地产政策优化，效果如何？

证券研究报告|宏观专题 2023年9月23日 地产政策优化，效果如何？ 宏观专题 证券分析师芦哲 资格编号：S0120521070001 联系人 邮箱：luzhe＠tebon.com.cn 占烁 资格编号：S0120122070060 相关研究 邮箱：zhanshuo@tebon.com.cn 投资要点： 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 核心观点：自8月25日“认房不认贷”纳入因城施策政策工具箱以来已近一个月，政策出台后，房地产市场信心明显提振，但亦存在后劲边际减弱、刚需接力不 足的风险，有待政策继续调整优化。具体来看，新房市场情绪高涨，但受新房供应 减少、期房交付风险等因素影响，尚未反映在成交量上；二手房挂牌量大幅增加，成交明显改善，房价止跌企稳，整体情况好于期房。各能级城市表现：京沪>广深>二线城市>三四线城市。尽管房地产市场回暖的趋势已经显现，但改善时间能持续多久尚不确定，存在后劲边际减弱、刚需接力不足的风险。促进二手房市场流动性恢复是激活整个房地产市场良性循环的“关键一跃”，为此可进一步优化前期市场过热阶段出台的限制性政策，更好满足刚性需求。目前限制性政策调整优化空间主要在一线城市，比如适当降低首套房的房贷利率加点、调整普宅认定标准等。 新房：①新房市场情绪高涨。由于新房交易税费一般低于二手房，并且户型大、房龄新等特点更契合“卖一买一”的改善型需求，成为本轮政策调整的受益市场。中 原地产统计的新房来访指数自9月以来快速拉升，近两周已经达到5月初以来的最高点，说明新楼盘的市场情绪经过了四个多月的低迷后出现了整体性回升。 ②但由于过去两年全行业拿地和开工缩减，新房供应放缓，购房者可选的优质项目减少。此外，期房交付风险也会影响新房销售，即购房需求更多从新房转向二手房、从期房转向现房。 ③受上述两因素影响，新房市场成交量仍处于低位，二线城市整体好于一线城市。 9月前20天，30个大中城市日均新房成交套数为3035套，比8月下降12.4%，比去年9月同期下降4.7%。 ④随着政策契机和“金九银十”旺季到来，部分城市加快了新房上市步伐，近期新房成交量也出现了边际改善。第38周（9月11日-17日）新房上市面积较上周增长77%，减轻了供给端约束，带来了新房销售的边际好转，新房成交套数环比上周增加17.1%，比去年同期增长8.8%。 二手房：①从供给端来看，“认房不认贷”的调整鼓励了“卖一买一”的置换需求，核心一二线城市周增挂牌量比8月周均增长40%，其中京沪增幅接近90%。挂牌量增加不只代表二手房供给增加，也反映了需求的增长，换房需求正在加速入市。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 ②从成交量来看，二手房整体好于新房，并且一线城市的存量房成交好于二线城市。截至17日，9月前三周10个重点城市二手房成交均值为1.24万套，环比8月增长5.5%，低基数下比去年同期增长30.7%。其中，京沪比8月增长近30%， 8个二线城市中，除青岛、成都外，其余6城均比8月进一步下降。 ③二手房价有所企稳，但受挂牌量增加影响，房价难有明显上行。根据70城样本计算的周度二手房价来看，最新9月17日房价较8月底持平，整体来看二手房价 格在政策出台后逐步企稳。分能级城市来看，一线城市房价在8月下旬快速冲高， 9月3日比8月20日上涨3.8%；但随着挂牌量增加以及市场情绪有所降温，9月中上旬房价再度走弱，9月17日较3日下降1.9%。二线城市受二手房成交偏弱影响，房价仍在下行。 展望：①总的来看，不论新房还是二手房，本轮政策出台后市场回暖的幅度目前还弱于年初小阳春；并且市场表现依然分化，二手房好于新房，各能级城市表现：京沪>广深>二线城市>三四线城市。 ②展望后续，房地产市场回暖的确定性较强，但改善时间能持续多久尚不确定，目前已经出现后劲减弱、刚需接力不足的风险。