上海土拍继续高热，绿城摇中3宗热门地块

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/9克而瑞研究中心上海土拍继续高热，绿城摇中3宗热门地块中国房地产研报2023年7月 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/9克而瑞研究中心文/谢杨春、吴嘉茗8月1-2日，上海第二批次集中供地的剩余地块完成出让，9宗地全部成功出让，总成交金额238亿元，总建面75.8万平方米，平均楼板价31407元/平方米，整体溢价率8.14%，再度刷新近两年记录。整体来看上海本次土拍热度较7月有所升温，优质地块依然备受欢迎，且地市两极分化的情况有所缓解。同日深圳土拍中，宝安中心区地块由中铁以“34.06亿+3.55万㎡现房销售”竞得，成为深圳首宗现房销售用地，但龙岗宝龙的2宗地却同时成为今年首次流拍的宅地，土地市场依然“冰火两重天”。表：上海2023年前3次集中土拍情况对比（单位：万平方米、亿元、元/平方米）指标2023年第一批次2023年第二批次-12023年第二批次-2成交幅数19159成交建面198.9187.375.8成交总价518.9405.5238.2平均楼板价260952164431407溢价率7.30%7.80%8.14%流拍率0%6.25%0%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第二批次剩余9宗地块质量颇高，4宗热门地块超10家参拍本次出让的9宗地块是上海第二批次集中供地的剩余地块，虽然剩余地块数量不多，但是质量较高，9宗地块里有4宗吸引了10家以上的房企参拍，另外还有4宗地块参拍人数在2-5家左右，仅奉贤区奉贤新城16单元05A-02地块为1人参拍。几宗热门地块分别位于青浦徐泾、嘉定南翔、浦东川沙和闵行梅陇，均为新房市场热度较高的板块，且周边配套成熟，嘉定南翔13-02、16-01地块位于印象城南侧，步行可达地铁站，周边也有小学、幼儿园等学校规划；闵行梅陇镇地块周边更是已开通15号线、在建19号线和机场联络线，地块未来价值更可看高一线。表：上海本次9宗地块参拍房企情况 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/9克而瑞研究中心土地名称参拍数量意向房企青浦区徐泾镇双联路北侧36-01地块19招商、联发、华发、保利发展、中海、华润、中铁建、中铁置业&金茂、金融街、象屿&金新城、大家、万科、国贸&中能建、越秀、北京建工、绿城、安徽高速、首开、南昌市政嘉定区南翔镇JDC2-0203单元13-02、16-01地块17招商&南山、建发、华发、保利发展、中海、华润、中铁建、中铁置业&金茂、象屿&天安&同进&金新城、大家、国贸&路劲、越秀、金隅、绿城、安徽高速、华侨城、中能建闵行区梅陇社区MHP0-0304单元02-07-07地块15招商&江苏海鸿、建发、华发、保利发展&上海建工、中海、华润、中铁建、中铁置业&金茂、象屿&天安&金新城、越秀、金隅、绿城、安徽高速、万科、中天&建杭浦东新区川沙新市镇城南社区C05-20地块14招商&江苏海鸿、建发、华发、保利发展、中海、华润、中铁建、中铁置业&金茂、象屿&天安&同进&金新城、大家、国贸&中能建、越秀、绿城、安徽高速青浦区西虹桥蟠东路西侧18-01、18-03、18-04地块6招商、中建八局、越秀、龙湖、同济、安徽置地普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）049-01、050-01、051-01地块2中建八局、宝华奉贤区奉贤新城16单元17-03地块2象屿、奉贤发展浦东新区惠南新市镇宣桥21和22单元D-02地块2浦开、泉山房地产奉贤区奉贤新城16单元05A-02地块1上海江海数字产业发展有限公司数据来源：网络资讯，CRIC整理从不同房企的报名情况来看，国央企对于在上海拿地、尤其是拿优质地块仍有相当高的热情，4宗最热门地块均参与报名的房企有10家，包括华润、华发、招商、中海、保利、中铁建、中铁置业、越秀、绿城和安徽高速，毫无例外均为国央企。除了对热点地块积极参与以外，国央企同样也是本次上海土拍的主力军。梳理房企的报名情况来看，报名幅数超过2宗地的房企均为国央企，招商报名地块高达5宗，其次华润、华发、中海等报名幅数也高达4宗。