房地产行业2023年9月投资策略：回调充分，重点推荐中型国央企+一线城市受益标的

证券研究报告|2023年08月28日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：8月销售未见明显复苏，三部门联合推动“认房不认贷”。从统计局数据看，7月销售复苏继续趋弱。2023年1-7月，商品房销售额为70450亿元，同比转负为-1.5%，较1-6月下降了2.6个百分点；商品房销售面积为 66563万㎡，同比-6.5%，降幅较1-6月扩大1.2个百分点。2023年7月单 月，商品房销售额7358亿元，环比-45%，同比-19%，与6月持平；销售面 积7048万㎡，环比-46%，同比-16%，降幅较6月收窄3个百分点；销售均 价为10440元/㎡，环比+2.6%，同比-4.4%。 从日频跟踪来看，8月销售未见明显复苏。2023年8月24日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-22%；其中，长三角、华南、华中&西 南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-33%、-13%、-21%、 -12%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别 为-37%、-9%、-31%。截至2023年8月24日，30城商品房累计成交面 积为8947万㎡，同比-6.0%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-6%、-7%、-3%、-9%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+8%、-10%、-9%。 8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。我们认为，三部门联合推动“认房不认贷”，是对7月底政治局会议的落实，预计后续核心城市的限制性政策将部分有序放开，有助于居民购房意愿释放。 板块：8月跑赢沪深300指数0.4个百分点。自上期策略报告发布至今，房 地产板块下跌4.2%，跑赢沪深300指数0.4个百分点，在31个行业中排9名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为10.3倍比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高53.8%。 投资策略：短期看，当前市场对政策的预期已经不高，前期政策博弈的涨幅已经充分回调；中期看，8月为销售的传统淡季，且当前基本面前置指标已经企稳，预计销售数据不会进一步下滑，叠加核心城市需求端政策落地的提振，Q4或将迎来政策发酵与数据修复的共振。个股方面，建议关注中型国央企+一线城市受益标的，9月推荐贝壳W、越秀地产、金地集团。 风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 房地产 超配·维持评级 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《统计局7月房地产数据点评-基本面持续趋弱，期待政策落地》 ——2023-08-16 《2023年7月房地产数据点评-基本面依旧低迷，但政策注入信心》——2023-08-04 《房地产行业2023年8月投资策略暨中报前瞻-政策表态频繁， 抓住一线放松受益标的》——2023-07-31 《房地产行业周观点-政治局会议表态积极，地产阶段性行情可期》——2023-07-25 《房地产行业重大事件点评点评-并非“棚改”，影响有限》— —2023-07-23 房地产行业2023年9月投资策略 回调充分，重点推荐中型国央企+一线城市受益标的 超配 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：8月销售未见明显复苏，三部门联合推动“认房不认贷”4 统计局数据：7月基本面持续趋弱4 高频数据：30城销售暂未出现显著复苏4 三部门联合推动“认房不认贷”，核心城市需求端实质性放松可期7 板块：8月跑赢沪深300指数0.4个百分点7 投资策略8 风险提示8 图表目录 图1：商品房销售额累计同比4 图2：商品房销售面积累计同比4 图3：商品房单月销售面积（万㎡）4 图4：商品房单月销售均价（元/㎡）4 图5：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡）5 图6：长三角单日成交7天移动平均（万㎡）5 图7：华南单日成交7天移动平均（万㎡）5 图8：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡）6 图9：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡）6 图10：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）6 图11：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡）6 图12：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）7 图13：30城商品房累计成交面积同比，20237 图14：30城分区域商品房累计成交面积同比，20237 图15：30城分能级商品房累计成交面积同比，20237 图16：上期报告发布至今主流地产股涨幅8 图17：地产板块PE变化8 图18：上期报告发布至今各板块涨幅8 错误！未找到图形项目表。 行业：8月销售未见明显复苏，三部门联合推动“认房不认贷” 统计局数据：7月基本面持续趋弱 从统计局数据看，7月销售复苏继续趋弱。2023年1-7月，商品房销售额为70450 亿元，同比转负为-1.5%，较1-6月下降了2.6个百分点；商品房销售面积为66563 万㎡，同比-6.5%，降幅较1-6月扩大1.2个百分点。2023年7月单月，商品房 销售额7358亿元，环比-45%，同比-19%，与6月持平；销售面积7048万㎡，环 比-46%，同比-16%，降幅较6月收窄3个百分点；销售均价为10440元/㎡，环比 +2.6%，同比-4.4%。 图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售面积累计同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图3：商品房单月销售面积（万㎡）图4：商品房单月销售均价（元/㎡） 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 高频数据：30城销售暂未出现显著复苏 从日频跟踪来看，8月销售未见明显复苏。2023年8月24日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-22%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域 7天移动平均面积同比分别为-33%、-13%、-21%、-12%；一线城市、二线城市、 三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-37%、-9%、-31%。 截至2023年8月24日，30城商品房累计成交面积为8947万㎡，同比-6.0%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-6%、-7%、 -3%、-9%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+8%、 -10%、-9%。 图5：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图6：长三角单日成交7天移动平均（万㎡）图7：华南单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图8：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡）图9：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图10：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图11：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图12：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图13：30城商品房累计成交面积同比，2023 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图14：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023图15：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 三部门联合推动“认房不认贷”，核心城市需求端实质性放松可期 8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。我们认为，三部门联合推动“认房不认贷”，是对7月底政治局会议的落实，预计后续核心城市的限制性政策将部分有序放开，有助于居民购房意愿释放。 我们预计后续一线城市的限制性政策续将部分有序放开。 板块：8月跑赢沪深300指数0.4个百分点 自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌4.2%，跑赢沪深300指数0.4个百分 点，在31个行业中排9名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023 年动态PE为10.3倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高53.8%。 图16：上期报告发布至今主流地产股涨幅图17：地产板块PE变化 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图18：上期报告发布至今各板块涨幅 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 投资策略 短期看，当前市场对政策的预期已经不高，前期政策博弈的涨幅已经充分回调；中期看，8月为销售的传统淡季，且当前基本面前置指标已经企稳，预计销售数据不会进一步下滑，叠加核心城市需求端政策落地的提振，Q4或将迎来政策发酵与数据修复的共振。个股方面，建议关注中型国央企+一线城市受益标的，9月推荐贝壳W、越秀地产、金地集团。 风险提示 1、后续政策落地效果不及预期；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 国信证券投资评级 投资评级标准 类别 级别 说明 报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数（000300.SH）作为基准；新三板市场以三板成指（899001.CSI）为基准；香港市场以恒生指数(HSI.HI)作为基准；美国市场以标普500指数(SPX.GI)或纳斯达克指数（IXIC.GI）为基准。 股票投资评级 买入 股价表现优于市场代表性指数20%以上 增持 股价表现优于市场代表性指数10%-20%之间 中性 股价表现介于市场代表性指数±10%之间 卖出 股价表现弱于市场代表性指数10%以上 行业投资评级 超配 行业指数表现优于市场代表性指数10%以上 中性 行业指数表现介于市场代表性指数±10%之间 低配 行业指数表现弱于市场代表性指数10%以上 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形