房地产行业专题：把握政策历史性机遇，迎接房地产行业新生——华夏中证全指房地产ETF投资价值分析

地产基本面犹待复苏，但政策历史性拐点已现。销售复苏缓慢，房价尚未企稳，2022 年 1-10 月，商品房销售面积累计同比-22.3%；销售均价累计同比-4.9%；10 月单月，销售面积同比-23.2%；销售均价 9687 元/㎡，环比-3.0%。 从城市角度，百城住宅销售面积 1-10 月累计同比-35%。从房企角度，百强房企全口径销售额 1-10 月累计同比-45%。投资持续走低，开竣工表现较弱，2022 年 1-10 月，房地产开发投资完成额累计同比-8.8%，新开工累计同比-37.8%，竣工面积累计同比-18.7%；10 月单月，开发投资完成额同比-16.0%，新开工同比-35.1%，竣工面积同比-9.4%。从土地市场看，2022 年 1-10 月，300 城住宅土地成交建面同比-39%；10 月单月，300 城住宅土地成交溢价率为 1.10%，维持低位。融资改善有限，关键还是销售回款，2022 年 1-10 月，房企到位资金同比-24.7%，呈现磨底企稳态势；其中国内贷款部分累计同比-27%。政策持续加码，历史性拐点已现，尤其 11 月以来，地产转向性政策频出，继信贷、债权融资放开后，“第三支箭”股权融资的放开也已落地，为房企后续融资创造了更加宽松的空间。 复盘本轮危机的起承转合。本轮危机的根源是以过度快周转为核心特点的房企金融化，房企通过无息负债实现报表扩张，房企成为坐收左右息差的“土地银行”。2021 下半年预售资金监管的突然收紧，是危机的导火索，阻塞了房企的现金流量表。而收入预期下降、房价预期回落、烂尾担忧扰动这三座大山对冲了需求端政策放松的作用，房价下跌致使房企权益受损，风险蔓延至资产负债表。但随着疫情影响逐步减弱、收入预期边际好转、“保交楼”实质性推进，转机已经不远。需求是行业存在的根本理由，我们估算，2022至 2030 年，年均住宅需求仍有 15 亿平方米，远期亦不会低于 9 亿平方米，没有必要对行业过度悲观，期待需求回归常态。 地产股：幽而复明，值得拥有。博弈策略依然有效，我们认为自金融 16 条启动后，地产板块在后续较长的时间内，政策面、舆论面都将处于一个极度宽松的周期，不排除有更多供给端、需求端的放松政策出台。同时基本面的配合也很重要，随着收入信心改善、烂尾担忧缓和，基本面的改善值得期待。 重磅政策的持续落地，配合基本面回暖带来的困境反转，地产股修复的大机会到来。不论是在危机中久经考验的优质房企、接近“上岸”的困境反转型标的、还是被开发拖累的物业板块，均具备较大的投资价值。 华夏中证全指房地产 ETF——布局新周期的起点。华夏中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金（简称： 华夏中证全指房地产 ETF，代码：515060.OF） 是一只契约型开放式的股票型基金和被动指数型基金，于 2019年 11 月 28 日成立，2020 年 1 月 3 日上市交易，基金经理为李俊。截至目前，李俊历任管理 24 只基金，在任管理 17 只基金，在管基金总规模为 288.5 亿元，近 3 年回报率 10.61%，同时段沪深 300 回报率-3.04%，在管基金显著跑赢市场。 风险提示：宏观、疫情等不确定性，政策落地效果低于预期，房企信用风险事件超预期冲击。 表表表表表表表表表 ..................................................................................1：2016年至今历次中央政治局会议关于房地产的表述 8 10 17 18 19 22 22 23 25 ............................................................................................2：2022年以来中央针对房地产市场的部分表态 .........................................................................................................3：中央层面“保交楼”相关措施或表态.........................................................................................................4：地方层面“保交楼”相关措施或表态 .....................................................................................................................................5：中长期住宅需求测算 .....................................................................................................................6：中证全指房地产指数基本信息 .............................................................................................................7：指数前十大成分股（2022.11.28） ............................................................................8：华夏中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金 .............................................................................................................9：李俊在管基金产品（2022.11.28） 地产基本面犹待复苏，但政策历史性拐点已现 销售：复苏缓慢，房价尚未企稳 2022年1-10月，商品房销售面积累计111179万㎡，同比-22.3%；商品房销售均价为9789元/㎡，累计同比-4.9%。