卓越商企服务2023中期报告

卓越商企服务集团有限公司 EXCELLENCECOMMERCIALPROPERTY&FACILITIES MANAGEMENTGROUPLIMITED (于开曼群岛注册成立的有限公司) 股份代号:6989 2023 中期报告 目录 2公司资料 4管理层讨论及分析 23企业管治╱其他资料 37致卓越商企服务集团有限公司董事会独立审阅报告 38综合损益及其他全面收益表 40综合财务状况表 42综合权益变动表 44简明综合现金流量表 45未经审核中期财务报告附注 卓越商企服务集团有限公司中期报告20232 公司资料 董事 执行董事 李晓平先生（董事长） 战略及ESG委员会 李晓平先生（主席）郭莹女士 杨志东先生（获委任，自2023年8月15日起生效） 非执行董事 郭莹女士（由执行董事调任为非执行董事，自2023年8月15日起生效） 王银虎先生 王斗先生（辞任，自2023年8月15日起生效） 独立非执行董事 黄明祥先生甘志成先生刘晓兰女士 公司秘书 贾杰先生张启昌先生 审计委员会 甘志成先生（主席） 郭莹女士（获委任，自2023年8月15日起生效）黄明祥先生 刘晓兰女士 王斗先生（辞任，自2023年8月15日起生效） 薪酬委员会 黄明祥先生（主席）李晓平先生 甘志成先生刘晓兰女士 提名委员会 李晓平先生（主席）黄明祥先生 甘志成先生刘晓兰女士 王银虎先生刘晓兰女士 授权代表 李晓平先生张启昌先生 法律顾问 香港法律： 欧华律师事务所香港 中环 康乐广场8号 交易广场三期25楼 中国法律： 国浩律师（深圳）事务所中国 广东省 深圳市福田区深南大道6008号 特区报业大厦31/41/42层 广东诚公律师事务所中国 广东省 深圳市福田区中康路128号 卓越城一期3栋6层 合规顾问 德健融资有限公司香港 金钟道89号力宝中心2座31楼3111A室 3卓越商企服务集团有限公司中期报告2023 公司资料 核数师 毕马威会计师事务所 执业会计师及于《会计及财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师 香港中环 遮打道10号太子大厦8楼 主要往来银行 中国工商银行股份有限公司深圳西海岸支行 中国广东省 深圳市南山区 后海路与创业路交汇处 南粤明珠海洋之心大厦一楼 中国农业银行股份有限公司深圳信息枢纽中心支行 中国广东省 深圳市福田区益田路48号 信息枢纽大厦裙楼三楼 招商银行深圳时代广场支行 中国广东省 深圳市福田区 益田路4068号卓越时代广场一楼 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrivePOBox2681 GrandCaymanKY1-1111 CaymanIslands 中国总部及注册办事处 中国广东省 深圳市福田区福华三路 卓越世纪中心 4号楼38A楼 香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东248号大新金融中心40楼 开曼群岛股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrivePOBox2681 GrandCaymanKY1-1111 CaymanIslands 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712至1716号铺 股份代号 6989 网站 http://www.excepm.com 投资者关系： 邮箱：ir@exceam.com 卓越商企服务集团有限公司中期报告20234 管理层讨论及分析 业务回顾 I.业务概览 主要业务分析 (I)截至2023年6月30日止六个月（“报告期”）内卓越商企服务集团有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”或“我们”）的主要业务 本集团作为中国领先的商务不动产服务运营商，致力于为客户提供全生命周期资产维护和全链条的服务解决方案，实现客户综合价值期望，助力企业成就商业愿景。 