2023年第二季度阿联酋房地产市场回顾

房地产市场回顾 阿联酋房地产市场评论 Q22023 尽管有一些放缓的迹象，但2023年上半年该行业仍然强劲。 CBREResearch2023年8月 数据|阿联酋房地产市场审查和展望|2023年第二季度 数据|阿联酋房地产市场评论|2023年第二季度 2023年上半年，尽管有一些缓和的迹象 2.8% 2023年GDP同比增长预 测 56.9 2023年6月阿联酋PMI读数上升 从一个月前的55.5 3.6% 截至2023年6月 4.1pp 截至2023年6月，酒店入 住率同比增长 22.8% 迪拜平均住宅租金上涨 17.2% 迪拜的优质办公室租金 增加 宏观经济概述 ‒ –其碳氢化合物行业预计将在2023年收缩1.6％ –-碳氢化合物行业的增长率估计为 4.5% –今年的通货膨胀率预测为3.4％ 从2023年初开始显著下降，GDP增长率预计为3.5%。鉴于全球经济此后面临的逆风和货币政策的转变 ，我们看到整体增长降级并不令人惊讶。然而，降级已经下降到碳氢化合物行业的预期收缩，由于欧佩克+减产，预计将收缩1.6％，而1月的预测增长率为2.7％2023。另一方面，非碳氢化合物行业估计在2023年的增长率为4.5％，高于2023年1月预测的3.9％的增长率。 这种对更高的非碳氢化合物增长率的预期被描绘为更高的 图1：阿联酋，国内生产总值 来源：CBREResearch/OxfordEconomics/Macrobond 宏观经济概述 非石油增长，2023年6月的读数为56.9，高于一个月前的55.5。这是自2019年6月以来的最高水平之一，突显了相当大的改善 ——石油私营经济及其展望。 根据S&PGlobal的数据，这一增长主要得益于新订单的增加。该指数的新业务子部分显示出强劲的增长，达到了过去四年的最高水平，主要是由于外国需求的增长。在新订单和正在进行的项目水平上升的背景下，商业活动大幅增加。结果，就业人数进一步增加，这是其连续第14个月的增长。 在需求水平较高的背景下，过去十个月来记录的最强水平。 -指数，建筑，旅游和旅游以及批发和零售贸易， 都看到了活动的扩大。 总的来说，尽管全球宏观经济逆风似乎已经消散，但 利率上升的影响，住房成本上升对消费者的影响，即在迪拜，最后是美元疲软的净影响。 我们所关注的最关键的下线包括利率上升的影响，住房成本上升对消费者的影响 ，即在迪拜，最后，美元疲软的净影响。 来源：CBREResearch/Macrobond 2020 2021 2022 2023 2024 2025 -5.0% 4.4% 7.9% 2.8% 3.9% 5.1% -3.8% -1.1% 9.5% -1.6% 5.8% 10.6% -5.4% 6.5% 7.2% 4.5% 3.2% 3.1% -2.1% -0.1% 4.8% 3.4% 2.2% 2.0% 图3：阿联酋，主要经济指标，同比变化 GDP 碳氢化合物 GDP 非- 碳氢化合物 GDP 通货膨胀 资料来源：CBREResearch/OxfordEconomics。 阿布扎比办事处 2023年。在此期间，总共注册了8,365份租赁合同，比去年同期增长了8.9％。新注册增加了12.2％ ，续订增加了4.9％，这支持了这一整体增长。 就总空间需求而言，与私营部门相比，政府和与sem-igovermet相关的机构仍然是阿布扎比占领者需求的最大来源。虽然私营企业的需求不断增加，但平均而言，它们所需的空间通常要低得多。在这一细分市场中，我们特别看到希望扩大在首都业务的法人实体的需求很大。 在更广泛的层面上，缺乏可用的质量供应和新开发项目的稀缺仍然是市场面临的主要挑战。更新时升级他们的占用空间。 上述市场趋势意味着CBRE监测的机构级建筑的平均入住率从2022年第二季度的84.0%增加到 2023年第二季度的93.7%。