行业周报：土地成交溢价环比上升，推进超大特大城市城中村改造

核心观点：土地成交溢价环比上升，推进超大特大城市城中村改造 本周国务院提及在超大特大城市积极推进城中村改造，是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措；央行出台新政支持家居REITS发行，该政策为企业盘活资产、扩大有效投资提供了有效的政策支撑。我们跟踪的64城新房单周成交面积同环比均下降，17城二手房单周同比降幅扩大。本周土地成交溢价环比上升，土拍热度主要聚集在高能级城市，优质央国企拿地补货意愿强。 我们认为三季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：家居卖场REITS发行获支持，多地公积金政策积极改善 中央层面：商务部等13部门印发《关于促进家居消费若干措施的通知》提到，鼓励金融机构加强与家居生产企业、家居卖场、家装企业等合作，为经营商户和供应链上下游企业提供融资支持，支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。央行公布最新一期贷款市场报价利率(LPR)：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均与6余额月持平。 地方层面：郑州恢复“审批住房公积金贷款时，按照还款期限和还款方式计算的住房公积金贷款月还款额不超过家庭月收入60%的还贷能力认定”的规定。昆明生育二孩、三孩的住房公积金缴存职工家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30%。南京住房和保障房产局发布《南京市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》指出，保障对象首次购买的产权份额比50%-80%。 市场端：土地成交溢价率环比上升，南京四批次供地收官 销售端：2023年第29周，全国64城商品住宅成交面积230万平米，同比下降44%，环比下降1%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达10765万平米，累计同比下降10%。全国17城二手房成交面积为141万平米，同比增速-15%，前值-12%；年初至今累计成交面积4968万平米，同比增速39%，前值42%。 投资端：2023年第29周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2406万平方米，成交土地规划建筑面积1494万平方米，同比下降68%，成交溢价率为6.7%。 南京四批次集中供地收官，揽金94.5亿元，保利发展、越秀集团均有所斩获。 杭州市区本年度第七次挂牌地块完成出让，最终3宗封顶、2宗溢价、1宗底价、1宗终止出让，揽金约73.7亿元，万科溢价竞得一宗地块。 融资端：国内信用债累计发行同比上升 2023年第29周，信用债发行122.9亿元，同比增加58%，环比减少46%，平均加权利率3.32%，环比减少29BPs；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、推行超大特大城市城中村改造，家居REITS发行获支持 中央层面：（1）国家统计局：国家统计局7月17日公布2023年上半年全国房地产市场基本情况，中国上半年房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；商品房销售额增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%；房地产开发企业到位资金下降9.8%。； 6月，70大中城市中有31城新建商品住宅价格环比上涨，5月为46城。长春涨幅0.5%领跑，北上广深分别涨0.1%、涨0.4%、跌0.1%、跌0.3%；上半年国内生产总值593034亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%，比一季度加快1.0个百分点:分季度看，二季度增长6.3%，从环比看，二季度国内生产总值增长0.8%。（2）商务部、发改委、证监会等：商务部等13部门印发《关于促进家居消费若干措施的通知》。 《通知》提到，鼓励金融机构加强与家居生产企业、家居卖场、家装企业等合作，为经营商户和供应链上下游企业提供融资支持。支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。（3）财政部：2023年上半年期间，土地和房地产相关税收有增有降，其中契税3121亿元，同比增长5.1%；房产税1946亿元，同比增长3.9%；土地增值税3213亿元，同比下降18.2%；耕地占用税685亿元，同比下降20.4%；城镇土地使用税1169亿元，同比下降4.9%。（4）央行：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心20日公布最新一期贷款市场报价利率(LPR)：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均与6月持平。（5）国务院:审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村政造与保障性住房建设结合好。 地方层面：（1）济南：济南住房公积金中心全面优化租房提取政策，加大对租房缴存人提取住房公积金支持力度，推出“五心”租房提取政策。实施以来截至6月底，共办理租房提取业务50025笔、提取金额2.65亿元，分别比2022年同期增长49.4%和29.3%，签订租房定额提取按月委托业务482笔，预计全年租房提取金额可达16亿元，较2022年提高20%以上。（2）郑州：恢复“审批住房公积金贷款时，按照还款期限和还款方式计算的住房公积金贷款月还款额不超过家庭月收入60%的还贷能力认定”的规定。（3）昆明：（1）生育二孩、三孩的住房公积金缴存职工家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30%。