房地产行业周报：政治局会议释放利好政策，城中村改造获支持

投资要点 7月44城新房成交面积同比-26%，环比-25%；14城二手房成交面积同比-8%，环比-11%。截至28日，7月44城新房累计成交面积同比-26%，环比6月同期-25%；全年累计同比-3%。其中，一线城市7月累计成交同比-9%，环比6月同期-13%，全年累计同比+17%。二线城市7月累计成交同比-27%，环比6月同期-26%；全年累计同比-7%。三四线城市7月累计成交同比-41%，环比6月同期-36%；全年累计同比-10%。7月14城二手房累计成交面积同比-8%，环比6月同期-11%；全年累计同比+35%。 近期政策重心围绕超特大城市城中村改造和优化需求端政策。7月下旬随着重要会议的召开，房地产支持政策接连推出，主要有两个方向：1）超大特大城市城中村改造：7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，加大对城中村改造的政策支持，7月24日中央政治局会议再次强调积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。 2）优化需求端政策：7月24日政治局会议首次提出房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，27日住建部召开企业座谈会，提出进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。 会议对城中村改造的主体责任、资金来源、改造方向进行了明确。1）主体责任：坚持城市人民政府负主体责任，即地方政府有权加大对城中村改造的支持力度，创新改造模式；2）资金来源：要多渠道筹措改造资金，除政府出资之外，鼓励和支持民间资本参与，发挥市场在资源配置中的决定性作用；3）改造方向：除了住宅为主以外，要高效综合利用土地资源，把城中村改造与保障性住房建设结合好，努力发展各种新业态。全国共有超大城市8个，特大城市11个。城中村改造区别于棚改，2021年8月住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，提出严格控制大规模拆除、增建、搬迁，并明确了拆除建面不超过20%、拆建比不超过2。 政治局会议明确供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，一二线政策有望迎来优化。本次政治局会议未提及房住不炒，政策态度由从严到支持转变，明确供求关系发生重大变化，提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。目前一线及重点二线城市仍延续严格购房限制政策，这些政策在市场热度较高时出台，或已经不适应目前的房地产供需关系，后续一二线城市的四限政策有望调整优化。27日住建部座谈会中提出降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等措施，后续有望迎来逐步调整。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 7月44城新房成交面积同比-26%，环比-25%；14城二手房成交面积同比-8%，环比-11%。 截至28日，7月44城新房累计成交面积同比-26%，环比6月同期-25%；全年累计同比-3%。 其中，一线城市7月累计成交同比-9%，环比6月同期-13%，全年累计同比+17%。二线城市7月累计成交同比-27%，环比6月同期-26%；全年累计同比-7%。三四线城市7月累计成交同比-41%，环比6月同期-36%；全年累计同比-10%。7月14城二手房累计成交面积同比-8%，环比6月同期-11%；全年累计同比+35%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 近期政策重心围绕超特大城市城中村改造和优化需求端政策。7月下旬随着重要会议的召开，房地产支持政策接连推出，主要有两个方向：1）超大特大城市城中村改造：7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，加大对城中村改造的政策支持，7月24日中央政治局会议再次强调积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。2）优化需求端政策：7月24日政治局会议首次提出房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，27日住建部召开企业座谈会，提出进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。 表1：近期重点房地产政策 此次会议对城中村改造的主体责任、资金来源、改造方向进行了明确。1）主体责任：坚持城市人民政府负主体责任，即地方政府有权加大对城中村改造的支持力度，创新改造模式；2）资金来源：要多渠道筹措改造资金，除政府出资之外，鼓励和支持民间资本参与，发挥市场在资源配置中的决定性作用；3）改造方向：除了住宅为主以外，要高效综合利用土地资源，把城中村改造与保障性住房建设结合好，努力发展各种新业态。根据住房和城乡建设部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。全国特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。城中村改造区别于棚改，2021年8月住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，提出严格控制大规模拆除、增建、搬迁，并明确了拆除建面不超过20%、拆建比不超过2。 表2：全国超特大城市名单 政治局会议明确供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，一二线政策有望迎来优化。本次政治局会议未提及房住不炒，政策态度由从严到支持转变，明确供求关系发生重大变化，提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。