行业周报：新房成交面积环比增长，地产市场总体处于调整阶段

核心观点：新房成交面积环比增长，地产市场总体处于调整阶段 我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降，环比增长；17城二手房单周成交面积同环比均下降。本周土地成交溢价环比略有下降，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。本周国家统计局指出目前房地产市场总体处于调整阶段，房企风险有望随着市场调整机制逐步得到化解。同时央行下调1年期MLF中标利率，预计LPR利率有望跟随MLF继续下调。我们认为未来一二线城市将会陆续发布政策以刺激购房需求，三季度市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：央行下调MLF利率，多地公积金政策持续优化 中央层面：央行将1年期MLF中标利率从2.65%下调至2.5%；国家统计局指出，目前房地产市场总体处于调整阶段，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解； 地方层面：青岛优化调整住房公积金租赁提取政策，其中在租房提取额度上，针对不同情况提取上限扩容500元至700元不等；合肥缴存人使用公积金贷款购买一星级及以上居住类绿色建筑的，计算最高可贷额度时上浮20%；北京职工家庭在北京市行政区域内无自有住房且租赁住房的，可按每人每月2000元限额提取住房公积金；昆明市生育二孩、三孩的缴存职工家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30%。 市场端：新房成交面积环比增长，成都8月二批次土拍成功收官 销售端：根据房管局数据，2023年第33周，全国64城商品住宅成交面积233万平米，同比下降33%，环比增加17%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达11762万平米，累计同比下降12%。全国17城二手房成交面积为137万平米，同比增速-8%，前值-3%；年初至今累计成交面积5513万平米，同比增速32%，前值34%。 投资端：2023年第33周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2790万平方米，成交土地规划建筑面积1379万平方米，同比下降38%，成交溢价率为3%。 成都8月二批次共出让15宗地块，总成交规划建面为140.3万m，总成交金额为156.4亿元，平均溢价率为7%，其中建发、保利置业均以高溢价竞得两宗地块；深圳挂牌出让4宗宅地，总出让面积9.47万m，总规划建面47万m，揽金54.2亿元，华润及中建东孚均有所斩获。 融资端：国内信用债发行同比增长 2023年第33周，信用债发行65亿元，同比增加13%，环比下降43%，平均加权利率3.08%，环比下降45BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、央行下调MLF利率，地产市场总体处于调整阶段 中央层面：（1）国家统计局:1、国家统计局回应碧桂园地产事件指出，目前房地产市场总体处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，特别是一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期，但要看到这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解；2、中国1-7月房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%;商品房销售面积同比下降6.5%. 其中住宅销售面积下降4.3%;商品房销售额下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%; 房地产开发企业到位资金同比下降11.2%。7月份，房地产开发景气指数为93.78；3、7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点:二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点:三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同；4、70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数下降，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降、同比有涨有降: 7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有20个和6个，比上月分别下降11个和1个；70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有26个和5个，比上月均下降1个。（2）央行:为对冲税期高峰等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，8月15日人民银行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利(MLF)操作，充分满足了金融机构需求，1年期MLF中标利率从2.65%下调至2.5%，7天逆回购利率从1.90%下调至1.8%。 地方层面：（1）青岛:青岛优化调整住房公积金租赁提取政策，其中在租房提取额度上，针对不同情况提取上限扩容500元至700元不等，同时增加可提取的租赁住房类型，以加大住房公积金租房支持力度，助力新市民、青年人安居。（2）合肥:合肥市发布关于公开征求《关于进一步优化住房公积金使用政策的通知(征求意见稿)》显示，缴存人使用公积金贷款购买一星级及以上居住类绿色建筑的，计算最高可贷额度时上浮20%，上浮后贷款额度不得超过合肥市规定的相应档次贷款额度上限标准。（3）潜江:湖北省潜江市发布通知提出，支持住房消费，延续《潜江市关于促进房地立业持续健康发展的若干措施》政策，出台鼓励生育政策，对按政策生育二孩三孩的家庭，在市域内购买新建商品住房的予以补助。（4）广州:广州市住建局公开了关于市政协十四届二次会议第3090号提案答复函。提案函件提到，2023年广州全市至少推进127个城中村改造项目，是有史以来最大规模的年度任务，广州将继续更新政策体系，创新连片改造实践，鼓励在城中村规模化建设保障性租赁住房。