2023年上半年长沙楼市总结：弱复苏中走向再平衡

-2023年上半年长沙楼市总结- 弱复苏中走向再平衡 指导单位：湖南省房地产业协会撰写执行：克而瑞湖南区域 商务合作：18570100888熊女士 技术支持：18175190320刘女士 版权声明：本报告中内容为湖南省房协&克而瑞所有，未经许可，不得转载！ 免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述城市的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。 2023.7 CRIC 长沙楼市 行业整体特征 宏观环境长沙城市面 土地市场 新房市场 企业竞争 宏观环境 MacroeconomicEnvironment 全国经济环境 经济下行压力持续 房地产市场信心暂未全面恢复 经济下行压力持续，房地产行业数据在政策刺激下，下行趋势所收窄，但供需两端信心仍未全面恢复，居民购房贷款需求依然偏弱、房企整体融资环境仍不容乐观，房地产承压。 表：近7年全国GDP走势（亿元,%）表：近7年全国历年房地产开发投资走势（亿元,%） 1500000 1000000 6.96.7 GDP同比 86515 6 10 8.18 6 4 200000 150000 100000 房地产开发投资额同比 15 9.41010 1 4.4 47602 775 09799 20165 141443 0 32036 500000 89 2.3 19281 91015986 1143670 3 1210207 4 2 188815 50000111 32194 0 -7.5 132895 -10 45701 -5 -10 -15 00 2017201820192020202120222023.1-5 2017201820192020202120222023.1-5 表：近7年全国新开工面积走势（万元,%） 表：近7年全国历年国内贷款走势（亿元,%） 250000 200000 150000 100000 53353 14.8 75911 19.7 新开工面积（万方）同比（%） 64329 27154 8.5 46379 -1.9 39.4 20587 -10.9 - -22.6 40 20 0 -20 30000 25000 20000 15000 10000 5000 17.3 -4.9 贷款金额同比 26676 5.15.7 -12.7 25.4 30 20 10 0 -10.5-10 50000 1 12111 39723 -40 252422400525229 0 2329617388 7175 -20 0 2017201820192020202120222023.1-5 -60 2017201820192020202120222023.1-5 全国政策环境 中央政策“维稳” 地方政策分化 上半年中央层面并无实质性重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，金融层面降准降息稳经济，政策支持居民信贷及房企融资但效果不彰显。 货币化棚改往高能级城市发展 中央定调 定调“防风险、促需求”， 金融层面 LPR再下降，统一房贷利率 南昌、南京、厦门、昆明、贵阳、温州等城市纷纷公布并实施“房票办法”，宁波等一批城市公示“房票 城 市办法”来看，新一轮全面棚改已经登场了。 保持稳定且限于“托而不举” 1月5日，央行、银保监发布房房贷利率动态调节机制。 2月3日，自然资源部优化完 善集中供地政策。 5月8日，住建部、市监总局 有望突破4%关口 6月20日，5年期以上LPR利率下调10个基点至4.20% 多数城市已放宽至底线。上半年共有17个省市调整首付比例。 央行于3月27日降低金融机构 分高能级城市财税托市 化 上海、广州等101省市 行 放松公积金贷款； 情 北京、南京等37省市财税托市。 热点城市“四限”放松 广州、长沙等14城放松限购； 青岛、合肥等18省市放松限贷； 深圳、贵阳等7城放松限价； 郑州、厦门等8城放松限售。 共同规范房地产经纪服务。 存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5500亿元。 延高热城市不排除紧缩性政策 续 2月10日，深圳出手整顿经营贷转贷。部分银行暂停 审批存量房贷用户的经营贷转贷申请。 全国房企发展背景 房企陷入流动性危机 8家房企触发终止上市条件 随着房企流动性危机的持续蔓延，以及房地产行业的下行，房企股价整体持续下跌，已有8家A股房企触发了终止上市条件，被强制退市，房企迎来退市潮。 触发退市房企共性 第一，依赖高杠杆和高负债盲目扩张，财务风险偏高。第二，融资成本过高，对盈利形成挑战。 第三，现金短债比大幅下降，入不敷出。 首先，退市房企的市场份额占比很小。其次，退市虽然会让企业的融资能力 市场影响 大打折扣，但并不意味着破产。 全国房企发展背景 融资环境不及预期 “第三支箭”政策惠及房企 图：2022年-2023年6月百强房企销售额月度走势 2023年1-6月销售金额：30620.2亿元 8000 同比：0.18% 40.00% 7000 20.00% 60005000 0.00% 4000 -20.00% 3000 -40.00% 20001000 -60.00% 0 -80.00% 销售金额（亿元）单月同比 上半年市场销售与融资环境修复都不及预期，房企的股权融资加速落地，“第三支箭”政策惠及面不限于国央企，部分民企也将受益，将对提升行业预期起到积极作用。 数据来源：CRIC数据系统企业榜单 房企销售收金呈现好转迹象，前6月同比上涨，年内销售“先升后降”。 破冰事件 大型房企发债减速明显，中间力量型房企融资提速。 事件一：A股定增获批的房企名单中，大名城和福星股份两家中小民企也位列其中，意味着“第三支箭”政策的惠及面不限于规模国央企，更多的民营房企也有可能受益，政策效应将更加明显。 