房地产行业第2周周报：销售环比微降同比走低，积极表态频发政策加强

房地产行业第2周周报 销售环比微降同比走低，积极表态频发政策加强 2023年1月15日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 销售环比微降同比走低，积极表态频发政策加强 2023年1月15日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年1月第2周，新房与二手房成交同比均有所下降。 30城新房成交面积318.44万平方米，同比降18%，环比降0.3%，同比走低环比微降，整体维持平稳。15城二手房成交面积168.65万平方米，同比降3.8%，环比增34.9%。16城库存面积环比下降，去化周期延长。 ⯁重点政策解读：1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，针对“聚焦专注主业、合 规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企”提出了改善其资产负债表计划的“四项行动”。供给端再发力，三管齐下全面修复融资、经营两个现金流。从资产、负债和权益三方面，既要从融资现金流角度满足房企合理融资需求，又要从经营性现金流角度稳定销售、提升资产质量，改善房企本身的“造血”能力。多管齐下解决房企融资困境，避免信用风险进一步波及优质头部房企，我们认为在供给端政策的多重发力之下，行业主体信用风险已基本确定性见底，后续随着需求端政策发力，优质房企经营也有望企稳。政策在需求端也有表态，结合此前央行出台的动态调整按揭利率下限政策和住建局积极表态，我们认为需求端政策后续有望加大力度出台。同时，政策提及加大保交楼力度，我们认为一方面保交楼关系民生需要进一步加大力度解决，另一方面结合中国人民银行副行长宣昌能近日发言“用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具”，进一步加大政策、资金对于保交楼的支持，也有利于降低购房者观望情绪，改善市场预期，进一步结合降低购房成本等政策提振需求。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/01/09-2023/01/15)申万房地产指数下跌1.65%，跑输上证综指2.85pct，在各类板块中位列第29/31，恒生地产建筑业指数下跌1.19%，跑输恒生综指4.76pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：电子 城（58.23%）、祥生控股集团（12.94%）、中国国贸（6.31%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：中交地产（-12.49%）、珠光控股（-10.84%）、新华联（-10.51%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌3.20%，跑输恒生综指6.77pct，在各类板块中位列第13/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：远洋服务（7.63%）、建业新生活（4.63%）、佳源服务（3.64%）。本周跌幅前3的物业公司分别为：新城悦服务（-11.98%）、正荣服务（-9.86%）、旭辉永升服务（-9.63%） ⯁地产市场监测：本周（2023/01/07-2023/01/13）30个大中城新房成交面积 318.44万平方米，同比下降18.00%，环比下降0.28%。15城二手房成交面积168.65万平方米，同比下降3.80%，环比上升34.92%。监测16个重点城市库存面积19439.54万平方米，环比下降0.47%，去化周期99.30周，较上周延长0.43周。上周（2023/01/01-2023/01/07）100大中城市土地供应建面1364.11万平方米，同比下降12.99%，环比下降51.48%；土地成交建面1712.54万平方米，同比上升9.30%，环比下降81.12%；供需比上升为0.80，溢价率为3.66%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/01/07-2023/01/13）房企境内新发债总额为 112.36亿元，同比下降6.52%，环比上升22.37%；债务总偿还量为112.99 亿元，同比上升22.81%，环比上升1.55%；净融资额-0.63亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾8 2.1房地产板块8 2.2物业板块8 2.3重点公司公告9 3.地产市场监测12 3.1新房成交数据12 3.2二手房成交数据12 3.3土地市场情况13 3.4库存及去化15 4.房企融资情况17 4.2房企融资详情17 4.3房企信用情况18 风险因素18 图表目录 图表1：上周地产政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）8 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）8 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）8 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）8 图表6：上周物业板块行情走势（%）9 图表7：上周恒生全行业板块涨跌幅（%）9 图表8：上周物业股涨幅前10名（%）9 图表9：上周物业股跌幅前10名（%）9 图表10：上周重点公司公告9 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速12 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）12 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）12 图表14：2022年11月住宅价格和同比及环比增速12 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速13 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）13 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）13 