（5）北京:职工家庭在北京市行政区域内无自有住房且租赁住房的，可按每人每月2000元限额提取住房公积金。（6）南昌:按低限执行住房信贷政策。居民家庭通过公积金或商业银行贷款购买住房的，首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%。对为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房且符合相关政策规定的，商业性个人住房贷款首付比例、贷款利率均按低限要求执行。（7）太原:太原市支持居民换购住房退还个人所得税。出售自有住房，个人所得税仍按照原有政策执行。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在太原市范围内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。（8）昆明:昆明市住房公积金管理中心日前发布新政，为有效支持缴存职工家庭的刚性住房需求，生育二孩、三孩的缴存职工家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30%。 表1：央行下调MLF利率，地产市场总体处于调整阶段 2、销售端：新房二手房成交同比均下降 2.1、64大中城市新房成交环比增加 根据房管局数据，2023年第33周，全国64城商品住宅成交面积233万平米，同比下降33%，环比增加17%，前值199万平米；从累计数值看，年初至今64城成交面积达11762万平米，累计同比下降12%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第33周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2023年第33周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2023年第33周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2023年第33周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第33周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-12%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-40%、-25%、-42%，年初至今累计增速9%、-10%、-26%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同环比均下降 2023年第33周，全国17城二手房成交面积为137万平米，同比增速-8%，前值-3%；年初至今累计成交面积5513万平米，同比增速32%，前值34%。 图8：17城二手房成交单周同比下降 图9：三四线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比下降，成都8月二批次土拍 成功收官 2023年第33周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2790万平方米，成交土地规划建筑面积1379万平方米，同比下降38%，成交溢价率为3%。一线城市成交土地规划建筑面积82万平方米，同比增加66%；二线城市成交土地规划建筑面积272万平方米，同比下降54%；三线城市成交土地规划建筑面积1025万平方米，同比下降34%。佛山市顺德区出让一宗地块，保利发展以底价17.1亿元摘得；广州天河区黄云路两宗地块成功出让，由越秀集团以总价68.3亿元竞得，溢价率6.88%； 成都8月二批次共出让15宗地块，总成交规划建面为140.3万m，总成交金额为156.4亿元，平均溢价率为7%，其中建发、保利置业均以高溢价竞得两宗地块；武汉3宗地块成功出让，总成交价9.55亿元，总建筑面积16.7万平方米；西安成功出让3宗宅地，共计223亩，总成交价28.28亿元，其中华发股份斩获一宗地块；深圳挂牌出让4宗宅地，总出让面积9.47万m，总规划建面47万m，揽金54.22亿元，华润及中建东孚均有所斩获。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行同比增长 2023年第33周，信用债发行65亿元，同比增加13%，环比下降43%，平均加权利率3.08%，环比下降45BPs；海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比增长 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年8月14-18日，下同）房地产指数下跌1.93%，沪深300指数下跌2.58%，相对收益为0.66%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第15位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：泛海控股、渝开发、天房发展、*ST中迪、大龙地产，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为金科股份、新华联、特发服务、中南建设、深物业A。 图15：本周房地产指数下跌1.93%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中泛海控股、渝开发、天房发展涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中金科股份、新华联、特发服务跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降，环比增长；17城二手房单周成交面积同环比均下降。本周土地成交溢价环比略有下降，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。本周国家统计局指出目前房地产市场总体处于调整阶段，房企风险有望随着市场调整机制逐步得到化解。同时央行下调1年期MLF中标利率，预计LPR利率有望跟随MLF继续下调。我们认为未来一二线城市将会陆续发布政策以刺激购房需求，三季度市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。