南方中证全指房地产ETF投资价值分析：政策暖风频吹，地产拐点已现

基本面持续下行带来政策放松，进而驱动地产板块上涨 通过复盘过去两年半房地产板块股价走势，我们发现较大的政策放松或放松预期会催化地产板块股价上涨。从地产基 本面来看呈现走弱趋势，2023年上半年全国商品房销售面积同比下降；分城市能级来看，一线城市单月销售面积环比下降最小，三四线下滑幅度更大；一二手房表现分化，二手房累计同比为正但环比持续承压；百强房企表现分化，民企出清，央国企补位，头部强者愈强。从估值来看，目前中证全指房地产指数PB估值已处于2014年后的底部区间。7月24日政治局会议定调后，近期涉及房地产的相关政策及主管部门积极表述频出，后续政策有望自上而下进一步放松，预计地产板块有望持续上涨。 中证全指房地产指数投资价值分析 市值分布均衡，中长期收益突出：指数优选沪深市场中核心龙头国企，前五大成分股均为优质龙头企业，与此同时， 成分股半数以上的企业均为市值规模100亿以下的中小企业。截至2023年8月1日，中证全指房地产指数自基日以来累计上涨294.13%，近三年、近五年各风险收益指标也明显优于同类房地产行业指数水平。 高股息低估值，配置性价比明显：截至2023年8月1日，中证全指房地产指数估值水平低于所有对比宽基指数，分红水平高于绝大部分宽基指数，较高的股息率有利于中证全指房地产指数整体配置价值的提升。2023年一季报显示，指数归母净利润增速和营收增速分别为0.36%和0.54%，较2022年回升明显。在同类房地产行业指数当中，中证全指房地产指数归母净利润增速同比回升幅度最为明显。 资金面同样面临历史低位，赔率较高：中证全指房地产指数成分股仍有53只成分股未进入基金重仓股名单，成分股北向资金规模仅占全部规模的1.87%，房地产行业资金面已面临触底，整体赔率较高。同时2022年四季度开始，成长 /价值指数出现明显下行趋势，价值风格的占优也为指数带来潜在的投资机会。 南方中证全指房地产ETF及管理人介绍 南方中证全指房地产ETF（基金代码：512200）是南方基金管理股份有限公司旗下的一只跟踪中证全指房地产指数的 ETF产品，基金经理罗文杰。该基金通过紧密跟踪中证全指房地产指数，兼顾了房地产行业龙头公司和中小标的投资机会。截至2023年8月1日，南方中证全指房地产ETF自上市以来净值走势与跟踪指数始终保持较高的一致性，日跟踪偏离度绝大部分时间处于-0.01%至0.05%之间，很好地实现了对于目标指数的有效复制，为投资者提供了一站式布局高房地产行业的便捷途径。 南方基金是国内较早布局指数产品的基金公司之一，多次获得“被动投资金牛基金公司”荣誉。公司指数管理团队平均从业年限超过10年，产品线涉及宽基、行业/主题、SmartBeta、指数增强等，通过提供各类不同的底层资产和投资策略，满足投资者多样化的投资需求。目前在管指数类产品共计85只，2023年一季末管理规模合计1389.80亿元。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳、三四线城市恢复力度弱、多家房企出现债务违约等风险。 内容目录 一、基本面持续下行带来政策放松，进而驱动地产板块上涨4 二、当前地产基本面正持续下行4 总量维持弱复苏，二季度市场加速下行4 各能级城市表现分化，一线城市韧性更强，表现更好5 一二手房表现分化，二手房累计同比为正但环比持续承压6 百强房企表现分化，民企出清，央国企补位，头部强者愈强6 三、政治局会议定调宽松，高能级城市宽松政策有望加大力度落地8 四、中证全指房地产指数投资价值分析9 龙头属性突出，市值分布均衡9 指数成分股基本面筑底改善10 高股息低估值，配置性价比明显10 中长期收益突出，价值风格特征明显11 资金面同样面临历史低位，赔率较高12 五、南方中证全指房地产ETF及管理人介绍12 高效复制指数12 管理人经验丰富，产品线布局全面13 风险提示：14 图表目录 图表1：2021年至今地产板块股价走势复盘4 图表2：2023年1-6月累计销售面积同比下降5.3%5 图表3：2023年1-6月累计销售额同比增长1.1%5 图表4：5月销售面积回落至近五年最低水平（万方）5 图表5：6月销售额回落至近五年最低水平（亿元）5 图表6：一线城市单月销售面积环比下降幅度最小5 图表7：一线城市累计销售面积同比增幅最高5 图表8：一手房成交面积已降至近五年低位（万方）6 图表9：二手房成交面积持续下行（万方）6 图表10：1-7月一二手房累计成交面积同比分化6 图表11：一二手房环比持续承压6 图表12：2023年1-7月TOP100房企销售情况7 图表13：7月下旬以来房地产的相关政策及表述频出8 图表14：中证全指房地产指数编制规则9 图表15：中证全指房地产指数市值分布10 图表16：中证全指房地产指数行业分布10 图表17：房地产指数营收同比增速对比10 图表18：房地产指数归母净利润对比10 图表19：中证全指房地产指数前十大成分股财务数据10 图表20：房地产行业PB位于近十年7.6%分位11 图表21：中证全指房地产指数股息率、估值对比11 图表22：中证全指房地产指数收益走势12 图表23：中证全指房地产指数风险收益指标12 图表24：中证全指房地产指数在价值风格下表现更佳12 图表25：中证全指房地产指数走势与中美利差正相关性12 图表26：指数成分股重仓基金个数分布12 图表27：中证全指房地产指数北向资金规模12 图表28：南方中证全指房地产ETF基本信息13 图表29：南方中证全指房地产ETF上市以来收益率情况13 图表30：基金经理在管基金产品明细14 一、基本面持续下行带来政策放松，进而驱动地产板块上涨 通过复盘过去两年房地产板块股价走势，我们发现三个规律： 第一，较大的政策放松或放松预期会催化地产板块股价上涨，带来指数20%左右的上涨。