10月单月，销售面积同比-23.2%；销售均价9687元/㎡，环比-3.0%。从城市角度，百城住宅销售面积1-10月累计同比-35%，10月单月同比-18%。从房企角度，百强房企全口径销售额1-10月累计同比-45%，10月单月同比-32%。销售受居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，回暖动能仍显不足。 图1：商品房销售面积累计同比增速 图2：商品房销售均价累计同比增速 图3：百城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%） 图4：百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%） 投资：持续走低，开竣工表现较弱 开发投资表现较差主要有两方面因素：一是房企资金压力较大，施工活动开展受到影响，导致建安投资支撑减弱；二是房企投资意愿不足，土地市场热度持续走低，土地购置费也对开发投资造成了拖累。2022年1-10月，房地产开发投资完成额累计为113945亿元，同比-8.8%；新开工面积累计103722万㎡，同比-37.8%； 竣工面积累计46565万㎡，同比-18.7%。10月单月，开发投资完成额同比-16.0%，新开工面积同比-35.1%，竣工面积同比-9.4%。从土地市场看，2022年1-10月，300城住宅土地累计成交建面为39791万㎡，累计同比-39%；10月单月，300城住宅土地当月成交溢价率为1.10%，维持低位。 图5：房地产开发投资累计同比增速 图6：新开工面积累计同比增速 图7：竣工面积累计同比增速 图8：300城住宅土地单月成交及累计同比 融资：改善有限，关键还是销售回款 虽然有不少优质房企受到金融机构的融资支持，但房企整体融资情况改善有限。 2022年1-10月，房企累计发行国内债券4641亿元，同比-17%；累计发行海外债券1226亿元（已折算为RMB），同比-56%；合计债券融资金额5867亿元，同比-30%。根据统计局数据显示，2022年1-10月，房企到位资金125480亿元，同比-24.7%，呈现磨底企稳态势。虽然由于外部融资额恢复缓慢，房企到位资金中的国内贷款部分累计同比-27%，但销售回款（即按揭贷款、定金及预收款两项之和）的拖累减弱，可见销售复苏、回款加速是到位资金修复的关键。 图9：房企内债当月发行额 图10：房企外债当月发行额 图11：房地产开发企业到位资金累计同比增速 图12：房地产开发企业国内贷款累计同比增速 图13：国内贷款占比vs销售回款占比 图14：国内贷款拉动vs销售回款拉动 政策：持续加码，历史性拐点已现 2022年房地产行业的困难程度是空前的，销售、投资、融资均出现了明显而持续的下降。在此背景下，高层对房地产态度的明显转变是相关政策力度不断加大的关键。历年来，政治局会议中关于房地产行业的定调一直是房地产政策走势重要的风向标，回溯2016年至2021上半年，行业基本面的各项数据除2020年初受疫情短暂冲击外，都处于较好水平，因此当时地产相关政策基调偏紧，尤其2021上半年，中央全面调控房地产市场，严控信贷并敦促热点城市及时出台调控措施。 但自2021下半年以来，房地产行业基本面急转直下，房企信用事件频发，中央对地产的政策基调显著软化。2022年，地产行业基本面持续承压，中央政策基调也出现了确定性的转向。 2021年12月6日，中央政治局会议提出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 2022年4月29日，中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 2022年7月28日，中央政治局会议提出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 表1：2016年至今历次中央政治局会议关于房地产的表述 今年房地产政策的推出过程可概括为四个阶段，且放松力度和范围不断加大： 第一阶段：2022年1-3月，高层对房地产放松的态度转向默许，各城市纷纷松绑限购限贷政策。1月，5年期LPR在22个月后首次下降5bp至4.6%。2月，山东菏泽打响放松限购“第一枪”，重庆、江西赣州将首套首付比下调至20%，且未被撤回。3月，郑州率先发布房地产“一揽子”政策，取消认房又认贷，成为第一个全面提振房地产市场信心的二线省会城市。 第二阶段：2022年4-6月，以429政治局会议为标志，高层对房地产放松的态度从“默许”走向“支持”。4月，央行、外汇管理局联合印发金融23条，提出要因城施策实施好差别化住房信贷政策，保持开发贷平稳有序投放。5月，首套房贷利率下限调整为五年期LPR减20BP，叠加5年期LPR年内第二次下降15bp至4.45%，最低房贷利率降至4.25%。地方政府努力降低购房门槛。6月，温州发布“安居贷”、郑州鼓励棚改房票安置、珠海推出“一人购房全家帮”。 第三阶段：2022年7-9月，以728政治局会议为标志，“保交楼、稳民生”成为政策关键词。8月，住建部、财政部、央行通过政策性银行专项借款方式支持保交楼，初期规模2000亿元。各地政府纷纷响应，如郑州设立100亿元房地产纾困专项基金，并于9月印发保交楼专项行动实施方案。此外，高能级需求端政策也逐步出台。8月，5年期LPR年内第三次下降15bp至4.30%，首套最低房贷利率降至4.10%。9月，央行和银保监会取消部分城市首套房贷利率下限、财政部减免换购住房个人所得税、央行下调首套房公积金贷款利率。 第四阶段：1