2023年上半年，面临大环境经济下行的压力，本集团始终坚持长期主义发展策略，灵活应对市场变化，加强业务独立性规划，减少对关联业务的依赖。公司秉持稳健发展的经营理念，以客户为中心，优化业务结构，深耕数字化转型，聚焦价值创造，巩固自身独立性、健康性和可持续发展能力。 本集团主营业务包括基础物业管理服务、增值服务及其他相关业务。 1.基础物业管理服务 本集团的基础物业管理服务面向商务物业、公共与工业物业、住宅物业等多种业务类型。 (1)商务物业管理服务 本集团聚焦商务物业为发展的主航道，集二十多年管理经验于一体，形成了完善的商务物业服务模式。 •PM商业写字楼服务 本集团服务众多CBD地标性写字楼及高新技术企业，形成在PM高端商务项目中的品牌优势，构建资产服务与企业服务有机结合的能力壁垒。 服务范围涵盖前期顾问咨询、营销管理、空间管理、资产租售代理、智慧平台构建、设备设施运维、物业综合服务等业务。 代表项目：深圳卓越世纪中心、深圳卓越前海壹号、深圳卓越城、青岛卓越世纪中心、深圳卓越大百汇 5卓越商企服务集团有限公司中期报告2023 管理层讨论及分析 •FM综合设施管理服务 本集团服务客户主要为世界500强及高新技术企业。致力于为客户提供全生命周期资产维护和全链条的综合服务解决方案，构筑健全的、体系化的后台支撑系统，形成以互联网、高科技、金融、现代服务业及制造业为主的优质客户矩阵。 我们为企业提供定制化综合设施管理模式，制定策略性长期规划，利用物联网、大数据、AI等先进技术打造E+智慧双平台，借助数字化运营管理技术，构建运维管理、项目管理、空间管理、能耗管理、环境管理、安保管理、综合服务等设施全生命周期解决方案，提升项目管理效率，为企业客户创造最大价值。 代表项目：大疆天空之城、东莞OPPO总部、华为苏州研究所 (2)公共与工业物业服务 本集团创建“一盘棋”的市场组织框架，多渠道并举，紧跟教育、医疗市场化步伐，发力政府公建、城市服务业务等多功能体，持续发力新赛道，多引擎业务共驱发展。 我们提供公共业态全方位运营服务方案，除基础物业服务外，针对不同公共项目开展特色服务，从专业化、国际化、创新化和科技化多个维度，不断提升在政府公建类物业服务领域的业务能力。 代表项目：深铁物业塘朗城及朗麓家园、成都地铁A标段 (3)住宅物业服务 依托卓越集团20多年地产开发经验，我们在全国众多城市打造高端住宅物业服务典范。提供包括前期介入及接管验收、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、消防管理等系统化服务。同时创新引进国际化服务标准，推出五心“悦”管家与“4INS美好生活”服务，以客户满意度为原点和核心，重构小区物理空间、人文空间、数字空间，为个人及家庭提供安全便捷、舒适美好的居住生活体验。 代表项目：深圳蔚蓝海岸、深圳卓越维港、东莞晴熙云翠、深圳皇后道 卓越商企服务集团有限公司中期报告20236 管理层讨论及分析 2.增值服务 本集团持续为客户提供个性化、定制化、智能化的增值服务创新，深入挖掘客户多维度需求，实现从单一服务向多元服务的转变，重点发展方向包括资产服务、卓品商务、建筑机电服务等多种专业增值服务。 (1)资产服务 本集团提供前期物业顾问咨询服务，前置性的介入项目的规划设计、建设管理和验收移交阶段，给出合理化建议，从而达到节约建造成本、满足客户期望和使用功能、提高后期物业运行效率，规避运营风险。 另外，我们为客户提供专业的租赁及二手房资产管理服务，打造全过程租赁增值服务，确保物业出租率和资产投资回报的最大化。 (2)卓品商务服务 本集团高端服务品牌“卓品商务”，融合“互联网+”、“供应链自建”、“礼宾高端服务”能力，以BtoBforC的模式，为高新技术及世界500强企业，提供商务办公一站式配套服务。主要包括高端商务服务、企业增值服务、企业数字化赋能等多样化解决方案。 (3)建筑机电服务 本集团联合旗下盛恒达机电有限公司（“盛恒达机电”）打造“绿色&智慧机电”专项服务，通过 “硬件+软件+平台+服务”的综合解决方案，构建小区生态圈，多板块体系化发展，奠定大机电生态圈，以科技与绿色发展驱动业绩增长。 