民企之中仅有龙湖、宝华和泉山房地产等参与本次土拍，参与度依然较低。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/9克而瑞研究中心图：上海本轮土拍参拍幅数在2宗及以上的房企数据来源：网络资讯，CRIC整理溢价率创近两年新高，两极分化情况有所缓解由于本轮地块数量仅有9宗，且优质地块比例高，因此本轮的整体溢价率也再度刷新近两年记录：9宗地块成共拍得238亿元，溢价率高达8.14%，较7月份的集中供地再提升0.34个百分点。具体到地块层面，共有5宗地摇号成交，其中4宗热门地块毫无意外均进入摇号阶段，青浦西虹桥靠近蟠龙天地的商住地块也拍至最高限价，进入摇号环节。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/9克而瑞研究中心图：上海2022年至2023年历次土拍成交总价和溢价率（单位：亿元，%）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本次土拍整体热度较高，除了5宗摇号成交的地块以外，桃浦科技城地块由宝华以32.88亿元竞得，溢价率4.05%；奉贤新城16单元17-03地块由奉贤发展竞得，溢价率1.33%，浦东惠南镇地块由上海泉山房地产竞得，溢价率0.28%。虽然溢价率不高，但与此前“非摇号即底价”的两极分化情况相比已经有所缓解。唯一一宗底价成交的地块均位于奉贤新城，一方面位置较偏、另一方面住宅占比仅有30%，因此仅有1家房企参拍，且底价成交。图：上海本次成交地块溢价率分布（按幅数）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统6宗地块房地联动价上浮，但盈利空间不及上轮 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/9克而瑞研究中心本次出让的9宗地块也均有房地联动价，与周边此前出让的项目对比来看，6宗地的房地联动价有所上调：桃浦科技城地块房地联动价85500元/平方米，周边去年出让的宝华紫薇花园和金茂景泰府房地联动价均为83000元/平方米，上浮2500元/平方米；南翔印象城旁地块知道家62500元/平方米，较此前的海纳印象上浮3500元/平方米。此外，奉贤新城的2宗地块、闵行梅陇地块和青浦蟠东路地块的联动价也比周边对标项目各上涨1000元/平方米。青浦徐泾地块虽然房地联动价低于虹桥公馆，但容积率为2.2，较虹桥公馆的1.7有所提升，项目定位会有一定差异，且周边基本无在售项目，未来去化难度较低。表：上海本次9宗地块房地联动价与周边项目对比（单位：元/平方米）土地名称房地联动价对标项目项目房地联动价变化普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）049-01、050-01、051-01地块85500宝华紫薇花园、金茂景泰富8.3万/㎡上浮闵行区梅陇社区MHP0-0304单元02-07-07地块76000中国铁建&万科朗拾花语7.5万/㎡上浮青浦区西虹桥蟠东路西侧18-01、18-03、18-04地块65000华发蟠龙四季项目6.4万/㎡上浮浦东新区川沙新市镇城南社区C05-20地块64000陆家嘴·锦绣云澜6.4万/㎡持平嘉定区南翔镇JDC2-0203单元13-02、16-01地块62500融信·海纳印象5.9万/㎡上浮青浦区徐泾镇双联路北侧36-01地块62000虹桥公馆3期6.3-6.7万/㎡下降奉贤区奉贤新城16单元17-03地块43000中建海樾境府4.2万/㎡上浮奉贤区奉贤新城16单元05A-02地块43000中建海樾境府4.2万/㎡上浮浦东新区惠南新市镇宣桥21和22单元D-02地块40100莱茵美墅、建德南郊别墅4.5-5.1万/㎡（二手房价）/数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统虽然部分地块房地联动价上调，但实际上本轮土拍的盈利空间较上一轮有所下滑，9宗地块的平均房价地价差达到24881元/平方米，比上轮减少了2500元/平方米，平均地价房价比为0.56，而上一轮平均地价房价比为0.48。