目前一线及重点二线城市仍延续严格购房限制政策，这些政策在市场热度较高时出台，或已经不适应目前的房地产供需关系，后续一二线城市的四限政策有望调整优化。27日住建部座谈会中提出降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等措施，后续有望迎来逐步调整。 表3：历年政治局会议房地产相关表态 表4：全国超特大城市名单 2市场回顾 上周上证指数上涨3.42%、沪深300指数上涨4.47%，创业板指上涨2.61%，万得全A上周交易额4.13万亿，环比上涨9.16%。从板块表现来看，非银金融、房地产、钢铁、建筑材料和银行等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨了9.78%，在所有申万一级行业中相对排名2/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌3.99%，在所有申万一级行业中相对排名21/28。 上周申万地产板块交易额1811.07亿，环比上涨161.71%。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周金科股份、国创高新、新黄浦等个股涨幅显著。奥园美谷、浙江广厦、ST爱旭等个股跌幅显著。 图5：上周金科股份、国创高新、新黄浦等个股涨幅显著 图6：上周奥园美谷、浙江广厦、ST爱旭等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、金科股份、荣盛发展等排在行业前列，成交额均超过了90亿。其中而万科A和金科股份交易额合计235.07亿，占板块交易额比重为12.18%，万科A和金科股份交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，长春经开、电子城、城建发展等涨幅居前，上涨个股个数占比55.30%。年初以来，宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为55.30% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有49只股票上涨，佳兆业集团、合景泰富集团、时代中国控股等涨幅居前，而国瑞置业、丰盛控股、九龙仓集团等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、上海实业控股、深圳控股等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、龙湖集团和中国海外发展均超过25亿（人民币）。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周22只股票上涨，宝龙商业、新城悦服务、时代邻里等个股涨幅居前，而金融街物业、恒大物业、永升生活服务和蓝光嘉宝服务涨幅为0，0只个股下跌。年初以来，滨江服务、中海物业、招商积余等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到51.59亿（人民币），其余股票成交额均在14亿元以下。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 7月24日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。业内指出，《意见》为房地产行业指引了新方向，城中村改造或将促进房地产市场回暖。（第一财经） 7月24日，川渝首个住房公积金跨省域服务实体专区在川渝高竹新区成立，川渝高竹新区范围内的企业和住房公积金缴存人可以在这里就近办理住房公积金缴存、提取等36种日常业务。（上游新闻） 7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。 中共中央总书记习近平主持会议。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。（界面新闻） 7月24日，上海易居房地产研究院发布报告显示，7月1-20日，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为816万平方米，环比6月1-20日下降33%，同比2022年7月1-20日下降37%。由此类推，7月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积预计为1265万平方米，环比下降33%，同比下降37%；7月份，全国50个城市中，有42个城市交易行情有环比下降态势，即8成城市交易量不如6月份，这说明市场降温具有普遍性，很多城市都遇到了楼市交易持续疲软的问题。报告认为，7月份数据处于罕见的低位，且后续有进一步下滑和降温的风险，需要高度重视。（证券时报网） 7月24日，南京住房公积金管理中心发布关于调整2023年度住房公积金缴存基数的通知。从2023年7月1日起，2023年度缴存基数为职工个人2022年月平均工资，最高不超过市统计局公布的南京市2022年在岗职工月人均工资的3倍（38700元），最低不低于南京市职工最低工资标准，目前执行标准为2280元。（界面新闻） 7月24日，北京市住建委今日发布《住宅物业管理项目“晒服务标准、晒收费标准”专项行动工作方案》，在全市住宅物业管理项目开展“双晒”专项行动，进一步完善本市住宅物业管理项目服务标准公开和收费标准公开的规范化工作机制。专项行动共分动员部署、自查自纠、专项检查、总结巩固四个阶段，从多个方面对物业服务人提出了具体要求。（证券时报网） 7月24日，据住房城乡建设部消息，住房城乡建设部就行业标准《住房公积金服务标准（征求意见稿）》向社会公开征求意见。（上海证券报·中国证券网） 7月24日，佛山市住房公积金管理中心消息，《佛山市住房公积金管理中心关于阶段性提高个人住房公积金贷款额度的通知》将于8月1日起实施。缴存职工个人申请的，最高可贷额度将提高至50万元；缴存职工家庭（夫妻双方）同时申请的，最高可贷额度将提高至100万元。（中国证券报） 7月24日，山西省晋中市住房和城乡建设局发布《关于延期施行晋中促进房地产业良性循环和健康发展二十五条的通知》，措施执行日期延期至2024年5月31日。文件提出，