2023年上半年广州房地产市场总结

合富研究院|广州| 市场超跌,成交结构压缩 ——2023年广州房地产市场半年度总结—— GUANGZHOU 2023年上半年总结 市场超跌 上半年广州商品住宅市场供求处于近五年低位，新增供应374万㎡，是自2018年以 来首次低于400万水平，新房成交448万㎡，连续18个月平均月度网签水平维持在70万 ㎡左右低位，是15年来最长的“底部”调整周期。 尤其2季度，房企资产负债问题未解决、以及人民币汇率（贬值）等因素使买家入市信心有所动摇，市场修复的进程被打断。从合富研究院持续监测数据看，2023年5-6月周均成交，较2022年周均成交更低20%，超跌明显。 与此同时，二手市场景气对一手成交的影响加深，全市二手放盘量较去年增长约15%-20%，这也倒逼了更多一手项目（集中郊区）用更加积极的营销措施应对。 2023年上半年总结 三层结构向两层结构压缩 从区域成交结构看，上半年中心区成交保持稳中向好的趋势；远郊市场有一定分化，南沙、花都、从化上半年成交量低位企稳，增城延续跌势；近郊市场承接力较往年同期下降，Q1、Q2两个季度的成交规模均低于过往两年同期。 显然，市场成交正由过往的“中心升、近郊稳、远郊跌”的三层结构，逐渐往“中心稳中向好，近郊+远郊寻底”的两层结构压缩。 复盘2023年上半年市场 【特征一】：供求低位，市场超跌 整 体【特征二】：二手市场对一手市场的影响上升 特【特征三】：三层结构向两层结构压缩 征 【特征四】：购买力聚拢“优势地段” 区【中心】：市场“坚挺有弹性”，优质资产受追捧 域 解【近郊】：供需减弱，让利增多，600万总价以上项目需求仍向好 读【远郊】：供应放缓，消化余货，“总价低、配套优”项目占比上升 积 极【宏观】经济底部特征明显，政策持续“暖风” 因 素【市场】市场底部特征显现，库存下降，外围成交量有见底信号 2023年上半年 PART1整体特征 【特征一】：供求低位，市场超跌 上半年市场供求处于近五年低位 4月后新入市买家出手较犹豫，市场出现“超跌状态” 【特征二】：二手市场对一手市场的影响上升 全市二手放盘量较2022年明显增长 二手市场景气不足对郊区一手项目走货的影响渐趋明显，尤其是次新盘较多的板块 【特征三】：三层结构向两层结构压缩 显然，市场成交正由过往的“中心升、近郊稳、远郊跌”的三层结构，逐渐往“中心稳中向好，近郊+远郊寻底”的两层结构压缩。 【特征四】：购买力聚拢“优势地段” 无论一级(土地)二级（一手）三级（二手）市场购买力，均向优势地段聚拢 特2023年上半年 征广州商品住宅市场半年报 一 供求低位，市场超跌 上半年广州商品住宅市场供求处于近五年低位，新增供应374万㎡，同比减少8% ，是自2018年以来首次低于400万㎡水平，新房成交448万㎡，连续18个月平均月度网签水平维持在70万㎡左右低位，是15年来最长的“底部”调整周期，且2023年5-6月周均成交，较2022年周均成交更低20%，超跌明显。 4月前，疫情管控放开以及经济复苏预期带动市场信心回归，尤其去年10至12月积压的购买需求较快释放，推动市场成交上行，4月后宏观经济复苏趋缓，房企债务风险持续，以及人民币兑美元汇率贬值等因素动摇市场入市信心，打断市场修复进程，致买家入市犹豫，市场出现“超跌状态”，交易景气低于去年同期水平。 广州商品住宅上半年“供”/“求”均处近5年低位 2023年上半年广州新增供应374万㎡，同比减少8%。2018年以来，半年度新增预售面积首次低于400万㎡。低于近 5年的【上半年度平均新增供应水平（420万㎡）】。 新增预售 1000 800 600 400 200 0 374 2018年H12018年H22019年H12019年H22020年H12020年H22021年H12021年H22022年H12022年H22023年H1 网签成交 1000 800 600 400 200 0 国际贸易摩擦频发 +调控政策趋严 402 突发疫情 367 448 更多方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 2018年H12018年H22019年H12019年H22020年H12020年H2 2021年H12021年H22022年H12022年H22023年H1 2023年上半年广州网签448万㎡，同比升2%，处于近5年来较低位置。较近5年同期均值（470万㎡）减少约1成。2018-2023年H1广州市商品住宅供求情况（万㎡） 数据说明：网签数据来源阳光家缘官方公布，2023年上半年网签统计截止至6.27日，新增供应截止6.16日至 5月后市场阶段性“超跌” 2023年上半年市场发展分为两个阶段：4月前，疫情管控放开以及经济复苏预期带动市场信心回归，尤其去年10 至12月积压的购买需求较快释放，推动市场成交上行，由80代表楼盘实时成交反映的市场景气度拉升至最近几年同期高位，较2022年同期上升30%以上； 4月后宏观经济复苏趋缓，房企资产负债问题未解决，以及人民币汇率（贬值）等因素使市场入市信心有所动摇，市场修复的进程被打断。在前期积压需求释放后，新入市买家出手较犹豫，市场出现“超跌状态”，市场景气低于去年同期水平。 