房地产行业研究周报：新一轮城中村改造或启动，地产有望释放新动力

房地产行业周报-202307023 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨3.56%，沪深300指数下跌1.98%，相对收益为5.54%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(07.14-07.20)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交29288套，同比增速-34.1%，环比增速-8.5%；合计成交面积295.4万平方米，同比增速-36.5%，环比增速-5.7%。 本周(07.14-07.20)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交16223套，同比增速-6.8%，环比增速1.3%；合计成交面积155.6万平方米，同比增速-4.8%，环比增速-1.8%。 本周（07.14-07.20），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19383.3万平方米，环比增速0.1%，去化周期99.2周。 本周（07.10-07.16），土地供给方面，本周供应土地2406.1万平方米，同比增速4 5.7%；供应均价2647元/平方米，同比增速53.1%。土地成交方面，本周成交土地1 494.1万平方米，同比增速-25.2%；土地成交金额558.9亿元，同比增速83.2%。 本周（07.14-07.20）房地产企业合计发行信用债228.7亿元，同比增速-20.7%，环比增速83.5%。 投资建议： 7月21日，据央视网，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，若政策落地实施，有望为地产行业释放新的购房需求。建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等；港股物业板块建议关注：中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨3.56%，沪深300指数下跌1.98%，相对收益为5.54%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：荣盛发展、大龙地产、中南建设、粤宏远A、大连友谊，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为广宇发展、万业企业、天津松江、ST爱旭、铁岭新城。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】将在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。 【中央政策】7月18日，住房和城乡建设部房地产市场监管司负责人周韬表示，我部会同相关部门，指导各地聚焦为民便民，合理确定改造内容，着力补齐设施和服务短板。同时，鼓励各地结合老旧小区改造，支持居民开展旧房装修和局部升级改造。这次发布的若干措施，将居民提取公积金用于家装电梯等自住住房改造政策的支持范围，从居民本人扩大到本人、配偶双方父母自住住房加装电梯等改造。 【地方政策】7月19日，据厦门市住房公积金中心官微消息，为进一步发挥住房公积金支持职工刚性和改善性住房需求作用，继二手房交易商业贷款可“带押过户”后，厦门市于2023年7月1日起正式实行二手房“带押过户”住房公积金贷款业务。 【地产政策】北京住房公积金管理中心完成2022-2023年度（2022年7月1日-2023年6月30日）住房公积金结息对账工作，为北京地区657,298家缴存单位13,231,046名缴存职工的住房公积金计结利息101.77亿元，本息合计7,320.55亿元。 【市场行情】福建省1-6月房地产开发投资同比下降11.2%。其中，住宅投资下降12.2%，占房地产开发投资的比重为73.4%。房地产开发企业房屋施工面积同比下降11.4%。其中，住宅施工面积下降12.6%。房屋新开工面积下降0.9%。其中，住宅新开工面积下降5.4%。房屋竣工面积下降3.6%。其中，住宅竣工面积下降2.1%。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【中国金茂】中国金茂控股集团有限公司董事会宣布，本公司全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司已于2023年7月21日完成向合资格投资者发行本金额为人民币2,500,000,000的2023年度第二期中期票据。第二期票据的期限为三年，最终票面利率为3.53%。 【万科A】万科企业股份有限公司已于2022年9月28日获得中国证券监督管理委员会证监许可〔2022〕2327号文注册公开发行面值不超过人民币80亿元的公司债券。本期债券发行规模为不超过人民币20亿元（含），每张面值为100元，发行数量为不超过2,000万张（含2,000万张），发行价格为人民币100元/张。 【华侨城A】2023年6月份公司实现合同销售面积22.1万平方米，合同销售金额57.7亿元；2023年1-6月公司累计实现合同销售面积108.2万平方米，较上年同期下降16%；合同销售金额227.7亿元，较上年同期下降16%。 【恒大集团】1、截止2022年12月31日本集团负债总额24,374.1亿元，剔除合约负债7,210.2亿元后为17,163.9亿元，其中：借款6,123.9亿元、应付贸易账款及其他应付款项10,022.6亿元（含应付工程材料款5,961.6亿元）、其他负债1,017.4亿元。2、本集团截至2022年12月31日止年度（本年度）收入为人民币2,300.7亿元，毛利249.9亿元。年内经营性亏损433.9亿元，土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损693.7亿元，所得税开支130.5亿元，净亏损合计1,258.1亿元。3、截止2022年12月31日，集团拥有土地储备2.1亿平方米。此外，集团还参与旧改项目79个，其中大湾区55个（深圳34个），其他城市24个。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(07.14-07.20)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交29288套，同比增速-34.1%，环比增速-8.5%；合计成交面积295.4万平方米，同比增速-36.5%，环比增速-5.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-8.5%、-39.9%和-45.6%，环比增速为5.4%、-17.8%和-9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-23%、-37.7%和-44.3%，环比增速为5.3%、-9.4%和-8.1%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（7.01-7.20），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交97191套，同比增速-13.8%，环比增速-22%；合计成交面积987.4万平方米，同比增速-12.5%，环比增速-24.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为102.4%、-22.5%和-44%，环比增速为-2.3%、-23.7%和-35.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为78%、-16%和-37.8%，环比增速为-11.5%、-25.3%和-31.7%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(07.14-07.20)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交16223套，同比增速-6.8%，环比增速1.3%；合计成交面积155.6万平方米，同比增速-4.8%，环比增速-1.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为1.5%、-13.8%和12.1%，环比增速为9.6%、-0.7%和-0.2%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-0.4%、-12%和18%，环比增速为7.7%、-4.7%和-1.2%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（7.01-7.13），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交31223套，同比增速40.4%，环比增速-24%；合计成交面积310.4万平方米，同比增速-45%，环比增速-22.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为18.1%、42%和67.2%，环比增速为-19.1%、-30.2%和-2.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-49.9%、54%和57.9%，环比增速为-14.4%、-30.9%和5.3%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（07.14-07.20），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19383.3万平方米，环比增速0.1%，去化周期99.2周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.4%、0%、-0.2%，去化周期分别为92.1周、99.9周、120.4周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（07.10-07.16），土地供给方面，本周供应土地2406.1万平方米，同比增速45.7%；供应均价2647元/平方米，同比增速53.1%。土地成交方面，本周成交土地1494.1万平方米，同比增速-25.2%；土地成交金额558.9亿元，同比增速83.2%。 本周土地成交楼面价3741元/平方米，溢价率6.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为7.8%、8.5%、3.4%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（07.14-07.20）房地产企业合计发行信用债228.7亿元，同比增速-20.7%，环比增速83.5%。本月至今（07.14-07.20）房地产企业合计发行信用债487.37亿元，同比增速-0.5%，环比增速51.9%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 7月21日，据央视网，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，若政策落地实施，有望为地产行业释放新的购房需求。建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等；港股物业板块建议关注：中海物业、华润万象生活