2023年11月房地产行业运行情况报告：销售端持续承压 楼市回暖仍需政策支持

——2023年11月房地产行业运行情况报告 分析师唐晓琳闫骏 销售端持续承压楼市回暖仍需政策支持 核心观点： 销售端：11月全国商品房销售面积、销售额持续低位徘徊，单月值分别为7930.5万平方米和8157.2亿元，同比降幅为10.3%和8.6%，30大中城市商品房日均成交套数再次降至3000套以下水平，楼市表现不容乐观；价格方面，一线城市二手住宅价格跌幅显著扩大至1.4%（上月为-0.8%），带动全国房价走低，70城中无价格环比上涨城市。 投资端：受销售端影响，11月房地产开发投资完成额同比负增10.56%，带动1-11房地产开发投资完成额降幅走扩；受低基数影响，11月新开工面积和施工面积同比增速回正，但绝对水平仍处历史低位，竣工面积增速环比季节性大幅提升；土地市场方面，三线城市土地供应数量大幅提升，但各能级城市成交情况均无明显改善。 高频数据显示，12月1-17日30大中城市商品房日均成交套数为2947套，同比下降18.81%，预 计12月楼市大概率仍会维持筑底态势。从四季度以来召开的几次重要会议来看，防范和化解房地产风险仍将是2024年的主旋律。我们认为，2024年房地产行业政策将保持边际宽松，在供给端政策力度加强的同时，需求端政策亦有望继续放松，其中下调居民房贷利率是关键。近期北京、上海两地已就首付比例、贷款利率、贷款期限等购房政策进行优化调整，释放一定积极信号。 我们判断，若各项政策优化调整到位，2024年年中前后楼市有望回稳。但综合考虑“三大工程”推进有可能对商品房市场形成一定“挤出”效应，并导致商品房市场下滑对宏观经济的拖累减弱，出台强刺激措施的概率进一步减小，以及“房住不炒”主基调会长期坚持，2024年房地产行业出现“V型”反转的可能性不大，全年房地产投资和楼市销量还将下降5.0%左右，降幅将较2023年分别收窄4.4和3个百分点左右。 报告正文： 一、销售端：11月全国商品房销售面积、销售额持续低位徘徊，单月值分别为7930.5万平方米和8157.2亿元，同比降幅为10.3%和8.6%，30大中城市商品房日均成交套数再次降至3000套以下水平，楼市表现不容乐观；价格方面，一线城市二手住宅价格跌幅显著扩大至1.4%（上月为-0.8%），带动全国 房价走低，70城中无价格环比上涨城市。1.销售情况 11月销售端下行压力不减，销售面积持续低位徘徊。1-11月全国商品房销售面积、销售额分别为 100509.0万平方米和105318.0亿元，同比分别下降8.0%和5.2%，较前值分别再扩大0.2和0.3个百 分点。从单月数据来看，11月全国商品房销售面积、销售额分别为7930.5万平方米和8157.2亿元，同比分别下降10.3%和8.6%，绝对水平依然处于历史低位。 从30大中城市商品房日均成交数据来看，11月30大中城市日均成交套数再次降至3000套以下水平（2866套），同比、环比分别下降19.4%和6.2%（对比基数分别为3557套和3054套）。我们认为，当前楼市仍处于筑底阶段，需求端政策力度较为保守，市场信心未得到有效修复，是近期楼市低迷的主要原因之一。 图表1-2：全国商品房销售面积（左图）和30大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套） 数据来源：Wind，东方金诚整理 2.价格表现 11月，70城新建商品住宅价格持续下跌，同比跌幅有所扩大。70大中城市中价格环比上涨城市数量由上月的11个减少至9个，环比下跌城市数量由56个增至59个。具体看，11月70城新建商品住 宅价格同比下跌0.70%，跌幅较10月扩大0.12个百分点；环比下跌0.37%，跌幅较10月微幅缩小0.01个百分点。分城市能级看，一二三线城市价格环比分别下跌0.3%、0.3%和0.4%，其中一线城市跌幅较 上月持平，二线城市跌幅环比扩大0.1个百分点，三线城市跌幅环比缩小0.1个百分点。 