（2）进一步优化存量房网签、登记服务流程。（3）推行存量房“带抵押过户”合并登记服务，并开展“带抵押过户”住房公积金贷款试点工作。（4）衢州：对二孩、三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金的，实际租房提取限额可上浮50%。对二孩、三孩家庭购买自住住房且符合公积金贷款条件的，贷款额度可按家庭或单方当期最高贷款额分别上浮20%、30%。（5）南京：南京住房和保障房产局发布《南京市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》，办法指出，保障对象首次购买的产权份额比50%-80%。定向供应人才的项目中，人才持有的共有比例可适度降低，具体以市人民政府同意的供应方案为准。（6）贵阳:住房公积金管理中心发布通知，对部分提取政策作适当调整。其中规定，8月1日起，职工及配偶已办理偿还商业住房按揭贷款本息提取业务的，须于提取之日起满12个月方可办理该套商业住房按揭贷款的委托扣款业务。 表1：家居卖场REITS发行获支持，多地公积金政策积极改善 2、销售端：新房二手房成交同比均下降 2.1、64大中城市新房成交同比下降 根据房管局数据，2023年第29周，全国64城商品住宅成交面积230万平米，同比下降44%，环比下降1%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达10765万平米，累计同比下降10%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2023年第29周64大中城市成交面积同比下降环比下降 图4：2023年第29周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比上升 图5：2023年第29周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比下降 图6：2023年第29周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比持平 根据房管局数据，2023年第29周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-10%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-23%、-43%、-58%，年初至今累计增速15%、-7%、-24%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比下降 2023年第29周，全国17城二手房成交面积为141万平米，同比增速-15%，前值-12%；年初至今累计成交面积4968万平米，同比增速39%，前值42%。 图8：17城二手房成交单周同比下降 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比上升，南京四批次供地收官 2023年第29周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2406万平方米，成交土地规划建筑面积1494万平方米，同比下降68%，成交溢价率为6.7%。一线城市成交土地规划建筑面积211万平方米，同比增加46%；二线城市成交土地规划建筑面积339万平方米，同比下降86%；三线城市成交土地规划建筑面积945万平方米，同比下降53%。南京四批次集中供地收官，最终6宗底价成交，2宗溢价成交，揽金94.5亿元，保利发展、越秀集团均有所斩获。杭州市区本年度第七次挂牌地块完成出让，地块总建筑面积52.6万m，总起价104.6亿元，最终该批次3宗封顶、2宗溢价、1宗底价、1宗终止出让，揽金约73.7亿元，万科溢价竞得一宗地块。北 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比上升 4、融资端：国内信用债累计发行同比上升 2023年第29周，信用债发行122.9亿元，同比增加58%，环比减少46%，平均加权利率3.32%，环比减少29BPs；无新增海外债发行。 图13：信用债单周发行规模同比上升 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年7月17-21日，下同）房地产指数上涨3.56%，沪深300指数下跌1.98%，相对收益为5.54%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第1位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：荣盛发展、大龙地产、中南建设、粤宏远A、天房发展，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为广汇物流、广宇发展、万业企业、*ST松江、铁岭新城。 图15：本周房地产指数上涨3.56%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中荣盛发展、大龙地产、中南建设涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中广汇物流、广宇发展、万业企业跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周国务院提及在超大特大城市积极推进城中村改造，是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措；央行出台新政支持家居REITS发行，该政策为企业盘活资产、扩大有效投资提供了有效的政策支撑。我们跟踪的64城新房单周成交面积同环比均下降，17城二手房单周同比降幅扩大。本周土地成交溢价环比上升，土拍热度主要聚集在高能级城市，优质央国企拿地补货意愿强。我们认为三季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。