图表18：2022年11月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）13 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速13 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速13 图表21：100大中城土地供需比（倍）14 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比14 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率14 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率14 图表25：本周集中供地情况14 图表26：16城库存面积及去化周期15 图表27：一线城市库存面积及去化周期15 图表28：二线城市库存面积及去化周期15 图表29：三线城市库存面积及去化周期15 图表30：重点城市库存和去化周期情况16 图表31：境内新发债规模及同比增速17 图表32：债务偿还规模及债务净融资规模17 图表33：房企债券相关公告17 图表34：房企债券发行详情17 图表35：境外评级机构对房企主体评级调整18 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 央行、银保监会：推动房地产业向新发展模式平稳过渡 人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会。会议强调，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。 在“资产激活”行动中，通过优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任，支持优质房企通过并购提升资产质量，着力改善经营性现金流。 在“负债接续”行动中，下一步，金融管理部门将鼓励金融机构与优质房企自主协商，推动存量融资合理展期；加大信贷、债券等新增融资支持力度；研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求；支持境外债务依法偿付，提供外汇管理等政策支持。 在“权益补充”行动中，一方面，支持股权融资，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施；另一方面，发展公司制房地产投资信托基金，培育专业化、机构化住房租赁主体，加快住房租赁市场建设。 在“预期提升”行动中，将合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。 政策解读： 供给端再发力，三管齐下全面修复融资、经营两个现金流。继2022年末针对房地产企业的融资困境推出“三支箭”重磅政策后，2023年央行和银保监会继续出台供给端融资政策，政策从资产、负债和权益三方面，既要从融资现金流角度满足房企合理融资需求， 又要从经营性现金流角度稳定销售、提升资产质量，改善房企本身的“造血”能力。多管齐下解决房企融资困境，避免信用风险进一步波及优质头部房企，引导聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的房企资产负债表回归安全区间。我们认为在供给端政策的多重发力之下，行业主体信用风险已基本确定性见底，后续随着需求端政策发力，优质房企经营也有望企稳。 需求端强调“稳销售”，推进保交楼“稳预期”。政策在需求端也有表态，销售端提及“优化政策激活合理需求，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任”，结合此前央行 出台的动态调整按揭利率下限政策和住建局积极表态，需求端销售关系企业自身的“造血”能力，对于化解房企风险至关重要，同时叠加当前“稳经济”目标下“稳地产”至关重要，我们认为需求端政策后续有望加大力度出台。同时，政策提及加大保交楼力度，我们认为一方面保交楼关系民生需要进一步加大力度解决，另一方面结合中国人民银行副行长宣昌能近日发言“用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具”，进一步加 大政策、资金对于保交楼的支持，也有利于降低购房者观望情绪，改善市场预期，进一步结合降低购房成本等政策提振需求。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，聚焦优质房企开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。中央国家机关住 房资金管理中心发布关于做好2023财政预算年度住房公积金月缴存额调整工作的通知。中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，我国的结构性货币政策主要围绕支持普惠金融、绿色发展、科技创新等国民经济重点领域和薄弱环节。 地方政策层面：多地部门和机构发布地产相关政策，对于放松限购（湖北武汉）、公积金政策（安徽亳州、浙江绍兴）、契税补贴（浙江宁波、江苏盐城、湖南长沙）、带押过户（湖北武汉）、房地产行业融资支持（上海、江苏徐州、江西省、广东省）等方面的 政策措施进行了调整。 图表1：上周地产政策回顾 日期 发布地区 发布机构 内容 1/9 上海 央行上海总部 1月7日央行上海总部发布消息称，2023年1月6日，中国人民银行上海总部召开2023年工作会议,传达学习2023年中国人民银行暨国家外汇管理局工作会议精神，总结2022年上海总部主要工作，安排部署2023年重点工作。其中提出要支持实体经济企稳向好，推动上海房地产市场平稳健康发展，深化临港新片区跨境贸易投资高水平开放试点，有序推进重点风险机构处置等。 1/9 全国 中央国家 机关住房资金管理中心 1月9日，中央国家机关住房资金管理中心发布关于做好2023财政预算年度住房公积金月缴存额调整工作的通知：2023财政预算年度住房公积金月缴存基数上限为31884元；月缴存基数下限为2320元。2023财政预算年度住房公积金缴存比例为5%-12%，单位可自主选择。 1/9 湖北 观点网 1月7日武汉首批、光谷首个集体用地建设租赁住房项目——东湖高新区左岭街众鑫大厦主体结构封顶，将进入室内精装修阶段，预计2024年入市运营。项目建成后，有望为武汉和光谷加速推广利用集体建设用地建设租赁住房提供经验借鉴。 1/9 全国 中国银保监会 1月6日，中国银保监会官网显示，九江银保监分局对九江农村商业银行