嘉定南翔地块和闵行梅陇地块的房价地价差在28000元/平方米以上，给房企预留了较大的盈利空间。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/9克而瑞研究中心图：上海2023年第二批次-2成交地块盈利空间（单位：元/平方米）注：仅显示纯住宅地块数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统绿城摇中3宗热门地块，国央企拿地金额占七成从成交结果来看，毫无疑问绿城成为本次土拍的大赢家：绿城通过摇号竞得3宗热门地块（闵行梅陇地块、嘉定南翔地块和青浦徐泾地块），拿地金额达139亿，占本次土拍总金额的58%，且均为高热度的优质地块，绿城通过本次土拍有效增加了在上海的优质土储。另一较为热门的川沙地块由华润摇号竞得，总成交金额29.8亿元，至此国央企本次在上海拿地的总金额达到169亿元，占本次土拍总金额的71%。平台公司在本次土拍中竞得3宗地块，其中同济房地产摇号竞得青浦西虹桥地块，奉贤发展1.33%溢价率竞得奉贤新城17-03号纯宅地，一定程度上体现了真实的投资需求。民企表现依然相对弱势，仅有宝华拿下桃浦科技城地块，泉山房地产0.28%溢价竞得浦东惠南地块。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心8/9克而瑞研究中心表：上海2023年第二批次-2集中供地房企拿地情况土地名称成交总价（亿元）总建面积(万㎡)溢价率(%)竞得企业2023年065号公告闵行区梅陇社区MHP0-0304单元02-07-07地块61.7612.9110.00%绿城中国2023年065号公告嘉定区南翔镇JDC2-0203单元13-02、16-01地块48.8614.3310.00%绿城中国2023年065号公告青浦区徐泾镇双联路北侧36-01地块28.567.7510.00%绿城中国2023年065号公告浦东新区川沙新市镇城南社区C05-20地块29.847.7210.00%华润置地2023年065号公告青浦区西虹桥蟠东路西侧18-01、18-03、18-04地块13.324.399.66%同济房地产2023年065号公告奉贤区奉贤新城16单元05A-02地块11.7815.820.00%上海江海数字产业发展有限公司2023年065号公告奉贤区奉贤新城16单元17-03地块7.633.591.33%上海奉贤发展（集团）有限公司2023年065号公告普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）049-01、050-01、051-01地块32.887.534.05%宝华企业集团+东苑房地产2023年065号公告浦东新区惠南新市镇宣桥21和22单元D-02地块3.531.800.28%上海泉山房地产开发有限公司数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统截止目前，上海已经完成今年两次集中的全部挂牌，总计成交了43宗含宅用地，其中绿城、中国铁建、保利发展、招商蛇口今年以来在上海今年土拍中表现积极，拿地幅数已经达到3幅。保利置业、华润、万科、象屿、大家和建发等拿地幅数也达到2宗，拿地超过2宗的企业中，基本也以国央企为主。表：上海2023年以来拿地幅数超过2宗的房企企业简称拿地幅数独立合作 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心9/9克而瑞研究中心绿城中国330中国铁建321保利发展321招商蛇口312华发股份220保利置业211华润置地220临港集团220金地集团220万科地产211象屿集团211大家房产220建发股份202数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统综合来看，上海本次土拍热度表现为稳中有升，一方面延续了国央企为主的投资格局，较高的参拍成本令民企难以像国央企一样采用“广撒网”的策略，另一方面优质地块依然对房企有较高的吸引力。近期中央积极“定调”提振市场信心，也会对土地市场也产生一定的利好，尤其对于本就更受关注的一二线城市而言，市场已处于筑底回升阶段阶段。但未来具体的土拍表现仍与供地质量高度挂钩，若缺乏优质地块的带动，则土拍热度仍有可能回落。