图表3-4：70大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源：iFind，东方金诚整理 一线城市二手房价格大幅走低，带动全国房价下跌趋势加剧，70城中无价格环比上涨城市。11月70城中除杭州二手住宅价格环比持平外，其余城市均表现为环比下跌，价格环比下跌城市较上月再多 增2个。具体看，11月70城二手住宅价格同比下跌3.69%，已连续下跌22个月，跌幅较上月显著扩 大0.33个百分点；环比下跌0.79%，跌幅较上月再扩大0.21个百分点。具体看，一二三线城市价格环比分别下跌1.4%、0.7%和0.8%，其中一线城市跌幅较上月扩大0.6个百分点，显示当前房价下跌压力显著加大，带动二三线城市跌幅较上月分别扩大0.2个百分点。 图表5-6：70大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源：iFind，东方金诚整理 二、投资端：受销售端影响，11月房地产开发投资完成额同比负增10.56%，带动1-11房地产开发投资完成额降幅走扩；受低基数影响，新开工面积和施工面积同比增速回正，但绝对水平仍处历史低位，竣工面积增速环比季节性大幅提升；土地市场方面，三线城市土地供应数量大幅提升，但各能级城市成交情况均无明显改善。 1-11月房地产开发投资完成额同比降幅延续扩大趋势，单月保持双位数负增。当月房地产开发投资完成额为8123.22亿元，同比下降10.56%，降幅较上月收窄0.71个百分点，环比下降6.12%（上月为8652.59亿元）；1-11月房地产开发投资完成额同比降幅持续扩大至9.4%，较1-10月再扩大0.1个百分点。 图表7：全国房地产开发投资完成额及同比变化 数据来源：Wind，东方金诚 1.开工情况 11月全国房地产新开工面积和施工面积分别为8279.4万平方米和8450.1万平方米，同比分别增长4.9%和3.7%，两项同比增速回正主要受去年同期基数较低影响，绝对水平仍处历史低位；竣工方面，当月竣工面积为10086.3万平方米，同比、环比分别增长12.2%和56.5%，显示“保交楼”政策仍在发力。 图表8：全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%） 数据来源：iFind，东方金诚 2.土地市场 11月三线城市土地供应数量显著提升，但成交情况无明显改善。我们跟踪了100大中城市土地供 应和成交情况，11月100大中城市供应土地2128宗，较上月增加1176宗；成交土地517宗，较上月 减少219宗。具体看，一二三线城市供应数量分别为38宗、559宗和1531宗，成交土地数量分别为1宗、139宗和377宗。 图表9：100大中城市土地供应和成交情况（单位：宗） 数据来源：Wind，东方金诚 高频数据显示，12月1-17日30大中城市商品房日均成交套数为2947套，同比下降18.81%，预 计12月楼市大概率仍会维持筑底态势。从四季度以来召开的几次重要会议来看，防范和化解房地产风险仍将是2024年的主旋律。我们认为，2024年房地产行业政策将保持边际宽松，在供给端政策力度加 强的同时，需求端政策亦有望继续放松，其中下调居民房贷利率是关键。近期北京、上海两地已就首付比例、贷款利率、贷款期限等购房政策进行优化调整，释放一定积极信号。 我们判断，若各项政策优化调整到位，2024年年中前后楼市有望回稳。但综合考虑“三大工程”推进有可能对商品房市场形成一定“挤出”效应，并导致商品房市场下滑对宏观经济的拖累减弱，出台强刺激措施的概率进一步减小，以及“房住不炒”主基调会长期坚持，2024年房地产行业出现“V型”反转的可能性不大，全年房地产投资和楼市销量还将下降5.0%左右，降幅将较2023年分别收窄 4.4和3个百分点左右。 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。 本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。 本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。