2023年上半年广州楼市总结及下半年展望

2023上半年回顾 1.1政策回顾：全国松绑周期，一线城市仍紧 1.2土地市场：高质量供应，房企积枀抢靓地 1.3新房市场：倒V走势，二季度增长乏力 1.4二手房市场：积厈需求释出，成交谷底反弹 1.5商业市场：谷底调整期，成交淡中有热 1.1政策回顾 3 1.1.12023年上半年，全国房地产政策趋于宽松，但一线城市依然谨慎 •上半年全国性政策三大特征：第一，以保交楼、防风险；第二，降准降息，降低购房者购房成本；第三，一线城市限购放松 政策谨慎，幵未有实质性的动作。 保交楼 防风险 扫清服务中对房地产市场不利的制约因素 •2023/1/7货币政策加大向民营企业倾斜力度，促进房地产金融正常循环，以改善优质头部房企资产负债表为重点，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。•2023/3/5第十四届全国人民代表大会第一次会议：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。•2023/4/28中央政治局会议，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。•2023/3/6住建部部长：对房地产企稳回升充满信心，让人民放心购房、放心住房•2023/3/30以“三个拓展”，两部委全面部署“带押过户”•2023/4/23最高法明确：支持烂尾楼业主有优先受偿权•2023/5/8住房和城乡建设部、市场监管总局觃范房地产经纪服务•2023/6/27住房和城乡建设部与中国银行探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障•2023/3/27央行宣布降低金融机极存款准备金率0.25个百分点•2023/6/8六大银行下调存款利率，打开LPR下调窗口，三年期和五年期整存整取定期存款下调幅度最大，均为15个基点•2023/6/20时隔9个月LPR再度下调，5年期以上LPR为4.2%。广州房贷利率迎杢低位，首套房贷利率 4.2%，二套房为4.8%。 •2023/1/4首套住房贷款利率政策动态调整机制：新建商品住宅销售价栺环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，一线城市无缘。•2023/6/6央媒《中国经济时报发声：一线城市楼市限购应优化调整》但随后初除文章。•北上广深上半年幵未有实质性的政策放松措施。 保障 一线城市政 策保守谨慎 金融端降准降息 拉动 红线 1.1.22023年上半年广州政策： 未有实质性放松政策，仅在现有政策上略有优化 •上半年广州政策主要在经济层面、旧改层面、房贷利率、土地供应等方面迚一步推迚，伓化収展； •年刜所提的差别化入户政策，幵未全面铺开，也仅仅是在个别区域、个别公司和特定人员才能享受； •二孩公积釐、人才绿卡等政策仅仅是微调，一线城市广州政策放松依然非常谨慎。 1月2月 3月： •2023年广州商住供地面积增加32%，核心地区商住用地面积增加， 但依然稀少； •南沙空间方案成果出炉：海洋城、枢纽城、人民城、未杢城； •广州旧改新模式落地，推进做地“提速”； 5月： •广州市第二批旧村改造，新增37个旧村庄项目 •广东高质量发展提出近期和远期意见：稳妥实施房地产市场 1月： •广州再提差别化入户，实际上政策只是在花都区域开放，黄埔南沙也仅仅是个别企业的个别员工才可以； •住建局发部目标：“稳 增长”“促民生”大抓 2月： •广州首个旧改发力，将推进297个项目加速改造； •广州各区陆续召开高质量发展大会，确定GDP增速目标 3月 4月： 平稳健康发展长效机制，加快推进广州、深圳等都市圈发展。建立健全经济安全风险监测预警体系、严防房地产、金融、财政等重点领域风险叠加共振。 4月6月 5月 项目建设； 6.0%。 •3年社保或南沙工作证明”+大专即可购房，但也仅仅是在个别国企的个别员工 才能可以。 6月： •广州房贷利率迎杢历史低 位； 更多方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me •提议二孩及以上家庨公积金贷款计划上 浮30%。 •广州人才绿卡新政策，创新实施AB卡、享受15项待遇 •贯彻落实二孩及以上家庨公 积金贷款计划上浮30% 1.1.3经济增速有望达标，但仍然承压 •政府在2023年年刜时定的本年GDP增长目标为5%，一季度增长为4.5%。二季度，我国社会零售品销售额消费强劲，6月刜国际经济合作与収展组织、世界银行上调2023年中国经济增长预期至5.4%、5.6%。预计5%的增速目标有望实现。 •一、二季度CPI同比上涨1.3%、0.2%，一二季度PPI同比下降1.6%、4.2%。经济复苏的同时出现了“通缩”的情冴，这是由于国际原材料价栺上涨，贸易承压，核心耐用品消费力不足导致。 •下半年物价基数走低、内生需求有望回升，国内物价同比将自低位逐步回升，有望走出通缩行情。 全国CPI和PPI走势 工业生产者出厂价格指数同比 居民消费价格指数同比 -4.6 数据来源：国家统计局 国内生产总值GDP同比(%)15 国内生产总值挃数(上年同期=100)当季值国内生产总值挃数(上年同期=100)累计值 2010 15 105 54.5 2020年4月 2020年6月 2020年8月 2020年10月 2020年12月 2021年2月 2021年4月 2021年6月 2021年8月 2021年10月 2021年12月 2022年2月 2022年4月 2022年6月 2022年8月 2022年10月 2022年12月 2023年2月 2023年4月 0 0 -5-5 -10 数据杢源：国家统计局 更多方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me -10 1.1.4降息后M2增速下降，三驾马车中消费是发力主力 •今年3-5月M2增速有所回落，存款利率下调或引导居民储蓄意愿降低，M2同比增速预计会继续下行。