过去两年地产板块曾有过三轮较大上涨行情，如图1中淡蓝色阴影处所示： 第一轮上涨阶段是2021年11月~2022年1月，房地产指数在这期间从低点到高点上涨18%，主要因为2021年11 月市场传出承债式收购可突破三条红线，该政策在2022年1月正式发文落地，期间2021年12月中央经济工作会议提“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”对地产表态积极。 第二轮上涨阶段是2022年3月~2022年4月，房地产指数在这期间从低点到高点上涨19%，主要因为2022年3月，刘鹤副总理主持国务院金融委会议，指出“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”，高层级官员积极表态带动政策放松预期提升。 第三轮上涨阶段是2022年11月~2022年12月，房地产指数在这期间从低点到高点上涨了24%，主要因为2022 年11月，央行、银保监会发布金融16条，供给侧“三支箭”政策接连落地。 第二，在没有政策催化，且基本面持续下行（比如销售金额同比增速下滑）阶段，房地产板块指数也会随基本面快速下行，而这同时也是下一轮较大政策放松的前兆。指数快速下行阶段如图1中黑色箭头和虚线箭头所示，分别是 2021年2月~2021年8月，2022年1月~2022年2月，2022年9月~2022年10月，2023年4月~2023年6月。 第三，在基本面持平或小幅改善阶段，房地产板块指数变动较小呈箱体震荡，如图1中灰色阴影处所示。时间段 分别是2022年5月~2022年9月，2023年1月~2023年3月。 综上，较大政策放松会催化地产板块股价上涨，而基本面的不及预期又会带动指数回落，同时基本面的持续下行会酝酿出新一轮的政策放松，从而催化地产板块又一轮上涨。 当前销售基本面正处于加速下行阶段，7月24日政治局会议定调后，近期涉及房地产的相关政策及积极表述频出，将自上而下推动政策放松。目前申万房地产指数已处于2014年后的底部区间，若后续政策持续落地，预计地产板块有望持续上涨。 图表1：2021年至今地产板块股价走势复盘 2022年3月，刘鹤主持国务院金融委会议，指出关于2022年11月，央行、银保 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化 解风险应对方案。 2023-06 2023-05 2023-04 2023-03 2023-02 2023-01 2022-12 2022-11 2022-10 2022-09 2022-08 2022-07 2022-06 2022-05 2022-04 2022-03 2022-02 2022-01 2021-12 2021-11 2021-10 2021-09 2021-08 2021-07 2021-06 2021-05 2021-04 2021-03 2021-02 2021-01 2021年11月市场传出承债式收购可突破三条红线（该政策2022年1月正式发文），2021年12月中央经济工作会议提“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。 监会发布金融16条。 4,000 3,800 3,600 3,400 3,200 3,000 2,800 2,600 2,400 2,200 2,000 国家统计局商品房销售金额单月同比增速（左轴）房地产申万指数（右轴） 来源：wind，财联社，国金证券研究所注：黑色实线箭头代表房地产指数走势，黑色虚线箭头代表销售单月同比走势 二、当前地产基本面正持续下行 总量维持弱复苏，二季度市场加速下行 总量来看，2023年上半年全国商品房销售面积同比下降，销售额同比有所上升。根据国家统计局，2023年1-6月，全国商品房销售面积59515万方，同比下降5.3%；商品房销售额63092亿元，同比增长1.1%。从绝对量来看， 2023年上半年累计销售面积降至2016年以来的最低水平,累计销售额与2022年同期相当。 图表2：2023年1-6月累计销售面积同比下降5.3%图表3：2023年1-6月累计销售额同比增长1.1% 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 商品房销售面积（万方，左） 同比（右） 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 1H16 1H17 1H18 1H19 1H20 1H21 1H22 1H23 -40% 200000 150000 100000 50000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 商品房销售额（亿元，左）同比（右） 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 1H16 1H17 1H18 1H19 1H20 1H21 1H22 1H23 -40% 来源：wind，国家统计局，国金证券研究所来源：wind，国家统计局，国金证券研究所 分月度来看，2023年春节过后市场开始逐渐活跃，3月销售开始冲高，销售面积位列近五年第三，销售额位列近五年第二。进入二季度市场开始逐月下滑，5月销售面积降至近五年最低水平，6月销售额降至近五年最低水平。 图表4：5月销售面积回落至近五年最低水平（万方）图表5：6月销售额回落至近五年最低水平（亿元） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 1-2 月 3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2019销售面积2020销售面积2021销售面积 2022销售面积2023销售面积 2019销售额2020销售额2021销售