分别上升11.0%、5.7%和7.8%。 占用市场。预计主要和A级资产将保持相对强劲的需求水平，特别是考虑到可用供应的稀缺性和即将到来的新库存的缺乏。这将继续导致房东青睐的市场。 图4：阿布扎比，办公室租金，2023年第二季度同比变化 来源：CBREResearch 图5：阿布扎比，办公室，平均入住率，% 迪拜办事处 迪拜土地部门的数据显示，在2023年第二季度，租赁总数量 较早。在此期间，共记录了20,953个新的租赁注册，同比增长率为58.5％。此外，总共注册了8,979个续签合同，比上年增长了13.4％。 第二季度的需求在自由区和非自由区之间相对平衡，并且来自广泛的行业。两个值得注意的需求部门是技术和金融服务（即投资基金）部门，后者几乎完全被DIFC所吸引。鉴于当前的需求和供应动态 ，另一个值得注意的趋势是，居住者正在进行权衡，以缩小其总占用空间的规模，因为由于混合工作而需要的空间减少，然后能够利用节省下来的资源来提高当前占用空间的质量。 在我们有这样的选择被行使的地方，它一直是飞行质量没有这是可能的，通常是最后的解决方案。 截至2023年第二季度，平均入住率达到92.7%，高于去年同期的84.8%。 需求增加和质量供应有限的支持。这些提升占用率 平均优质、甲级、乙级和丙级租金分别增长17.2%、11.0%、16.4%和30.0%。所有细分市场的平均要价租金都超过了2019年的可比数字，在2023年第二季度，Prime、A级、B级和C级利率分别达到了244迪拉姆、165迪拉姆、136迪拉姆和117迪拉姆。鉴于缺乏可用的优质库存以及即将到来的未来供应数量非常有限以及强劲的价格缓解活动，我们预计租金将在2023年剩余时间内继续上涨。 图6：迪拜，办公室租金，至2023年第二季度同比变化% 来源：CBREResearch/Macrobond 图7：迪拜，办公室，平均入住率，% 阿布扎比住宅 2023年第二季度，与去年同期相比增长了101.1%。在此期间，计划外交易增长了167.9％，二级市场交易增长了14.8％。截至2023年第二季度，交易总量达到4,737，比上年增长88.6%。这一增长的基础是计划市场销售额增长151.1%，二级市场销售额增长10.5%。 与2022年第二季度相比，阿布扎比的平均公寓和别墅价格同比分别增长0.9％和1.7％。仅考虑2023年第二季度进行的交易，平均公寓价格达到每平方米14,873迪拉姆，平均别墅价格达到每平方米11,232迪拉姆。 与前一年相比下降了2.6%。这种放缓得到了0.6%的支持在新注册中，续签合同同期下降了3.8%。 阿布扎比的平均公寓租金小幅增长0.1％，平均别墅租金增长1.0％。根据2023年第二季度的租金登记，平均公寓租金为66,259迪拉姆，平均别墅租金为166,248迪拉姆。 在供应方面，今年中期，阿布扎比已完成1,265个单位，其中65.8％的供应已在AlRahaBeach和Najmat阿布扎比交付。预计今年最后两个季度还将完成4,538个单位，其中49.0％的即将库存计划在AlMaryah岛交付。 仅考虑Q22023期间的交易，平均公寓价格达到每平方米14,873迪拉姆，平均别墅价格达到每平方米11,232迪拉姆。 图8：阿布扎比，至2023年第二季度住宅价格表现，百分比变化 来源：CBREResearch/Quanta 图9：阿布扎比，至2023年第二季度住宅租金表现，百分比变化 来源：CBREResearch/Quanta 迪拜住宅 平均公寓价格上涨17.2%，平均别墅价格上涨15.1%。截至2023年6月，平均公寓价格为每平方英尺1,294迪拉姆，平均别墅价格为每平方英尺1,525迪拉姆。尽管平均公寓销售率仍比2014年的最高记录低 13.1％，但平均别墅价格目前比这一峰值高出5.5％。话虽如此，许多邻居的表现远远超过了2014年的水平。 