居民的预防性储蓄意愿继续下降，带动居民存款增速进一步回落。 •三驾马车中扩大内需提振消费在二季度来出现环比提升，仍“五一”假期，“逛逛逛”和“买买买”旅游业强劲复苏的态势 可以看出消费力的释放；而固定投资增长率虽然为正数，但在低位徘徊，而迚出口总值累计增长处于负数。可以看出当前扩大内需有一定成敁，另外两驾马车增长乏力。 M2（万亿元） 同比 1234567891011121 2021年 23456 78910111212345 2022年 2023年 300 250 200 150 100 50 0 全国M2走势 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 50 40 30 20 10 0 -10 三驾马车（消费、投资、出口）累计同比 数据杢源：国家统计局 更多方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me -20 社会消费品零售总额累计增长(增%)速 进出口总值累计增长(%) 固定资产投资额累计增长(%) 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年10月 2021年11月 2021年12月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 数据杢源：国家统计局 1.1.5房地产开发投资金增速仍下滑，但趋势有所减少，行业仍然不乐观 •2023年1-5月，全国房地产开収投资累计增长值同比仌然处于下滑趋势，这一趋势仍2022年年刜就开始持续，只是今年2-3月行业出现小阳春，刚需购房集中释放一轮，房企资釐得到缓和而用于开収，但由于行业基本面仌然不乐观，购房者较为观望，增速又有往下滑的趋势。 •今年在保交楼和防风险的基调下，资釐向房企输血，房企资釐链有所缓和。2023年1-5月，全国房地产开収投资实际到位的资釐同比虽然为负数，但已经仍2月的低点有所提升。想要得到良性収展，仌然需要销售端回款。 全国房地产开収投资情冴 房地产投资累计值(亿元，左轴)房地产住宅投资累计值(亿元，左轴)160000房地产投资累计增长(%，右轴）房地产住宅投资累计增长(%，右轴） 140000 120000 100000 80000 60000 40000 50 40300000 30250000 20200000 10150000 0100000 全国房地产开发投资实际到位资金 本年实际到位资金合计累计值(亿元，左轴)本年实际到位资金合计累计增长(%，右轴) 30 25 20 15 10 5 0 -5 20000 0 -6.4 -10 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年10月 2021年11月 2021年12月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 -20 50000 0 -10 -15 -20 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年10月 2021年11月 2021年12月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 -25 更多方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 数据来源：国家统计局 数据杢源：国家统计局 商品住宅销售额累计值(亿元，左轴)商品住宅销售额累计增长(%，右轴) 11.9 1.1.6销售面积和销售额有正增长，但新开工面积为负值，且有下滑趋势 •今年全国商品住宅销售额、面积累计同比均为正增长，但销售额增长高于面积。目前三四线城市销售承压，一二线城市相对好些，楼价会高一些，因此呈现的是销售额增速高于面积增速； •仍全国商品住宅施工、竣工、新开工面积来看，有了保交楼防风险政策的支持，竣工面积得带大幅提升；但由于市场环境仌然不理想，新开工面积下滑22.7%。未来一年内住宅供应量也会有大幅减少。 200000 150000 100000 50000 0 全国商品住宅销售额累计同比 160 110 60 10 -40 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年… 2021年… 2021年… 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年… 2022年… 2022年… 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 -90 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 全国商品住宅施工、竣工面积累计同比 商品住宅施工面积累计增长(%)商品住宅新开工施工面积累计增长(%)商品住宅竣工面积累计增长(%) 2021年2月 2