房地产行业4月月报：高低能级区域销售分化明显，竣工大幅度改善但新开工和投资持续下行

行业研究 2023年5月24日 看好/维持 行业报告 房地产 分析师 陈刚 电话：010-66554028 邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 房地产行业4月月报：高低能级区域销售东分化明显，竣工大幅度改善但新开工和投兴资持续下行 证 券 股投资摘要： 份 有景气度水平： 限房地产行业景气度继续小幅回升，但整体仍处于低景气度水平。从数据来看，4月份房地产开发景气指数为94.78，前值94.72。 公 司新房销售市场： 证从全国销售面积与金额来看，4月份的新房销售额同比增幅扩大，但销售面积显著下滑。销售额的恢复主要是销售均价的大幅券上行带来的。我们认为，当前市场销售复苏的动力主要来自于销售均价较高的高能级地区，这类城市的销售回暖带动了销售研均价和销售金额的提升，低能级城市当前依然面临较大的去化压力。2023年4月商品房销售面积同比-11.8%，前值-3.5%；销究 报售额同比13.2%，前值6.3%。从分城市能级的70大中城市房价指数来看，2023年4月一线城市、二线城市、三线城市的新建 告商品住宅价格同比增速分别为2.00%、0.20%、-1.90%，前值分别为1.70%、-0.20%、-2.70%；环比增速分别为0.40、0.40%、0.20%，前值分别为0.30、0.60%、0.30%。 二手房销售市场： 从我们跟踪的8城二手房销售面积来看，4月份二手房销售热度仍在延续，但单月同比涨幅有所下降。70大中城市二手住宅价格同比降幅较上月有所减小，但环比修复的趋势有所减弱。从8城二手房销售面积单月值来看，2023年4月我们跟踪的8城二手住宅销售面积同比增速为62.5%、前值为93.7%。从70大中城市二手房价指数来看，2023年4月一线城市、二线城市、 三线城市的二手住宅价格同比增速分别为0.90%、-2.20%、-3.60%，前值分别为1.10%、-2.40%、-3.90%；环比增速分别为0.20%、0.00%、0.00%，前值分别为0.50%、0.30%、0.20%。 库存水平： 从新房中期库存水平来看，新开工疲软与销售回暖之下，4月份中期库存水平有所下降，但去化周期有所回升。2023年4月 底的住宅中期库存水平为2,291百万平，前值为2,306百万平。2023年4月底的住宅去化周期为22.2个月，前值为20.8个月。 从二手房挂牌量来看，4月份二手房挂牌量指数环比大幅下滑。我们认为，随着二手房成交量的持续回暖与经济的企稳，急于 卖房换取现金的业主和担心房价下跌急于抛售的业主可能有所减少。而在挂牌量大幅提升的背景下，持币观望的业主可能有所增多，买卖双方的价格博弈进一步加强。2023年4月全国城市二手房挂牌量指数当月环比增速为-11.3%，前值为4.3%。2023 年4月全国城市二手房挂牌价指数当月环比增速为-0.3%，前值为0.0%。 新开工与竣工： 从新开工与竣工来看，4月份新开工持续下滑，竣工进一步改善。我们认为，随着“保交楼”的落地和前些年销售的楼盘的进入交房周期，竣工情况的改善有望持续。但土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速 度。房企特别是民营房企投资信心与投资能力的恢复，也需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。2023年4月房屋新开工面积同比-28.3%，前值-29.0%；竣工面积同比37.2%，前值32.0%。 开发投资： 敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源 从开发投资整体来看，建安投资大幅下滑导致4月份开发投资降幅大幅扩大。我们认为，一方面新开工的持续下滑拖累了建 安投资的增速，另一方面随着大量楼盘的进入交房周期，竣工交房大幅提升之下，存量项目的施工强度也在下降。2023年4 月开发投资金额同比增速为-16.2%、前值为-7.2%。 土地市场： 从土地成交面积来看，4月全国土地成交面积同比降幅较上月大幅扩大，住宅用地成交面积降幅大于商业办公用地。。2023年 4月全国住宅建设用地成交面积同比增速为-45.2%，前值为-16.7%；其中，2023年4月35个大中城市住宅建设用地成交面积同比增速为-48.2%，前值为12.7%。 从溢价率来看，4月份住宅用地和商办用地成交溢价率均有所上升。2023年4月全国住宅建设用地成交土地平均溢价率为7.4%， 前值为7.3%；其中，2023年4月35个大中城市住宅建设用地成交土地平均溢价率为7.9%，前值为7.3%。 到位资金： 从房企到位资金来看，销售额增长推动4月份资金面小幅改善，但国内贷款和自筹资金跌幅扩大。2023年4月房地产开发企 业到位资金同比增速为0.8%，前值为2.8%。其中，国内贷款同比增速为-12.4%，前值为6.0%；自筹资金同比增速为-27.9%，前值为-17.4%；定金及预收款同比增速为29.3%，前值为13.5%；个人按揭贷款同比增速为22.0%，前值为19.9%。 居民存贷款： 从住户部门存贷款来看，4月份住户部门存款余额环比有所下降，但短期和中长期贷款增加额也在下降。4月住户部门增加的存款额小于贷款额，存贷差额由正转负，12个月累计存贷款的差额水平继续小幅收窄。从住户中长期贷款和商品房销售来看，4月份住户部门中长期贷款增加值降幅扩大，但商品房销售额同比增速提升。我们认为，可能主要是由于新增房贷和存量房贷 的利差过大带来的提前还贷导致的。通过其他低成本资金全款买房的情况增多和房贷数据具有一定的滞后性可能也是原因之一。截至2023年4月，近12个月住户部门中长期贷款、个人按揭贷款到位资金、商品住宅销售额累计增加额环比增速分别为-3.21%、1.55%、1.01%；前值分别为11.06%、1.93%、0.93%。 