7卓越商企服务集团有限公司中期报告2023 管理层讨论及分析 3.合资与收并购 本集团通过与多地政府、国资平台成立合资公司，携手政府资源优势，允分发挥在商务物业领域的优势，共同开拓市场。 同时，通过解读政策，定位和聚焦优势经济带，积极推动合资与收并购战略落地。通过积极审视优化布局、推动在一线及新一线城市的开拓，孵化赛道，继而助力市场发展，完善有竞争力的产业链条、构筑行业竞争优势。 目前携手黄锦物业、北京环球财富物业管理有限公司（“北京环球”)等资源互补、强强联合，合作共赢，持续发展。 (II)业绩概述 本集团始终坚持“聚焦增长”的业务发展策略，积极应对市场波动，并在第三方业务拓展方面持续发力，保持了业务的韧性。2023年上半年，整体业绩保持稳定，经营情况符合预期。 在主航道业务方面，通过战略客户深耕布局，厚积蓄力，持续保持商务物业赛道优势和第三方业务独立性。在新赛道业务方面，通过战略性收并购，构建了业务发展第二增长曲线。在增值业务方面，通过集成多业态服务场景，搭建统一的服务平台，并在细分领域深耕拓展，巩固在高端商企服务的领先地位。在核心能力建设方面，通过建设内外部数字化运营能力，提高业务决策效率，助力业务拓展。同时，聚焦培养业务关键人才，基于业务敏捷汇聚人才，支撑业务健康可持续发展。 于报告期内，本集团各业务类型的收入占比，其中商务物业占比57.1%，公共及工业物业占比13.4%，住宅物业占比14.6%，增值服务占比14.3%，其他服务占比0.6%，其中来自第三方的基本物业服务收入占总收入的51.5%。 卓越商企服务集团有限公司中期报告20238 管理层讨论及分析 1.业务规模稳定增长 本集团持续围绕“1+1+X”战略，深耕大湾区，长三角两个核心优势区域，重点布局一线，新一线及其他高价值城市，实现全国化重点区域均衡发展。在管面积中，北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、重庆等一线和新一线城市占比达77.2%，粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比达63.6%。 于报告期内，本集团合约面积约为73.30百万平方米，较2022年同期增长约6.3%，合约项目数量688个；在管面积约60.42百万平方米，较2022年同期增长约20.6%，在管项目数量605个，其中来自第三方的在管物业面积占比达63.6%。 下表载列分别截至2023年及2022年6月30日止六个月我们的在管面积之变动： 截至6月30日止六个月 2023年 千平方米 2022年 千平方米 于期初 53,760 36,635 新签 6,494 11,493 新收购 2,825 4,251 终止 (2,661) (2,295) 于期末 60,419 50,084 9卓越商企服务集团有限公司中期报告2023 管理层讨论及分析 2.主航道业务稳步拓展 2023年上半年，本集团继续发挥在商务物业领域的核心竞争优势，聚焦和深耕商务物业赛道，并在第三方业务拓展方面持续发力，保持了业务的增长韧性。本集团采用战略客户的深耕发展策略，不断强化高效运营管理能力，新增合作客户规模广泛，在高新科技、互联网和智能汽车等业务领域，均呈现出良好的发展态势，为我们在市场化细分行业发展奠定了坚实的基础。 于报告期内，新拓第三方项目物业合同90个，总合同额762.51百万元，年化合同额309.77百万元。 于报告期内，商务物业收入占基本物业服务收入的67.1%，第三方基本物业服务占基本物业服务收入的比重为60.5%。 在公共与工业物业方面，2023年本集团新拓多个政府公建项目，在医疗、教育等版块上呈现良好增长势态。于报告期内，公共与工业物业收入与2022年同期相比增加162.7%。 住宅物业方面，我们主要为卓越集团旗下众多城市高端开发项目提供服务，于报告期内，住宅物业业务收入与2022年同期相比增加32.2%。 截至20