政策发布之初，短期市场预期过高，无论是新房来访指数还是一线城市二手房房价，都在9月初快速冲高。但近期新 房来访指数增速开始放缓；而二手房市场，表现最强劲的一线城市房价经过冲高后已开始环比下降，同时挂牌量大幅增加表明承接置换房的刚需可能仍然偏弱。 ③活跃二手房市场是激活整个房地产市场良性循环的“关键一跃”，政策可进一步优化调整。按照“认房不认贷”规则，只有卖掉存量房，二套房才能认定为首套，购房门槛才会降低；并且，部分家庭需要卖掉存量房以回笼资金，这也是后续新房与二手房置换需求的主要来源。因此，二手房市场流动性恢复是激活整个房地产市场良性循环的“关键一跃”，而刚需对置换房的承接则是市场持续改善的源头。为此，之前市场过热阶段的限制性政策仍有进一步调整优化空间，主要集中在一线城 市，比如适当降低首套房的房贷利率加点、调整普宅认定标准等。 风险提示：政策效果后劲边际减弱、刚需接力不足；广州调整后,其他一线城市会否跟进具有不确定性；房地产市场下行超预期，政策也会进一步变动。 内容目录 1.8月下旬以来房地产政策密集调整4 2.政策出台近一个月，房地产市场表现如何？5 2.1.新房：市场情绪高涨，但受供给减少、期房交付影响，成交量改善滞后5 2.2.二手房：整体好于新房，挂牌增加、成交改善、房价企稳8 2.3.活跃二手房是激活房地产市场的“关键一跃”，需求端政策仍有进一步调整空间.113.风险提示12 图表目录 图1：一线城市购房意愿5 图2：全国新房来访指数6 图3：拿地和新开工面积较21年高点腰斩6 图4：上海新开盘套数7 图5：新房销售中，期房被现房替代7 图6：30大中城市商品房成交套数8 图7：30大中城市中一线城市商品房成交套数8 图8：30大中城市中二线城市商品房成交套数8 图9：30大中城市中三线城市商品房成交套数8 图10：9月4日-10日新增挂牌量9 图11：10个重点城市的二手房成交量9 图12：10个重点城市中一线城市的二手房成交量10 图13：10个重点城市中二线城市的二手房成交量10 图14：分能级城市的二手房价11 图15：人均住房与人均GDP负相关11 图16：不同能级城市的住房短缺情况11 1.8月下旬以来房地产政策密集调整 7月24日中央政治局会议指出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”。 随后，一系列调整优化的政策在8月下旬开始密集推出。主要包括三方面，一是一线城市在内各地全面执行“认房不认贷”政策；二是央行和金融监管总局发文下调首套、二套首付比例下限至20%和30%，下调二套房贷利率下限至“5年期以上LPR+20基点”，并降低存量房贷利率；三是广州、南京、武汉等一批重点城市先后优化限购政策。据中指研究院统计，自9月初以来，已有近二十个重点城市放松限购，政策利好不断释放。 表1：9月以来一批重点城市调整限购政策 序号时间城市政策内容 29月19日无锡全市域取消限购政策。 19月20日广州取消黄埔、番禺、白云(北部四镇)、花都限购政策;限购区域非本市户籍居民家庭购房社保/个税年限降至2年。 39月19日武汉取消我市二环线以内住房限购政策。 49月19日西安进一步优化调整限购范围，我市二环以外区域取消限购。 69月15日合肥本市市区购买住房(含二手住房)的普通购房人，不再审核购房资格。 59月18日厦门在集美区、海沧区、同安区、翔安区购买商品住房，不再审核购房人资格，不再限制上市交易时间。 79月12日郑州取消二环内住房限购政策。 89月11日福州在本市鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区范围内购买商品住房(含二手住房)，不再审核购房人资格。 109月11日青岛调整住房限购区域。将市南区、市北区(原四方区域除外)移出限购区域，全域取消限购政策。 99月11日济南取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制。 