投资策略： 防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端 政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升，但销售的分化程度也在进一步提升，销售与拿地都在向高能级城市集中。我们推荐重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产、金地集团、龙湖集团等龙头房企将有望受益。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 目录 1.房地产开发景气度9 1.1地产景气度概述：景气度继续小幅回升，但仍处于较低水平9 2.新房销售面积与金额9 2.1新房销售情况概述：销售额同比增幅扩大，但销售面积显著下滑，高低能级区域销售分化9 2.2全国：新房销售面积与金额数据汇总11 2.3分区域：新房销售面积与金额数据汇总13 2.4分城市能级：新房销售面积数据汇总14 2.5分都市圈：新房销售面积数据汇总15 3.新房销售价格16 3.1新房销售价格概述：销售向高能级城市集中推升了销售均价，房价修复趋势有所放缓16 3.2全国：新房销售均价数据汇总17 3.3分区域：新房销售均价数据汇总19 3.470大中城市：新房价格数据汇总20 3.5分城市能级：70大中城市新房价格数据汇总21 3.6分户型大小：70大中城市新房价格数据汇总21 3.7分涨跌城市数：70大中城市新房价格数据汇总22 4.二手房销售面积与价格23 4.1二手房销售面积与价格概述：二手房销售热度仍在延续，但价格修复的趋势有所减弱23 4.2跟踪8城：二手房销售面积数据汇总24 4.370大中城市：二手房价格数据汇总24 4.4分城市能级：70大中城市二手房价格数据汇总25 4.5分户型大小：70大中城市二手房价格数据汇总25 4.6分涨跌城市数：70大中城市二手房价格数据汇总26 5.新房库存及二手房挂牌量27 5.1新房库存及二手房挂牌量概述：中期库存水平下降但去化周期回升，二手房挂牌量环比大幅下降27 5.2新房中期库存数据汇总28 5.3新房短期库存数据汇总29 5.4二手房挂牌量数据汇总30 6.新开工与竣工32 6.1新开工与竣工概述：新开工持续下滑，竣工进一步改善32 6.2施工面积数据汇总33 6.3新开工面积数据汇总33 6.4竣工面积数据汇总34 6.5净停工面积数据汇总35 7.开发投资36 7.1开发投资概述：新开工持续下滑与大量竣工交付之下，建安投资大幅下滑36 7.2开发投资：全国数据汇总37 7.3开发投资：分项目数据汇总38 7.4开发投资：分类型数据汇总38 7.5开发投资：分区域数据汇总39 8.土地市场40 8.1土地市场概述：土地成交面积同比降幅增大，住宅土地成交均价进一步提升40 8.2房地产开发企业：土地购置数据汇总41 8.3建设用地：成交面积数据汇总43 8.4建设用地：供需比数据汇总44 8.5建设用地：成交出让金数据汇总44 8.6建设用地：成交均价数据汇总46 8.7建设用地：溢价率46 9.到位资金47 9.1到位资金概述：销售额增长推动资金面小幅改善，但国内贷款和自筹资金跌幅扩大47 9.2房企到位资金及应付工程款48 10.居民存贷款50 10.1居民存贷款概述：住户部门累计存贷款差额小幅收窄，但中长期贷款增加额也由正转负50 10.2金融机构存贷款余额51 10.3中长期贷款、按揭贷款与住宅销售52 10.4金融机构贷款利率54 11.投资策略55 12.风险提示55 插图目录 图1：国房景气指数当期值及前值9 图2：国房景气指数走势9 图3：全国：新房销售面积与金额11 图4：商品房销售面积:累计值(万平米)及累计同比(%)11 图5：商品房销售面积:单月值(万平米)及单月同比(%)11 图6：商品房销售面积分类型单月同比(%)12 图7：商品房销售金额:累计值(亿元)及累计同比(%)12 图8：商品房销售金额:单月值(万平米)及单月同比(%)12 图9：商品房销售金额分类型单月同比(%)12 图10：商品房销售面积及金额累计值的现房和期房比值(%)12 图11：商品房销售面积及金额单月值的现房和期房比值(%)12 图12：分区域：新房销售面积与金额13 图13：商品房累计销售面积分区域占比13 图14：商品房销售面积分区域单月同比(%)13 图15：商品房累计销售金额分区域占比14 图16：商品房销售金额分区域单月同比(%)14 图17：分城市能级：新房销售面积14 图18：商品房销售面积分城市能级累计同比(%)14 图19：商品房销售面积分城市能级单月同比(%)14 图20：分都市圈：新房销售面积15 图21：商品房销售面积三大都市圈累计同比(%)15 图22：商品房销售面积核心与非核心都市圈累计同比(%)15 图23：商品房销售面积三大都市圈单月同比(%)15 图24：商品房销售面积核心与非核心都市圈单月同比(%)15 图25：全国：新房销售均价17 图26：商品房销售均价:累计值(元/平米)及累计同比(%)18 图27：商品房销售均价:单月值(元/平米)及单月同比(%)18 图28：商品房销售均价分类型单月同比(%)18 图29：商品房销售均价分类型单月环比(%)18 图30：商品房销售均价累计值:现房和期房(元/平米)18 图31：商品房销售均价累计同比:现房和期房(%)18 图32：商品房销售均价单月值:现房和期房(元/平米)19 图33：商品房销售均价单月同比:现房和期房(%)19 图34：分区域：新房销售均价19 图35：商品房销售均价累计值:分区域(元/平米)20 图36：商品房销售均价累计同比:分区域(%)20 图37：商品房销售均价单月值:分区域(元/平米)20 图38：商品房销售均价单月同比:分区域(%)20 图39：70个大中城市：新建商品住宅价格指