房地产周报2022第7周：部分城市下调商贷首付比例，积极信号进一步释放

房地产板块上周大涨后本周转跌：本周大盘上涨1.08%，春节以来两周均有上涨，28个板块中电气设备、有色及医药涨幅靠前。房地产板块上周大涨后本周转跌0.73%，28个行业中排名第22位。板块估值方面，随着股价调整，本周末板块PE及PB估值回落至12.18X及1.01X；相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为35%及44%，若剔除银行股折价分别为54%及59%，相比上周末相对估值折价幅度小幅扩大。个股方面，本周板块涨幅前五为广宇集团、黑牡丹、空港股份、宁波富达等，本周涨幅靠前基本均为小市值及题材股，其中黑牡丹受益云计算概念，空港股份及宁波富达受益大基建概念；跌幅前五包括南山控股、泰禾、粤宏远等，其中南山控股股东减持，泰禾、粤宏远上周涨幅靠前本周出现回调，近期波动较大，铁岭新城延期回复深交所关注函。本周主要公司表现分化，滨江、旭辉、保利等涨幅靠前，而上周涨幅较大的世茂、泰禾、融创本周跌幅靠前。 北京首轮土拍收官、菏泽等地下调商贷首付比例等：1）北京首轮土拍收官：首轮17宗涉宅地块共揽金480.2亿元，平均溢价率4.46%，此外还有1宗地块流拍。17宗地块中，16宗地块均被央企、央企背景房企以及地方国企、区域城投企业摘得，仅1宗地块被旭辉控股以14.07亿元拿下。 绿城以98.40亿元的总成本斩获3宗地，成为本次土拍黑马。2）菏泽等地下调商贷首付比例：2月17日，记者从建设银行菏泽地区两家支行网点负责住房贷款的人士处了解到，近期该行对个人住房贷款进行了调整，其中“无房无贷”购房者首付比例降至20%。据相关媒体报道，至少还包括工商银行、农业银行、中国银行在内的菏泽地区银行也对首付比例同步进行了调整。不仅是菏泽，多名赣州和重庆的中介人士也向媒体表示，实际上在2021年年底，赣州、重庆的一些银行已经可以做到两成首付了。 （详见外发报告《“稳增长”政策力度加大、节奏加快----对菏泽下调商贷首付比例的点评》） 本周重点城市供求仍略低于春节前水平：成交上，受去年同期春节假期影响，本周重点24城新房成交量同比大涨，绝对量仍略低于春节前水平。 累计来看年初至今累计降31.3%，受去年一季度高基数影响，累计表现维持弱势。本周重点一线成交量基本恢复到春节前水平，而重点二三线仍略低。年初至今一二三线累计同比分别降25.0%/28.8%/36.8%。供给上，节后重点9城新增供给快速回暖，但绝对量同样未达节前水平，年初至今累计降31.5%，近两周累计降幅收窄。随着成交量回升，狭义去化周期连升两周后本周末回落至11.19个月。本周重点一二三线新增供给均有回升， 年初至今重点一二三线新增供给累计同比分别降25.0%/30.2%/52.4%，截止本周末一二三线去化周期7.92/8.44/16.48个月。 维持“强于大市”评级：基本面，重点城市成交量持续回升但仍未恢复到春节前水平，一线表现相对较好，土地市场，北京首轮土拍收官，1）18宗涉宅地块仅1宗流拍，2）整体溢价率不到5%，3）16宗地块由国企央企竞得；政策面，本周媒体报道菏泽、重庆、赣州商贷首付比例下调，我们认为信号意义明显，“稳增长”背景下近期政策力度明显加大且节奏加快，因城施策框架下更多城市有望调整需求端政策。受益政策面不断释放的积极信号、稳增长的预期及市场风格的变化，我们维持推荐，个股方面可关注1）优质龙头及部分民企万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，对优质龙头可适当积极一些，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。 1.板块行情回顾 1.1房地产板块上周大涨后本周转跌 房地产板块上周大涨后本周转跌：本周大盘上涨1.08%，春节以来两周均有上涨，28个板块中电气设备、有色及医药涨幅靠前。房地产板块上周大涨后本周转跌0.73%，28个行业中排名第22位。 