，我们更加懂得，在市场迅速增长的时候，不应被眼前的巨大成绩迷惑。同样，在市场深度承压的时候，也不能被巨大的困难吓倒。公司始终对中国经济的前景充满信心，房地产行业经过这一轮的深刻调整，终将回归平稳健康发展的轨道。我们会拼尽全力扭转当前的困局，并在“一体两翼”的新战略格局下，以市场为导向，积极探索房地产新发展模式，努力实现高质量可持续发展。 常怀忧思，心向光明。本人谨代表董事会，感谢管理团队和所有公司员工作出的付出与贡献，也诚挚感谢社会各方一直以来给予碧桂园的理解和帮助。公司将继续脚踏实地，砥砺前行，践行使命担当，通过改革调整继续为社会及广大股东创造价值。 杨惠妍 碧桂园董事会主席 2023年8月30日于中国广东省佛山市 10碧桂园控股有限公司二零二三年中期报告 业务概览 物业开发概览合同销售 2023年上半年，本集团连同其合营企业及联营公司共实现归属本公司股东的权益的合同销售金额约1,287.6亿元 （人民币，下同），归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约1,646万平方米。 2023年上半年，广东省以外地区的权益合同销售占本集团总体的79%，反映出本集团在地域多元化方面的努力。 中国内地权益合同销售额按城市类型划分，位于三四线城市目标三四线城市的约占63%，位于二线城市目标二线城市的约占25%，其余约占12%。 权益合同销售金额 （人民币十亿元） 2023 上半年 2022 上半年 2022 2021 2020 2019 2018 128.8 185.1 357.5 558.0 570.7 552.2 501.9 2023年上半年 合同销售地区分布 （按权益金额） 21%广东 11%江苏 10%河南 6%浙江 5%山东 5%海南 5% 4% 4% 4% 25% 陕西河北湖南湖北其他* 注：其他*包含安徽、山西、江西、辽宁、四川、广西、贵州、福建、北京、甘肃、新疆、内蒙古、云南、重庆、马来西亚、上海、青海、天津、泰国、美国、香港、澳洲、吉林、印度尼西亚、黑龙江、宁夏、印度、英国、西藏、新西兰。 2023年上半年 中国内地合同销售按城市类型分布 （按权益金额） 3% 3% 4% 25% 2% 63% 位于一线城市目标一线城市位于二线城市目标一线城市位于三四线城市目标一线城市位于二线城市目标二线城市位于三四线城市目标二线城市 位于三四线城市目标三四线城市 碧桂园控股有限公司二零二三年中期报告 11 业务概览 土地储备—中国内地 截至2023年6月30日，本集团连同其合营企业及联营公司已签约或已摘牌中国内地权益可建建筑面积约为17,098 万平方米，其中79%分布于广东省以外。 中国内地土地储备按省份划分分布 （按权益面积） 10% 9% 7% 7% 5% 5% 4% 3% 3% 21%