迪拜的租金增长率连续第五个月保持温和，截至2023年6月的一年租金增长22.8%，低于20203年5 月的24.2%，在此期间平均公寓租金增长22.7%，平均别墅租金增长23.1%。 根据迪拜土地部门公布的数据，在2023年第二季度，总共登记了130,219份租赁合同，比上年增长5.9 ％。在此期间，新注册数量下降了15.5％，而续签的租赁合同增长了25.8％。这突出表明，租户更有可能续签现有租约，以避免在签署新租约时更高的租金和承担搬家费用，同时也受益于RERA租赁法规提供的保护。 两个季度，迪拜市中心、迪拜CreeHarbor和商业湾的新股占最近供应量的44.6%。到今年年底，预计将再完成45,380个单位，其中39.6％的即将供应将在MeydaOe，BsiessBay和第七区开发。但是，我们预计该库存的全部时间表不会按计划在今年剩余时间内交付。 图10：迪拜，住宅价格表现，2023年6月变化百分比 来源：CBREResearch/REIDIN 图11：迪拜，到2023年6月住宅租金表现，百分比变化 迪拜住宅 6月2023，共登记了9,876笔交易，与去年同期相比增长了18.8％。在此期间，虽然o-fpflan市场销售额增长了44.9％，但二级市场销售额略有下降0.5％。 尽管最近略有下降- 2023年6月，总交易量达到57,738。这是有记录以来的最高记录，与去年同期相比增长了43.2％ oo-fpflan交易增长了75.3％，二级市场交易增长了18.9％。 展望未来，我们预计租金将继续放缓。这是由于许多关键住宅区的要价减少，特别是在市场的公寓部分，几个主要社区的租金现在正朝着sing-ldeigit的方向发展 增长。然而，多个次要地区的租金增长率现在显着增加，尽管这些地区与更广泛的市场相比落后于曲线。我们预计，在这一年中，这一市场细分市场的增长率可能会比我们迄今为止在主要市场看到的更快。 向前迈进，我们预计租金将继续降低。许多主要住宅区的要价减少，特别是在市场的公寓部分，那里几个主要的公寓区的租金现在正朝着逐步增长的方向发展。 图12：迪拜，住宅交易 阿联酋医院 在全球范围内，截至2023年第二季度的平均每日航班数量达到114,779。这一数字已超过2019年的可比水平3.0％，并且是我们连续第二个季度看到这一水平保持在2019年水平之上。根据IATA发布的数据，截至2023年5月，全球客座率（PLF）为81.8%，与2019年同期相比持平，与之前的数据相比取得了坚实的进展。另一方面，可用座位公里数(ASK)仍低于2019年的3.9%。虽然并非所有的KPI都高于2019年的水平，但我们通常看到旅行的回报比预期的要早。 截至2023年5月，迪拜共接待了740万国际游客，比上年增长19.8%，比2019年同期增长3.2%。 图13：截至2019年6月的阿联酋KPI表现 ADR和入住率表现不 佳 85 RevPAR指数为100 90 95 100 105 110 115 RasAlKhaimah 入住率表现不佳 前COVID基准 ADR表现不佳 性能出众 ADR和占用 富查伊拉 阿布扎比 迪拜 沙迦 125 120 ADR2023年6月至2019年6月 115 110 105 100 95 90 85 80 与去年同期相比，截至2023年6月的一年中，阿联酋的平均入住率上升了 4.1个百分点。在同一时期，美国存托凭证下降了1.9％，但averagRevPAR增长了3.6％。尽管美国存托凭证数据在一年中有所放缓，但在截至2023年6月的一年中，鉴于沙迦，迪拜，阿布扎比和富查伊拉的美国存托凭证水平升高，阿联酋的平均存托凭证已超过2019年基准16.4％ 尽管如此,阿布扎比仍是唯一一个仍低于其峰值基准1.7个百分点的城市。 来源：CBREResearch/STRGlobal 图14：阿联酋，酒店市场，KPI，同比