3500 3000 2500 合富研究院监测全市80代表楼盘的成交套数走势（单位：套） 2022年 2023年 2000 1500 2022年 “五一” 2022年 “十一” 购买需求释放 2023年 “五一” 1000 2022年周均成交 500 2023/6/25 2023/6/18 2023/6/11 2023/6/4 2023/5/28 2023/5/21 2023/5/14 2023/5/7 2023/5/3 2023/4/23 2023/4/16 2023/4/9 2023/4/2 2023/3/26 2023/3/19 2023/3/12 2023/3/5 2023/2/26 2023/2/19 2023/2/12 2023/2/5 2023/1/29 2023/1/22 2023/1/15 2023/1/8 2023/1/2 2022/12/25 2022/12/18 2022/12/11 2022/12/4 2022/11/27 2022/11/20 2022/11/13 2022/11/6 2022/10/30 2022/10/23 2022/10/16 2022/10/7 2022/9/25 2022/9/18 2022/9/12 2022/9/4 2022/8/28 2022/8/21 2022/8/14 2022/8/7 2022/7/31 2022/7/24 2022/7/17 2022/7/10 2022/7/3 2022/6/26 2022/6/19 2022/6/12 2022/6/6 2022/5/29 2022/5/22 2022/5/15 2022/5/8 2022/5/5 2022/4/24 2022/4/17 2022/4/10 2022/4/5 2022/3/27 2022/3/20 2022/3/13 2022/3/6 2022/2/27 2022/2/20 2022/2/13 2022/2/6 2022/1/30 2022/1/22 2022/1/16 2022/1/9 2022/1/3 0 更多方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 疫情+春节，购买需求受压 2023年5-6月周均 从市场长期发展角度，目前成交水平位处近15年“市场底” 上半年广州商品住宅月均成交约70万㎡，处近15年“市场底”。可以参考的相似周期包括【2011年2月-2012年2月 】、【2014年1月-2015年3月】、【2017年4月-2019年2月】。而本轮市场调整的时间周期较以往更长，由2022年1月起计，至今时长已达18个月。 然而从另一个角度看，广州刚性购买力对市场的支撑仍然存在，“市场底”仍然存在。 300 2022年1月-2023年6月 2011年2月-2012年2月 2014年1月-2015年3月 2017年4月-2019年2月 （已经历18个月） （历时13个月） （历时15个月） （历时11个月） 实施限购+房贷收紧 限购加码 限购升级+国际贸易摩擦频发 前期政策严酷； 经济趋弱+房企债务危机 100万㎡ 80万㎡90万㎡ 69万㎡69万㎡ 70万㎡ 70万㎡ 广州全市近十五年成交面积走势（万㎡） 250 200 150 100 50 2008年1月 4月 7月 10月 2009年1月 4月 7月 10月 2010年1月 4月 7月 10月 2011年1月 4月 7月 10月 2012年1月 4月 7月 10月 2013年1月 4月 7月 10月 2014年1月 4月 7月 10月 2015年1月 4月 7月 10月 2016年1月 4月 7月 10月 2017年1月 4月 7月 10月 2018年1月 4月 7月 10月 2019年1月 4月 7月 10月 2020年1月 4月 7月 10月 2021年1月 4月 7月 10月 2022年1月 4月 7月 10月 2023年1月 4月 0 更多方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 月均成交面积（万㎡）月度成交面积(万㎡) Q2市场“推新去化率”为21% 当前买家对宏观经济的变化更加敏感，尤其是偏刚需买家受到的影响更大。而相当部分房企在未看到市场更明确政策风向的情况下，由于盈利空间已不大，营销力度相对保守。 买卖双方处于胶着状态，全市整体“推新去化率”呈逐级下降态势。二季度市场平均新货去化率为21%，较2022年的34%有所下降。 10000 2021-2023上半年全市推新去化表现 成交余货去化率 80% 8000 6000 2021年平均去化率：45% 2022年平均去化率：34% 60% 2023年Q2平均40% 4000 2000 去化率：21% 20% 4 3 2 2021 0 月月月 1 年月 月月月月 11 10 9 月月月 月月月年 3 2 2022 1 12 月 月月月月月月 11 10 9 8 7 6 5 4 8 7 6 5 月月月 0% 6 5 4 3 2 2023 12 月月月月月 1 年月 备注：推新去化率使用项目推出新货当天的认购套数除以新货套数计算 更多方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 更多方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 特2023年上半年 征广州商品住宅市场半年报 二 二手市场放盘量增加，二手对一手的影响上升 2023年全市二手放盘量较2022年增长约15%-20%。 1季度业主放盘较大比例是为“卖一买一”，二手市场交易畅旺（2-3月）也带动一手置业需求上升。 2季度市场交易信心转弱使得更多有资金周转的卖家选择放盘。业主放盘意愿上升，交易心态较为弱势，议价空间扩大。 目前二手市场景气不足对郊区一手项目走货的影响渐趋明显，尤其是次新盘较多的板块，无论地段还是价格均有一定优势，这也倒逼了更多周边一手项目由2季度开始使用更加积极的营销措施应对。 2023年二手市场对一手市场景气的影响更加明显 2023年全市二手放盘量达20万套，较20