119月11日深圳离异三年内再婚或复婚家庭购房时，按照现有家庭的房产套数计算，不再追溯离异前家庭名下拥有房产套数。 129月11日苏州对购买120平米及以上商品住房不再进行购房资格审核。 149月7日大连解除限购政策。 139月9日兰州取消在主城四区购买商品住房和存量住房自取得《不动产权证》登记记簿日期满三年方可上市交易的限制措施。 159月7日南京玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。 169月7日上海临港新片区在重点支持单位工作的人才，购房工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。 179月4日沈阳取消二环内限购政策。 189月1日天津本市住房限购区域调整为市内六区 资料来源：中指研究院，德邦研究所 市场信心在政策出台后迅速提升。据中指研究院在9月4-6日的调研显示,新政后居民购房信心改善明显，其中北京、上海在政策出台后，购房意愿强于上月的受访者占比提升超15个百分点，广州、深圳提升幅度相对较小，分别提升7、10个百分点。 从8月25日“认房不认贷”纳入因城施策政策工具箱算起,至今已近一个月,这段时期房地产市场实际表现如何? 图1：一线城市购房意愿 60（%） 8月9月初 50 40 30 20 10 0 北京上海广州深圳 资料来源：中指研究院，德邦研究所 2.政策出台近一个月，房地产市场表现如何？ 自8月25日“认房不认贷”纳入因城施策政策工具箱以来已近一个月，政策出台后，房地产市场信心明显提振。新房市场情绪高涨，但受新房供应减少、期房交付风险等因素影响，尚未反映在成交量上；二手房挂牌量大幅增加，成交明 显改善，房价止跌企稳，整体情况好于期房。各能级城市表现：京沪>广深>二线城市>三四线城市。尽管房地产市场回暖的确定性已经较强，但改善时间能持续多久尚不确定，存在后劲减弱、刚需接力不足的风险。促进二手房市场流动性恢复是激活整个房地产市场良性循环的“关键一跃”，为此可进一步优化前期市场过热阶段出台的限制性政策，更好满足刚性需求。目前限制性政策调整优化空间主要在一线城市，比如适当降低首套房的房贷利率加点、调整普宅认定标准等。 2.1.新房：市场情绪高涨，但受供给减少、期房交付影响，成交量改善滞后 新房市场情绪高涨。由于新房交易税费一般低于二手房，并且户型大、房龄新等特点更契合“卖一买一”的改善型需求，成为本轮政策调整的受益市场。中原地产统计的新房来访指数自9月以来快速拉升，近两周已经达到5月初以来的最高点1，说明新楼盘的市场情绪经过了四个多月的低迷后出现了整体性回升。 1https://mp.weixin.qq.com/s/OP_0M3e58OH0ogJkIHksmQ 图2：全国新房来访指数 资料来源：中原地产，德邦研究所 但由于过去两年全行业拿地和开工缩减，新房供应放缓，购房者可选的优质项目减少。今年1-8月，100大中城市住宅用地的成交规划建筑面积为1.78亿平米，仅为2021年同期的46%。在房地产开发投资环节中，拿地情况直接决定后 续开工强弱，国家统计局发布的今年前8个月商品住宅新开工面积为4.7亿平，同样只有2021年同期的46%。拿地和开工减少，新房供应亦随之放缓。以上海为例。上海30天滚动的日均新开盘项目套数在8月31日前后只有292套，2010 年以来长期历史均值为470套左右，2020年以来平均也有436套。中指监测数 据显示，重点50城的新房上市面积在5-8月已经连续4个月处于近五年最低水 平，只有2019-2021年的一半左右。 除供给减少外，期房交付风险也会影响新房销售，即购房需求更多从新房转向二手房、从期房转向现房。随着房企资金面恶化，近两年市场对期房交付的担忧加剧。这一担忧的结果便是二手房替代新房、现房替代期房。今年前8个月， 期房销售面积较2021年同期减少43%，而现房则增长15%；在新房销售中，期房占比从2021年底的90%降至今年8月的8