事件二：5月29日，招商蛇口的定增并购事项获深交所审核通过，成为A股房企中首家试水“第三支箭”成功的公司。 事件三：6月份，福星股份、中交地产、陆家嘴、保利发展等房企的定增方案又集中获批，暂停多年的A股房企股权融资重新“开闸”。 全国土地市场 土地供应规模下降26% 供地质量提升地价涨幅明显 受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场供应同比显著下滑。2023年上半年供应建面为5.55亿平米，同比下跌26%。价格方面，因一二线城市成交规模占比增加及重点城市供地质量提升的影响，上半年土地成交平均楼板价为4544元/平米，同比上涨21%。 表：近4年全国300城土地供应走势（万方）表：近1年300城土地供应走势（万方） 250000 200000 148,507 215,943 190,395 60,000 40,000 46,422 24,63622,385 150000 100000 50000 0 123,463 74,614 138,006 55,585 20,000 0 16,33712,30918,432 13,823 5,3205,594 9,44610,01111,23913,998 2020上半年2020下半年2021上半年2021下半年2022上半年2022下半年2023上半年 表：近4年全国300城土地成交走势表：近1年300城土地成交走势 成交面积（万方）成交楼面价（元/平米） 40,000 30,000 3,8454,206 4,114 建筑面积(万㎡)成交楼板价(元/m²) 3,8813,756 4,544 6,000 200000 150000 100000 26222422 3277 2626 2589 31382976 3463 4000 3000 2000 20,000 10,000 2,609 2,882 2,559 2,630 1,951 3,197 2,700 4,000 2,000 50000 0 113697.27173207.19 97572.81 4.415171.229 7981 .263 4281 .67 1000 0 13,5219,57810,26111,24014,64518,61333,6444,5694,6505,3445,9746,9336,811 00 2020上半年2020下半年2021上半年2021下半年2022上半年2022下半年2023上半年 全国土地市场 流拍率同比跌幅明显 溢价率上涨3.46个百分点 供地质量提升的影响，全国土地市场流拍率走低，环比去年下半年下跌1个百分点，但仍位于高位。 溢价率涨幅明显，环比上涨3.46个百分点，位于2021年下半年来的 高位。 表：近4年全国300城溢价率走势（%）表：近4年300城流拍率走势（%） 18 16 14 13.96 34.00 12 32.00 10 30.00 8 28.00 28 6 6.4426.00 26 4 4.984.62 24.0024 2 2.98 22.00 0 20.00 15.05 17.1 38.00 36.0036 35 34 31 2020上半年2020下半年2021上半年2021下半年2022上半年2022下半年2023上半年 2020上半年2020下半年2021上半年2021下半年2022上半年2022下半年2023上半年 房企竞争 全国楼市跌幅明显收窄 行业预期微修复 表：近7年全国商品房销售面积走势 商品房销售面积（万方）同比 2023年上半年行业预期微修复，楼市2-3月点状复苏，4月后之所以再度回落，一方面新房供应节制，绝对量规模仅能持平去年同期；另一方面，伴随着刚需刚改需求阶段性释放完毕，改善接棒，对成交支撑作用略显不足。 房企表现上，2023年上半年，百强房企格局继续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。 表：2023年上半年全国操盘榜TOP10房企 200000 150000 100000 50000 7.7% 1.2% 0.1% 2.6%1.9% -24.30% -0.90% 10.0% 排名 企业简称 操盘金额(亿元) 1 保利发展 2157.0 2 万科地产 1895.2 3 中海地产 1695.5 4 华润置地 1580.1 5 招商蛇口 1540.0 6 碧桂园 1528.6 7 绿城中国 1342.4 8 建发房产 950.3 9 滨江集团 891.1 10 金地集团 890.0 0.0% -10.0% -20.0% 6,44 169,408171,465171,558176,086179,433135,83740 0 2017201820192020202120222023.1-5 -30.0% 表：近1年全国商品房销售面积走势 商品房销售面积（万方） 20000 同比 -3.60%-1.80% -0.40%-0.90% 0.00% 15000 10000 255 255 5000 712 -23.10%-23.10%-23%-22.20%-22.30%-23.30%-24.30% -10.00% 690 804 -20.00% -30.00% 999 757 0 135329 10071 14587 15133 1481378 -40.00% 2022.62022.72022.82022.92022.102022.112022.122023.22023.32023.42023.5 城市基本面小结 经济下行压力持续，但房企融资迎“破冰”，行业预期“微修复” 经济 经济下行压力持续，房地产市场信心暂未全面恢复 中央持续释放“维稳”基调，各城市分化行情延续 房企 房企迎来退市潮，房企融资迎“破冰” 土地市场以“量”换“热”，新房市场预期微修复 政策市场 长沙城市基本面 UrbanFundamentalsofChangsha 城市基本面/人口 2022年长沙人口新增量及增速全国第一