表1：房地产板块与指数行情回顾 图1：房地产行业及沪深300近一年收益率 图2：本周各行业涨跌幅/% 1.2相比上周末本周估值水平略有回落 相比上周末本周估值水平略有回落：随着股价调整，本周末板块PE及PB估值回落至12.18X及1.01X；相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为35%及44%，若剔除银行股折价分别为54%及59%，相比上周末相对估值折价幅度小幅扩大。 图3：房地产板块PE TTM 图4：房地产板块PB LF 图5：房地产板块相对全部A股估值 图6：房地产板块相对全部A股（剔除银行）估值 1.3本周主要公司表现分化，上周涨幅靠前的泰禾、世茂、融创本周跌幅靠前 本周主要公司表现分化，上周涨幅靠前的泰禾、世茂、融创本周跌幅靠前：本周板块涨幅前五为广宇集团、黑牡丹、空港股份、宁波富达等，本周涨幅靠前基本均为小市值及题材股，其中黑牡丹受益云计算概念，空港股份及宁波富达受益大基建概念；跌幅前五包括南山控股、泰禾、粤宏远等，其中南山控股股东减持，泰禾、粤宏远上周涨幅靠前本周出现回调，近期波动较大，铁岭新城延期回复深交所关注函。本周主要公司表现分化，滨江、旭辉、保利等涨幅靠前，而上周涨幅较大的世茂、泰禾、融创本周跌幅靠前。 表2：本周A股板块涨跌幅前五名 表3：本周主要公司涨跌幅前五名 2.行业重要新闻 2.1业绩：金地、华润万象生活发布21年业绩预告 表4：本周主要公司业绩情况 2.2销售：华润、新城、阳光城等发布1月销售数据 表5：主要公司1月销售数据 2.3融资：万科发行中票、金科发行公募债等 表6：本周主要公司融资情况 2.4增减持：阳光城、华夏幸福股东被动减持等 表7：本周主要公司增减持情况 2.5公司公告：阳光城未能偿付两笔境外债利息、碧桂园服务收购中梁百悦服务等 表8：本周主要公司其他公告 2.6行业新闻：北京首轮土拍收官、菏泽等地下调商贷首付比例等 表9：本周行业新闻 表10：本周各地楼市新闻 3.行业数据跟踪 3.1本周一线城市成交量恢复至春节前水平 本周重点城市成交量仍略低于春节前水平：受去年同期春节假期影响，本周重点24城新房成交量同比大涨，绝对量仍略低于春节前水平。累计来看年初至今累计降31.3%，受去年一季度高基数影响，累计表现维持弱势。 图7：重点城市新房周成交 图8：重点城市新房周成交同环比 图9：重点城市新房成交滚动月同比及月环比 图10：重点城市新房成交累计同比 本周重点一线成交量基本恢复到春节前水平：本周重点一线成交量基本恢复到春节前水平，而重点二三线仍略低。年初至今一二三线累计同比分别降25.0%/28.8%/36.8%。 图11：重点一二三线城市新房周成交同环比 图12：重点一二三线城市新房成交累计同比 3.2重点9城新增供给量同样未达节前水平 重点9城新增供给量同样未达节前水平：节后重点9城新增供给快速回暖，但绝对量同样未达节前水平，年初至今累计降31.5%，近两周累计降幅收窄。随着成交量回升，狭义去化周期连升两周后本周末回落至11.19个月。 图13：重点城市新房新增供给累计同比 图14：重点城市新房库存及去化周期 本周重点一二三线新增供给均有回升：本周重点一二三线新增供给均有回升，年初至今重点一二三线新增供给累计同比分别降25.0%/30.2%/52.4%，截止本周末一二三线去化周期7.92/8.44/16.48个月。 图15：重点一二三线城市新房新增供给累计同比 图16：重点一二三线城市新房狭义库存/套 图17：重点一二三线城市新房狭义去化周期 图18：重点城市新房狭义去化周期 4.投资建议 维持“强于大市”评级：基本面，重点城市成交量持续回升但仍未恢复到春节前水平，一线表现相对较好，土地市场，北京首轮土拍收官，1）18宗涉宅地块仅1宗流拍，2）整体溢价率不到5%，3）16宗地块由国企央企竞得；政策面，本周媒体报道菏泽、重庆、赣州商贷首付比例下调，我们认为信号意义明显，“稳增长”背景下近期政策力度明显加大且节奏加快，因城施策框架下更多城市有望调整需求端政策。受益政策面不断释放的积极信号、稳增长的预期及市场风格的变化，我们维持推荐，个股方面可关注1）优质龙头及部分民企万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，对优质龙头可适当积极一些，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。